Prodaja nepokretnosti po bagatelnoj ceni: kada dolazi do simulacije

Često se dešava da roditelj odluči da prenese vlasništvo nad nepokretnošću na jedno od svoje dece putem kupoprodajnog ugovora, ali utvrdi cenu znatno nižu od tržišne vrednosti, ili čak bez stvarnog prenosa novca. Kao advokat specijalizovan za nasleđivanje, ključno je pojasniti da ova transakcija, iako formalno važeća kao prodaja, može prikriti simuliranu donaciju. Kada je dogovorena cena bagatelna ili simbolična (tzv. nummo uno), ugovor može povrediti prava ostalih zakonskih naslednika, neopravdano oduzimajući imovinu iz nasledne mase koja bi trebalo da se podeli pravično po zakonu.

Normativni okvir: prikrivena donacija i povreda nužnog dela

Italijanski pravni sistem, kroz institut simulacije uređen Građanskim zakonikom, omogućava otkrivanje stvarne prirode akta. Ako se dokaže da se iza prividne kupoprodaje krije volja za darivanjem (animus donandi), prenesena imovina mora se smatrati donacijom. Ovo je ključno u kontekstu nasleđivanja jer, za razliku od prodaja, donacije podležu fiktivnom sabiranju i uračunavanju: to znači da se vrednost imovine mora uzeti u obzir da bi se proverilo da li su povređeni nužni delovi koji pripadaju bračnom drugu ili drugoj deci. Ako se povreda utvrdi, oštećeni naslednici mogu pokrenuti postupak za povraćaj svog dela.

Pristup Advokatske kancelarije Bianucci u dokazivanju simulacije

Vođenje spora o simulaciji zahteva pedantnu dokaznu strategiju i detaljnu analizu dokumentacije. Pristup advokata Marka Bianuccija, advokata specijalizovanog za nasleđivanje u Milanu, fokusira se na identifikaciju konkretnih i indicijalnih elemenata koji mogu razotkriti fiktivnu prirodu kupoprodaje. Sumnja nije dovoljna: potrebno je izgraditi čvrst dokazni okvir.

Konkretno, rad kancelarije se fokusira na analizu finansijskih tokova radi provere stvarnog plaćanja cene i na procenu prihoda kupca u trenutku zaključenja ugovora. Često, naime, sin kupac nema ekonomska sredstva da opravda kupovinu, ili novac, iako je prenet, ubrzo ponovo dospeva u posed roditelja. Advokat Marko Bianucci prati klijenta u svakoj fazi, od prikupljanja dokumentarnih dokaza do sudskog postupka pred sudom, sa ciljem da se stvarna vrednost imovine vrati u naslednu masu i obezbedi pravedna i zakonita podela.

Često postavljana pitanja

Kako se dokazuje da cena nije stvarno plaćena?

Glavni dokaz obično leži u sledljivosti plaćanja. Ako nema dokaza o čekovima ili bankarskim transferima u vreme zaključenja ugovora, ili ako se dokaže da je korišćeni novac zapravo poticao od istog roditelja (indirektna donacija novca), moguće je dokazati simulaciju. Čak i očigledna nesrazmera između prihoda sina kupca i dogovorene cene predstavlja snažan pokazatelj za sudiju.

U kom roku se može pokrenuti postupak za utvrđivanje simulacije?

Zastare radnje variraju u zavisnosti od svrhe postupka. Apsolutna simulacija je nepristojna (nikada ne zastareva), dok se relativna simulacija, usmerena na utvrđivanje prikrivene donacije radi naknadnog pokretanja postupka za smanjenje zbog povrede nužnog dela, primenjuje opšti zastarni rok od deset godina, koji obično počinje od otvaranja nasleđa.

Šta se dešava ako sud utvrdi simulaciju prodaje?

Ako sud usvoji zahtev i utvrdi da je prodaja prikrivala donaciju, nepokretnost (ili njena vrednost) smatra se kao da nikada nije izašla iz imovine pokojnika po teretnom osnovu, već po besplatnom osnovu. Shodno tome, vrednost imovine ulazi u obračun nasledne mase (fiktivno sabiranje) i, ako je potrebno, može biti predmet postupka smanjenja radi zadovoljenja prava povređenih zakonskih naslednika.

Mogu li pokrenuti sudski postupak dok je roditelj još živ?

Generalno, interes za postupanje radi zaštite nužnog dela nastaje tek smrću roditelja, kada se otvara nasleđe i utvrđuje nasledna imovina. Međutim, u specifičnim slučajevima apsolutne simulacije (gde se tvrdi da imovina nikada nije izašla iz imovine roditelja), mogu postojati drugačiji okviri intervencije, ali zaštita nužnih naslednika je tipično post-mortem.

Zaštitite svoja nasledna prava u Milanu

Nasledne dinamike koje uključuju nepokretnosti i porodične odnose zahtevaju delikatnost, ali i izuzetnu pravnu čvrstinu. Ako sumnjate da je prodaja nepokretnosti povredila vaša nasledna prava, neophodno je blagovremeno analizirati situaciju. Advokat Marko Bianucci je na raspolaganju u kancelariji u ulici Alberto da Giussano 26 u Milanu da proceni vaš slučaj i definiše najefikasniju strategiju za zaštitu vaše imovine.