Trasferire la casa al coniuge o ai figli nella separazione: forma, tasse e rischi

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiuso nel 2021 una lunga discussione: le clausole dell’accordo di separazione consensuale o di divorzio congiunto che riconoscono a un coniuge la proprietà esclusiva di beni, o li trasferiscono a uno dei coniugi o ai figli per assicurarne il mantenimento, sono valide. L’accordo, inserito nel verbale d’udienza redatto da un ausiliario del giudice, ha la forma di un atto pubblico e, dopo il provvedimento del giudice che chiude il procedimento, è titolo valido per la trascrizione nei registri immobiliari (Cass. civ., Sez. Un., 29 luglio 2021, n. 21761, richiamata da Cass. civ., Sez. II, n. 12967/2023 e n. 2360/2024).

C’è una condizione: deve risultare l’attestazione del cancelliere che le parti hanno prodotto gli atti e reso le dichiarazioni richieste per i fabbricati. Sono quelle dell’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985: i dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione che dati e planimetrie corrispondono allo stato di fatto, sostituibile dall’attestazione di un tecnico abilitato. Non è invece richiesta l’ulteriore verifica sugli intestatari catastali che il notaio compie prima di un rogito.

In pratica, prima dell’udienza l’immobile va «messo in ordine»: planimetrie aggiornate, eventuali difformità sanate, titoli di provenienza a disposizione. Una planimetria che non corrisponde allo stato dei luoghi può bloccare la trascrizione proprio nel momento in cui l’accordo è pronto.

L’accordo può anche contenere solo l’impegno a trasferire, da eseguire poi con un atto notarile. Se chi si è impegnato non lo fa, l’altro coniuge può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del trasferimento promesso (art. 2932 c.c.), come ha ricordato la Cassazione nel 2023 (Cass. civ., Sez. II, n. 12967/2023).

Separazione e divorzio consensuali si possono concludere anche fuori dal tribunale, con la negoziazione assistita da almeno un avvocato per parte; con figli minori o non autosufficienti l’accordo deve essere autorizzato dal procuratore della Repubblica (art. 6 D.L. 132/2014). È una strada che di regola evita l’udienza, ma per trasferire un immobile richiede un passaggio in più.

La legge dice espressamente che i patti di trasferimento immobiliare contenuti in questo accordo hanno effetti obbligatori (art. 6, comma 3): l’accordo impegna a trasferire, ma la proprietà passa con un atto successivo. E per trascrivere un atto soggetto a trascrizione la sottoscrizione dell’accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato (art. 5, comma 3). Chi sceglie questa via deve quindi programmare fin dall’inizio il passaggio dal notaio.

Trasferire un immobile ai figli, o impegnarsi a farlo, per adempiere l’obbligo di mantenimento non è una donazione. Secondo la Cassazione l’accordo ha una funzione «solutorio-compensativa» dell’obbligo di mantenimento ed è un contratto valido, che persegue interessi meritevoli di tutela; se un genitore si impegna in sede di separazione a trasferire un immobile al figlio, pone in essere con l’altro coniuge un contratto preliminare a favore del figlio (Cass. civ., Sez. II, n. 12967/2023).

Diverso è il caso di una liberalità pura. La donazione richiede l’atto pubblico notarile con due testimoni, e nel 2024 la Cassazione ha ritenuto nulla, per difetto di forma, la donazione di quote di immobili fatta da una madre ai figli in un verbale di conciliazione giudiziale (Cass. civ., Sez. II, n. 2360/2024). Per questo la clausola deve spiegare perché il trasferimento avviene: a titolo di mantenimento, in tutto o in parte, e con quali effetti sull’assegno mensile.

La scelta di intestare un bene ai figli va pesata anche per il futuro: finché il figlio è minorenne i genitori non possono vendere o ipotecare l’immobile senza l’autorizzazione del giudice tutelare (art. 320 c.c.), e il bene entra nel patrimonio del figlio, non in quello del genitore con cui vive. Per i criteri con cui si determina il contributo, rimandiamo all’approfondimento sul mantenimento dei figli e le spese straordinarie.

Gli atti, i documenti e i provvedimenti del procedimento di divorzio sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa (art. 19 L. 74/1987); la Corte costituzionale ha esteso l’esenzione a quelli della separazione personale (Corte cost., 10 maggio 1999, n. 154).

