Dodela zakupnina i izvršenje na nepokretnosti: Jasnoća presude 17195/2025

Pravo prinudnog izvršenja je složena oblast, gde se zaštita poverilaca sudara sa potrebom da se garantuje pravna sigurnost. Kasacioni sud, presudom br. 17195 od 26. juna 2025. godine, ponudio je važno pojašnjenje o odnosu između dodele zakupnina koje još nisu dospele i naknadnog izvršenja na nepokretnosti koja ih generiše. Ova odluka ne samo da definiše granice različitih izvršnih postupaka, već i jača poziciju poverioca kome su zakupnine dodeljene, nudeći dragocene uvide za profesionalce i građane.

Normativni kontekst i pravno pitanje

Da bismo razumeli značaj presude, neophodno je postaviti pitanje u kontekst izvršnih postupaka. Izvršenje kod trećeg lica (čl. 543. i dalje Zakonika o parničnom postupku) omogućava poveriocu da se namiri iz potraživanja koja njegov dužnik ima prema trećem licu. Tipičan slučaj je dodela budućih zakupnina, kako je predviđeno čl. 553. Zakonika o parničnom postupku. Takva dodela, nakon što je sud naložio, prenosi potraživanje na poverioca kome su zakupnine dodeljene.

Ključni problem koji je Vrhovni sud razmatrao nastaje kada, nakon dodele takvih zakupnina, drugi poverilac pokrene izvršenje na samoj nepokretnosti koja ih generiše. Postavlja se pitanje da li izvršenje na nepokretnosti na neki način može "zarobiti" ili uticati na već dodeljene zakupnine. Odgovor Kasacionog suda, presudom br. 17195/2025, bio je jasan i definisao je osnovni princip.

Odluka, nakon postupka prinudne naplate kod trećeg lica, o nalogu za dodelu zakupnina koje još nisu dospele, dovodi do neposrednog prenosa vlasništva predmetnog potraživanja u korist poverioca kome su zakupnine dodeljene i do neposrednog izlaska tog potraživanja iz imovine izvršnog dužnika, čime nastaje obaveza trećeg lica kome su zakupnine dodeljene da postupi prema poveriocu kome su zakupnine dodeljene u utvrđenim rokovima i do iznosa dodeljenog; u tom slučaju, naknadno sprovedeno izvršenje od strane drugih poverilaca na nepokretnosti koja proizvodi već dodeljene zakupnine ne obuhvata ove poslednje, ne lišava naloga za dodelu pravne snage i ne dozvoljava organima postupka izvršenja na nepokretnosti da donose odluke koje utiču na te zakupnine. (Princip naveden u interesu zakona prema čl. 363. Zakonika o parničnom postupku).

Ova maksima, koju je izreklo Treće odeljenje Kasacionog suda, pod predsedništvom dr. D. S. F. i sa izvestiocem dr. R. R., kristalizuje princip od fundamentalnog značaja. U praksi, nalog za dodelu budućih zakupnina dovodi do neposrednog i konačnog prenosa vlasništva tih potraživanja sa izvršnog dužnika na poverioca kome su zakupnine dodeljene. Te zakupnine trenutno izlaze iz imovine dužnika, postajući vlasništvo poverioca. Posledično, treće lice (zakupac) moraće da plati zakupninu direktno poveriocu kome su zakupnine dodeljene, u skladu sa utvrđenim rokovima.

Ključna tačka je da, nakon što je ova dodela izvršena, eventualno naknadno izvršenje na nepokretnosti, pokrenuto od strane drugih poverilaca, ni na koji način ne može "napasti" već dodeljene zakupnine. Ove poslednje, naime, više ne pripadaju imovini dužnika i, stoga, ne mogu biti predmet daljih izvršnih postupaka. Nalog za dodelu zadržava punu pravnu snagu, a organi postupka izvršenja na nepokretnosti nemaju nikakva ovlašćenja da raspolažu tim zakupninama.

Praktični efekti i zaštita potraživanja

Presuda Kasacionog suda pojašnjava da nalog za dodelu budućih potraživanja ima neposredan i neopoziv prenosni efekat. Ovaj princip ima nekoliko praktičnih implikacija:

• Sigurnost za poverioca kome su zakupnine dodeljene: Poverilac može računati na siguran naslov za naplatu, bez obzira na naknadne događaje koji se tiču nepokretnosti.
• Zaštita dužnika i trećeg lica: Dužnik više ne može raspolagati tim potraživanjima, a treće lice (zakupac) kome su zakupnine dodeljene tačno zna kome treba da plati, izbegavajući neizvesnosti.
• Vremenski prioritet: Princip koji stoji iza toga je da postupak koji je prvi "zarobio" potraživanje ima prednost nad kasnijim. Dodelom se potraživanje izdvaja iz raspolaganja dužnika.

Odluka eksplicitno upućuje na čl. 363. Zakonika o parničnom postupku, "princip naveden u interesu zakona", naglašavajući važnost ovog pojašnjenja za pravilnu primenu prava. Ovaj princip je u skladu sa odredbama Građanskog zakonika o prinudnoj naplati (čl. 2912, 2914, 2918. Građanskog zakonika), koje definišu efekte izvršenja i njegovu pravnu snagu u odnosu na naknadne akte.

Zaključci: Pravna sigurnost u prinudnom izvršenju

Presuda br. 17195 iz 2025. godine Kasacionog suda predstavlja čvrstu tačku u pejzažu prinudnog izvršenja, posebno za dodelu zakupnina. Snažno ponavlja da nalog za dodelu zakupnina koje još nisu dospele proizvodi neposredan i konačan prenosni efekat, izdvajajući ta potraživanja iz imovinske sfere dužnika i čineći ih imunim na naknadna izvršenja na nepokretnosti. Ovaj princip obezbeđuje veću jasnost i predvidljivost za sve učesnike u izvršnim postupcima. Za Advokatsku kancelariju, duboko razumevanje ovih dinamika je neophodno za najbolju zaštitu interesa svojih klijenata.