Продаж нерухомості за мізерною ціною: коли спрацьовує симуляція

Часто трапляється, що батько вирішує передати право власності на нерухомість одному з дітей через договір купівлі-продажу, встановлюючи при цьому ціну, значно нижчу за ринкову, або навіть без фактичного переходу грошей. Як адвокат, що спеціалізується на спадкових справах, важливо роз'яснити, що ця операція, хоч і формально дійсна як продаж, може приховувати замасковану пожертву. Коли узгоджена ціна є мізерною або символічною (так званий nummo uno), угода може порушити права інших спадкоємців за законом, незаконно вилучаючи майно з спадкової маси, яка повинна бути справедливо розділена згідно із законом.

Нормативна база: прихована пожертва та порушення законної частки

Італійська правова система, через інститут симуляції, врегульований Цивільним кодексом, дозволяє виявити справжню природу угоди. Якщо доведено, що за видимої купівлі-продажу приховується намір зробити пожертву (animus donandi), передане майно слід вважати пожертвою. Це має вирішальне значення у спадкових справах, оскільки, на відміну від продажів, пожертви підлягають фіктивному об'єднанню та збору: це означає, що вартість майна повинна бути врахована для перевірки, чи не були порушені законні частки, що належать подружжю або іншим дітям. Якщо порушення буде встановлено, потерпілі спадкоємці можуть діяти для відновлення своєї частки.

Підхід юридичної фірми Bianucci до доведення симуляції

Розгляд справи про симуляцію вимагає ретельної доказової стратегії та глибокого аналізу документації. Підхід адвоката Марко Б'януччі, експерта зі спадкових справ у Мілані, зосереджений на виявленні конкретних та непрямих доказів, які можуть викрити фіктивний характер купівлі-продажу. Підозри недостатньо: необхідно побудувати міцну доказову базу.

Зокрема, діяльність фірми зосереджена на аналізі фінансових потоків для перевірки фактичної сплати ціни та оцінки платоспроможності покупця на момент угоди. Часто, насправді, син-покупець не має економічних ресурсів для обґрунтування покупки, або гроші, хоч і передані, незабаром повертаються у розпорядження батька. Адвокат Марко Б'януччі супроводжує клієнта на кожному етапі, від збору документальних доказів до судового позову до Суду, з метою повернення реальної вартості майна до спадкової маси та забезпечення справедливого та законного розподілу.

Часті запитання

Як довести, що ціна насправді не була сплачена?

Головним доказом зазвичай є відстежуваність платежів. Якщо немає доказів чеків або банківських переказів, що відповідають угоді, або якщо доведено, що використані гроші насправді походили від того ж батька (непряма пожертва грошей), можна довести симуляцію. Навіть очевидна невідповідність між доходом сина-покупця та узгодженою ціною є сильним доказом для судді.

Протягом якого терміну можна діяти для визнання симуляції?

Терміни позовної давності варіюються залежно від мети позову. Позов про абсолютну симуляцію не має строку давності (ніколи не закінчується), тоді як позов про відносну симуляцію, спрямований на визнання прихованої пожертви для подальшого подання позову про зменшення через порушення законної частки, підлягає звичайному десятирічному строку позовної давності, який, як правило, починається з відкриття спадщини.

Що станеться, якщо суд визнає симуляцію продажу?

Якщо суд задовольнить позов і визнає, що продаж приховував пожертву, нерухомість (або її вартість) вважається такою, що ніколи не виходила з майна померлого за відплатним договором, а за безоплатним. Відповідно, вартість майна повертається до розрахунку спадкової маси (фіктивне об'єднання) і, за необхідності, може бути предметом позову про зменшення для задоволення прав потерпілих спадкоємців за законом.

Чи можу я подати позов, поки батько ще живий?

Загалом, інтерес до дії для захисту законної частки виникає лише в момент смерті батька, коли відкривається спадщина та кристалізується спадкове майно. Однак, у специфічних випадках абсолютної симуляції (де стверджується, що майно ніколи не виходило з майна батька), можуть бути різні можливості втручання, але захист спадкоємців за законом, як правило, здійснюється після смерті.

Захистіть свої спадкові права в Мілані

Спадкові динаміки, що стосуються нерухомості та сімейних стосунків, вимагають делікатності, але також надзвичайної юридичної твердості. Якщо ви підозрюєте, що продаж нерухомості порушив ваші права спадкоємця, важливо своєчасно проаналізувати ситуацію. Адвокат Марко Б'януччі готовий надати допомогу у своєму офісі на вулиці Альберто да Джуссано, 26 у Мілані, щоб оцінити вашу справу та визначити найефективнішу стратегію для захисту вашого майна.