La Cassazione la applica a tutti gli accordi con cui i coniugi regolano, sotto il controllo del giudice, i loro rapporti patrimoniali, compresi i trasferimenti della proprietà esclusiva di beni mobili o immobili all’uno o all’altro o in favore dei figli. L’esenzione non distingue tra immobili e beni mobili e non è limitata alle imposte indirette: nel caso deciso copriva l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza realizzata con la cessione di quote societarie al coniuge (Cass. civ., Sez. VI-5, ord. 7 settembre 2022, n. 26363). È esente anche la divisione giudiziale della comunione legale che dà seguito alla separazione (Cass. civ., Sez. V, ord. 8 giugno 2022, n. 18556).

Dal 1° gennaio 2027 l’art. 19 sarà abrogato e sostituito dall’art. 195 del nuovo testo unico sull’imposta di registro e sugli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), che riprende l’esenzione e nomina espressamente il procedimento di separazione personale dei coniugi. La regola resta, scritta nel testo di legge.

Il trasferimento della casa non cambia da solo il contratto di mutuo. Se un coniuge si accolla la rata, l’altro resta obbligato verso la banca, in solido, finché la banca non dichiara espressamente di liberarlo (art. 1273 c.c.): un accordo che non lo prevede lascia esposto chi ha ceduto la propria quota. Di assegnazione della casa familiare, mutuo cointestato e divisione parliamo in un approfondimento dedicato.

La trascrizione rende il trasferimento opponibile ai terzi e va curata. Lo mostra un caso deciso nel 2024: due coniugi avevano trasferito un immobile in sede di separazione e lo avevano vincolato a una destinazione, ma il vincolo non era stato trascritto e sul bene sono stati iscritti un pignoramento e varie ipoteche. Secondo la Cassazione la trascrizione del vincolo era una facoltà che le parti dovevano chiedere, non un obbligo del cancelliere, che quindi non ne risponde (Cass. civ., Sez. III, ord. 19 novembre 2024, n. 29824).

Anche i creditori di chi trasferisce vanno considerati: un atto che sottrae beni alla loro garanzia può essere contestato con l’azione revocatoria (art. 2901 c.c.). Un trasferimento proporzionato agli obblighi di mantenimento e documentato nella sua ragione è più difficile da attaccare di una cessione che svuota il patrimonio di chi ha debiti.

Pensiamo a due coniugi milanesi con figli di dieci e quindici anni. La casa familiare è cointestata e gravata da un mutuo; il marito possiede anche un bilocale in affitto. Si accordano così: il marito trasferisce alla moglie la sua metà della casa, dove lei vive con i figli, e ai figli la nuda proprietà del bilocale, a titolo di mantenimento; l’assegno mensile per i figli si riduce in misura corrispondente e la moglie si accolla il mutuo.

Se scelgono la domanda congiunta in tribunale, il verbale può trasferire direttamente le quote, purché prima dell’udienza la planimetria della casa, dove anni fa è stata spostata una parete, sia aggiornata in catasto. Se scelgono la negoziazione assistita, l’accordo li impegna e serve poi l’atto notarile. In entrambi i casi l’accordo deve prevedere il consenso della banca a liberare il marito dal mutuo, e la clausola sul bilocale deve dire che il trasferimento vale come contributo al mantenimento, perché non sia letto come una donazione.

1. Documenti dell’immobile: atto di provenienza, visure e planimetrie catastali, verifica della conformità allo stato di fatto, eventuali pratiche edilizie.
2. Situazione del mutuo e delle ipoteche, e una risposta scritta della banca sull’accollo e sulla liberazione di chi cede la quota.
3. Scelta della strada: domanda congiunta in tribunale, se si vuole che il verbale trasferisca la proprietà, o negoziazione assistita con atto notarile successivo.
4. Clausola scritta con la causa del trasferimento: a chi, per quale obbligo, con quale effetto sull’assegno.
5. Verifica dei debiti di chi trasferisce e di eventuali vincoli sui beni.
6. Trascrizione: chi la cura e quando, compresi eventuali vincoli di destinazione.

Nell’assistenza nelle separazioni e nei divorzi lo Studio prepara l’accordo patrimoniale insieme al notaio e ai tecnici, quando servono, perché il trasferimento produca gli effetti voluti.