De verkoop van een onroerend goed tegen een spotprijs: wanneer is er sprake van simulatie

Het komt vaak voor dat een ouder besluit om de eigendom van een onroerend goed over te dragen aan een van de kinderen via een koopakte, maar daarbij een prijs vaststelt die aanzienlijk lager is dan de marktwaarde, of zelfs zonder dat er daadwerkelijk geld wordt overgemaakt. Als advocaat gespecialiseerd in erfrecht is het cruciaal om te verduidelijken dat deze transactie, hoewel formeel geldig als verkoop, een verhulde schenking kan verbergen. Wanneer de overeengekomen prijs spotgoedkoop of symbolisch is (de zogenaamde nummo uno), kan de akte de rechten van de andere wettelijke erfgenamen schaden, door ongerechtvaardigd goederen te onttrekken aan de nalatenschap die volgens de wet eerlijk verdeeld moet worden.

Het wettelijk kader: verhulde schenking en schending van de legitieme portie

Het Italiaanse rechtssysteem, via het instituut van simulatie zoals geregeld in het Burgerlijk Wetboek, maakt het mogelijk om de werkelijke aard van de transactie aan het licht te brengen. Als wordt aangetoond dat achter een schijnbare koop een schenkingswil (animus donandi) schuilgaat, moet het overgedragen goed als een schenking worden beschouwd. Dit is cruciaal in erfrechtkwesties omdat, in tegenstelling tot verkopen, schenkingen onderworpen zijn aan fictieve herberekening en inbreng: dit betekent dat de waarde van het goed moet worden meegerekend om te controleren of de legitieme porties van de echtgenoot of andere kinderen zijn aangetast. Als de schending wordt vastgesteld, kunnen de benadeelde erfgenamen actie ondernemen om hun deel te herstellen.

De aanpak van Studio Legale Bianucci bij het bewijzen van simulatie

Het voeren van een rechtszaak wegens simulatie vereist een nauwgezette bewijsstrategie en een diepgaande analyse van de documentatie. De aanpak van advocaat Marco Bianucci, een ervaren advocaat in erfrecht in Milaan, richt zich op het identificeren van concrete en indirecte elementen die de fictieve aard van de verkoop kunnen ontmaskeren. Een vermoeden is niet voldoende: er moet een solide bewijskader worden opgebouwd.

Meer specifiek richt de activiteit van het kantoor zich op de analyse van financiële stromen om de daadwerkelijke betaling van de prijs te verifiëren en op de beoordeling van de financiële draagkracht van de koper op het moment van de akte. Vaak beschikt de kopende zoon niet over de economische middelen om de aankoop te rechtvaardigen, of het geld, hoewel overgemaakt, komt kort daarna weer ter beschikking van de ouder. Advocaat Marco Bianucci begeleidt de cliënt in elke fase, van het verzamelen van bewijsmateriaal tot gerechtelijke stappen bij de rechtbank, met als doel de werkelijke waarde van het goed terug te brengen in de nalatenschap en een eerlijke en wettelijke verdeling te garanderen.

Veelgestelde Vragen

Hoe bewijs je dat de prijs niet echt is betaald?

Het doorslaggevende bewijs ligt meestal in de traceerbaarheid van de betalingen. Als er geen bewijs is van cheques of overschrijvingen die samenvallen met de akte, of als wordt aangetoond dat het gebruikte geld feitelijk van dezelfde ouder afkomstig was (indirecte schenking van geld), is het mogelijk om simulatie te bewijzen. Ook een duidelijk onevenwicht tussen het inkomen van de kopende zoon en de overeengekomen prijs vormt een sterk bewijs voor de rechter.

Binnen welke termijn kan men actie ondernemen om de simulatie te laten gelden?

De verjaringstermijnen variëren afhankelijk van het doel van de actie. De vordering tot absolute simulatie is onverjaarbaar (vervalt nooit), terwijl de vordering tot relatieve simulatie, gericht op het laten gelden van de verhulde schenking om vervolgens actie te ondernemen tot vermindering wegens schending van de legitieme portie, onderworpen is aan de gewone verjaringstermijn van tien jaar, die over het algemeen ingaat vanaf het openvallen van de nalatenschap.

Wat gebeurt er als de rechter de simulatie van de verkoop vaststelt?

Als de rechter de vordering toewijst en verklaart dat de verkoop een schenking verhulde, wordt het onroerend goed (of de waarde ervan) beschouwd alsof het het vermogen van de overledene nooit tegen betaling, maar om niet heeft verlaten. Bijgevolg wordt de waarde van het goed opgenomen in de berekening van de nalatenschap (fictieve herberekening) en kan, indien nodig, onderwerp zijn van een vordering tot vermindering om de rechten van de benadeelde wettelijke erfgenamen te voldoen.

Kan ik een rechtszaak aanspannen terwijl de ouder nog in leven is?

Over het algemeen ontstaat het belang om actie te ondernemen ter bescherming van de legitieme portie pas op het moment van overlijden van de ouder, wanneer de nalatenschap openvalt en het nalatenschap vermogen wordt vastgesteld. In specifieke gevallen van absolute simulatie (waarbij wordt beweerd dat het goed het vermogen van de ouder nooit heeft verlaten), kunnen er echter andere mogelijkheden tot tussenkomst zijn, maar de bescherming van de wettelijke erfgenamen is doorgaans post mortem.

Bescherm uw erfrechtelijke rechten in Milaan

Erfrechtelijke dynamieken die onroerend goed en familierelaties betreffen, vereisen finesse maar ook uiterste juridische standvastigheid. Als u vermoedt dat een vastgoedverkoop uw rechten als erfgenaam heeft geschonden, is het essentieel om de situatie tijdig te analyseren. Advocaat Marco Bianucci staat tot uw beschikking in het kantoor aan de via Alberto da Giussano 26 in Milaan om uw zaak te beoordelen en de meest effectieve strategie te bepalen om uw vermogen te beschermen.