Der Verkauf einer Immobilie zu einem Spottpreis: Wann eine Simulation vorliegt

Es kommt häufig vor, dass ein Elternteil beschließt, die Eigentümerschaft einer Immobilie durch einen Kaufvertrag auf eines seiner Kinder zu übertragen, dabei jedoch einen Preis festlegt, der deutlich unter dem Marktwert liegt, oder sogar ohne dass ein tatsächlicher Geldfluss stattfindet. Als erfahrener Anwalt für Erbschaftsrecht ist es unerlässlich zu klären, dass diese Transaktion, obwohl formal als Verkauf gültig, eine verschleierte Schenkung verbergen kann. Wenn der vereinbarte Preis spottbillig oder symbolisch ist (der sogenannte nummo uno), kann die Urkunde die Rechte anderer pflichtteilsberechtigter Erben verletzen, indem sie rechtswidrig Vermögenswerte aus der Erbschaftsmasse entzieht, die gesetzlich gerecht aufgeteilt werden müsste.

Der rechtliche Rahmen: Verschleierte Schenkung und Verletzung des Pflichtteils

Die italienische Rechtsordnung ermöglicht es durch das Institut der Simulation, das im Zivilgesetzbuch geregelt ist, die tatsächliche Natur der Urkunde aufzudecken. Wenn nachgewiesen wird, dass hinter einem scheinbaren Kaufvertrag der Wille zu schenken (animus donandi) steckt, muss das übertragene Gut als Schenkung betrachtet werden. Dies ist im Erbschaftsrecht von entscheidender Bedeutung, da Schenkungen im Gegensatz zu Verkäufen der fiktiven Zusammenrechnung und der Ausgleichung unterliegen: Das bedeutet, dass der Wert des Gutes berücksichtigt werden muss, um zu prüfen, ob die dem Ehegatten oder den anderen Kindern zustehenden Pflichtteilsquoten verletzt wurden. Wird die Verletzung festgestellt, können die geschädigten Erben klagen, um ihre Quote wiederherzustellen.

Der Ansatz der Anwaltskanzlei Bianucci bei der Beweisführung der Simulation

Die Anfechtung einer Simulation erfordert eine sorgfältige Beweisstrategie und eine eingehende Analyse der Dokumentation. Der Ansatz von Rechtsanwalt Marco Bianucci, einem erfahrenen Anwalt für Erbschaftsrecht in Mailand, konzentriert sich auf die Identifizierung konkreter und indizieller Elemente, die die fiktive Natur des Kaufvertrags aufdecken können. Ein Verdacht allein reicht nicht aus: Es muss ein solides Beweisbild aufgebaut werden.

Insbesondere konzentriert sich die Tätigkeit der Kanzlei auf die Analyse der Finanzströme, um die tatsächliche Zahlung des Preises zu überprüfen, und auf die Bewertung der finanziellen Leistungsfähigkeit des Käufers zum Zeitpunkt der Urkunde. Oftmals verfügt der kaufende Sohn nicht über die finanziellen Mittel, um den Kauf zu rechtfertigen, oder das Geld, obwohl es überwiesen wurde, gelangt kurz darauf wieder in die Verfügungsgewalt des Elternteils. Rechtsanwalt Marco Bianucci begleitet den Mandanten in jeder Phase, von der Sammlung der Beweismittel bis zur gerichtlichen Klage vor dem Gericht, mit dem Ziel, den wahren Wert des Gutes in die Erbschaftsmasse zurückzuführen und eine gerechte und gesetzeskonforme Teilung zu gewährleisten.

Häufig gestellte Fragen

Wie weist man nach, dass der Preis nicht wirklich bezahlt wurde?

Der entscheidende Beweis liegt in der Regel in der Nachverfolgbarkeit der Zahlungen. Wenn keine Belege für Schecks oder Überweisungen im Zusammenhang mit der Urkunde vorliegen oder wenn nachgewiesen wird, dass das verwendete Geld tatsächlich vom selben Elternteil stammte (indirekte Schenkung des Geldes), kann die Simulation nachgewiesen werden. Auch ein offensichtliches Missverhältnis zwischen dem Einkommen des kaufenden Sohnes und dem vereinbarten Preis ist ein starker Hinweis für den Richter.

Innerhalb welcher Frist kann man vorgehen, um die Simulation geltend zu machen?

Die Verjährungsfristen variieren je nach Zweck der Klage. Die Klage auf absolute Simulation ist unverjährbar (verjährt nie), während die Klage auf relative Simulation, die darauf abzielt, die verschleierte Schenkung geltend zu machen, um dann mit der Herabsetzungsklage wegen Pflichtteilsverletzung vorzugehen, der ordentlichen Verjährungsfrist von zehn Jahren unterliegt, die in der Regel mit der Eröffnung der Erbschaft zu laufen beginnt.

Was passiert, wenn das Gericht die Simulation des Verkaufs feststellt?

Wenn das Gericht der Klage stattgibt und feststellt, dass der Verkauf eine Schenkung verschleiert hat, wird die Immobilie (oder ihr Wert) so betrachtet, als wäre sie nie gegen Entgelt, sondern unentgeltlich aus dem Vermögen des Verstorbenen ausgeschieden. Folglich fließt der Wert des Gutes in die Berechnung der Erbschaftsmasse ein (fiktive Zusammenrechnung) und kann gegebenenfalls Gegenstand einer Herabsetzungsklage sein, um die Rechte der verletzten Pflichtteilsberechtigten zu befriedigen.

Kann ich Klage erheben, während der Elternteil noch lebt?

Im Allgemeinen entsteht das Recht zu klagen zum Schutz des Pflichtteils erst mit dem Tod des Elternteils, wenn die Erbschaft eröffnet und das Erbschaftsvermögen feststeht. In spezifischen Fällen der absoluten Simulation (wo behauptet wird, dass das Gut das Vermögen des Elternteils nie verlassen hat) könnten jedoch andere Eingriffsmöglichkeiten bestehen, aber der Schutz der Pflichtteilsberechtigten erfolgt typischerweise post mortem.

Schützen Sie Ihre Erbrechte in Mailand

Erbschaftsdynamiken, die Immobilien und familiäre Beziehungen betreffen, erfordern Fingerspitzengefühl, aber auch äußerste rechtliche Standhaftigkeit. Wenn Sie vermuten, dass ein Immobilienverkauf Ihre Erbrechte verletzt hat, ist es unerlässlich, die Situation umgehend zu analysieren. Rechtsanwalt Marco Bianucci steht Ihnen in der Kanzlei in der Via Alberto da Giussano 26 in Mailand zur Verfügung, um Ihren Fall zu prüfen und die wirksamste Strategie zum Schutz Ihres Vermögens zu entwickeln.