Dodela najemnin in nepremičninski zaplembi: Jasnost sodbe 17195/2025

Pravo prisilne izvršbe je zapleteno področje, kjer se varstvo upnikov spopada s potrebo po zagotavljanju pravne varnosti. Kasacijsko sodišče je s sodbo št. 17195 z dne 26. junija 2025 ponudilo pomembno pojasnilo o odnosu med dodelitvijo še ne zapadlih najemnin in poznejšo zaplembo nepremičnine, ki jih ustvarja. Ta odločitev ne le opredeljuje meje različnih izvršilnih postopkov, temveč tudi krepi položaj upnika, ki mu je bila terjatev dodeljena, ter ponuja dragocene vpoglede za strokovnjake in državljane.

Normativni okvir in pravno vprašanje

Za razumevanje pomena sodbe je ključno, da se vprašanje umesti v kontekst izvršilnih postopkov. Izvršba pri tretji osebi (člen 543 in naslednji ZIZ) upniku omogoča, da se poplača iz terjatev, ki jih njegov dolžnik ima do tretje osebe. Tipičen primer je dodelitev prihodnjih najemnin, kot je predvideno v členu 553 ZIZ. Ta dodelitev, ko jo sodišče odredi z odredbo, prenese terjatev na upnika, ki mu je bila dodeljena.

Ključno vprašanje, ki ga je obravnavalo Vrhovno sodišče, nastane, ko po dodelitvi teh najemnin drug upnik nadaljuje z zaplembo nepremičnine, ki jih ustvarja. Postavlja se vprašanje, ali lahko nepremičninska zaplemba na kakršen koli način "zajame" ali vpliva na že dodeljene najemnine. Odgovor Kasacijskega sodišča s sodbo št. 17195/2025 je bil jasen in je začrtal temeljno načelo.

Odločba, ki je posledica izvršilnega postopka pri tretji osebi, in sicer odredbe o dodelitvi še ne zapadlih najemnin, povzroči takojšen prenos lastništva ustrezne terjatve v korist upnika, ki mu je bila dodeljena, in takojšen izstop te terjatve iz premoženja izvrševalnega dolžnika, s čimer nastane obveznost tretje osebe, ki ji je bila terjatev dodeljena, da izpolni obveznosti do dodeljenega upnika ob dogovorjenih rokih in do višine dodeljenega zneska; v tem primeru poznejša nepremičninska zaplemba, ki jo izvedejo drugi upniki na nepremičnini, ki ustvarja že dodeljene najemnine, ne poseže v slednje, ne razveljavi odredbe o dodelitvi in ne omogoča organom postopka nepremičninske izvršbe, da sprejmejo odločitve, ki vplivajo na te najemnine. (Načelo, izrečeno v interesu zakona po čl. 363 ZPP).

Ta povzetek, ki ga je izreklo Tretje senat Kasacijskega sodišča pod predsedstvom dr. D. S. F. in z poročevalcem dr. R. R., utrjuje temeljno pomembno načelo. V praksi odredba o dodelitvi prihodnjih najemnin povzroči takojšen in dokončen prenos lastništva teh terjatev z izvrševalnega dolžnika na upnika, ki mu je bila dodeljena. Te najemnine takoj izstopijo iz premoženja dolžnika in postanejo last upnika. Posledično bo tretja oseba (najemnik) dolžna plačati najemnino neposredno upniku, ki mu je bila dodeljena, v skladu z dogovorjenimi roki.

Ključna točka je, da po opravljeni dodelitvi morebitna poznejša zaplemba nepremičnine, ki jo sprožijo drugi upniki, nikakor ne more "napasti" že dodeljenih najemnin. Te namreč ne spadajo več v premoženje dolžnika in zato ne morejo biti predmet nadaljnjih izvršilnih postopkov. Odredba o dodelitvi ohrani svojo polno veljavnost in organi postopka nepremičninske izvršbe nimajo nobene pristojnosti glede teh najemnin.

Praktični učinki in varstvo terjatev

Sodba Kasacijskega sodišča pojasnjuje, da ima odredba o dodelitvi prihodnjih terjatev takojšen in nepreklicen prenosni učinek. To načelo ima več praktičnih posledic:

• Varnost za upnika, ki mu je bila terjatev dodeljena: Upnik lahko računa na zanesljiv naslov za izterjavo, ne glede na poznejše dogodke, ki zadevajo nepremičnino.
• Varstvo dolžnika in tretje osebe: Dolžnik teh terjatev ne more več razpolagati, zaplenjena tretja oseba (najemnik) pa natančno ve, komu mora izpolniti obveznosti, s čimer se izogne negotovosti.
• Časovni primat: Podlaga načela je, da postopek, ki je prvi "zajel" terjatev, prevlada nad poznejšimi. Dodelitev terjatev odvzame dolžnikovo razpolaganje s terjatvijo.

Odločba izrecno navaja člen 363 ZPP, "načelo, izrečeno v interesu zakona", s čimer poudarja pomen tega pojasnila za pravilno uporabo prava. To načelo je v skladu z določbami civilnega zakonika o izvršbi (členi 2912, 2914, 2918 ZZZ), ki opredeljujejo učinke zaplembe in njeno veljavnost glede na poznejše akte.

Zaključek: Pravna varnost pri prisilni izvršbi

Sodba št. 17195 iz leta 2025 Kasacijskega sodišča predstavlja trdno točko v pravnem okolju prisilne izvršbe, zlasti pri dodelitvi najemnin. Močno ponovno potrjuje, da odredba o dodelitvi še ne zapadlih najemnin povzroči takojšen in dokončen prenosni učinek, s čimer te terjatve odvzame iz premoženjske sfere dolžnika in jih naredi imune za poznejše zaplembe nepremičnine. To načelo zagotavlja večjo jasnost in predvidljivost za vse udeležence v izvršilnih postopkih. Za odvetniško pisarno je ključno, da te dinamike temeljito razume, da bi čim bolje zaščitila interese svojih strank.