Facilitate pentru Prima Casă și Achiziția mai multor Imobile: Condițiile Delimitate de Ordonanța Curții de Casație nr. 15422/2025

Achiziționarea primei case reprezintă un pas fundamental pentru mulți, iar pentru a facilita această investiție importantă, legiuitorul a prevăzut facilități fiscale specifice. Cu toate acestea, situațiile nu sunt întotdeauna liniare, mai ales atunci când se decide achiziționarea mai multor unități imobiliare cu intenția de a le uni într-o singură locuință. Tocmai asupra acestui echilibru delicat s-a pronunțat Curtea de Casație prin Ordonanța nr. 15422 din 10 iunie 2025, oferind clarificări esențiale pentru contribuabili și operatorii din domeniu.

Problema Achiziției Multiple și Facilitatea pentru Prima Casă

Beneficiul fiscal legat de achiziționarea „primei case” este un pilon al sistemului nostru tributar, menit să stimuleze accesul la proprietatea imobiliară. Normativa prevede reduceri semnificative ale impozitelor (de înregistrare, ipotecar și cadastral) pentru cei care achiziționează o locuință care respectă anumite cerințe. Dar ce se întâmplă atunci când un cumpărător decide să achiziționeze, simultan, nu o, ci mai multe unități imobiliare, cu intenția de a le fuziona într-o singură locuință? Practica și jurisprudența au dezbătut adesea acest punct, încercând să concilieze scopul de facilitare cu necesitatea de a preveni abuzurile.

Curtea de Casație, prin hotărârea în cauză, a reiterat un principiu fundamental care clarifică orice îndoială. În cazul specific, litigiul îi opunea pe D. D'A. și Administrația financiară, Comisia Tributară Regională din L'Aquila respingând recursul lui D. D'A. Curtea Supremă a confirmat orientarea deja exprimată în pronunțări anterioare (cum ar fi N. 10011 din 2009), delimitând cu precizie condițiile pentru accesarea facilității.

Facilitate „prima casă” - Achiziționarea mai multor unități imobiliare - Condiții - Unică unitate locativă non-de lux - Necesitate - Termen pentru unificare - Limita maximă a controalelor fiscale - Aplicabilitate. În materie de facilități fiscale, beneficiile pentru achiziționarea „primei case” sunt recunoscute chiar și în prezența achiziționării simultane a mai multor unități imobiliare ce urmează a fi destinate unei singure unități locative non-de lux și presupun realizarea efectivă a acestei unificări în termenul de trei ani acordat Administrației financiare pentru efectuarea controalelor, după care acestea nu ar mai fi posibile.

Această maximă este de o importanță extremă. Ea stabilește clar că facilitatea „prima casă” poate fi extinsă și la cei care achiziționează mai multe unități imobiliare simultan, cu condiția ca acestea să fie destinate să devină o singură locuință și ca această locuință să nu intre în categoria „locuințelor de lux”. Punctul crucial este că unificarea fizică și cadastrală a unităților imobiliare trebuie să se realizeze efectiv. Dar nu numai atât: Curtea de Casație impune un termen temporal bine precizat pentru această unificare.

Rolul Crucial al Unificării și Termenele Controalelor

Ordonanța nr. 15422/2025 subliniază că unificarea efectivă a unităților imobiliare într-o singură locuință non-de lux este o condiție indispensabilă pentru menținerea beneficiului fiscal. Această unificare nu poate fi o simplă intenție, ci trebuie să se concretizeze într-un interval specific. Curtea identifică acest termen în perioada de trei ani acordată Administrației financiare pentru efectuarea controalelor. Acest termen este consacrat de articolul 76 din DPR 26/04/1986 nr. 131, Textul Unic al dispozițiilor referitoare la impozitul pe înregistrare, care reglementează termenele pentru constatarea și rectificarea actelor.

Aceasta înseamnă că contribuabilul care intenționează să beneficieze de facilitatea „prima casă” achiziționând mai multe imobile ce urmează a fi unificate, trebuie să se asigure că lucrările de fuziune și documentația cadastrală aferentă sunt finalizate în termen de trei ani de la data înregistrării actului de achiziție. Depășind acest termen, Administrația financiară nu ar mai avea posibilitatea de a verifica realizarea efectivă a unificării și, în consecință, beneficiul ar putea fi revocat cu aplicarea sancțiunilor aferente.

• Achiziție Simultana: Este permisă achiziționarea mai multor unități imobiliare.
• Destinație Unică: Unitățile trebuie să fie destinate formării unei singure locuințe.
• Non-de Lux: Locuința rezultată din unificare nu trebuie să intre în categoriile cadastrale de lux.
• Unificare Efectivă: Fuziunea fizică și cadastrală trebuie să aibă loc în mod real.
• Termen de Trei Ani: Unificarea trebuie finalizată în termenul de trei ani acordat Administrației financiare pentru controale.

Este fundamental ca contribuabilul să fie conștient de aceste termene și să acționeze din timp, eventual apelând la consultanța profesioniștilor (ingineri, arhitecți, topografi) pentru proiectarea și realizarea lucrărilor, și la consultanți juridici și fiscali pentru gestionarea corectă a demersurilor administrative și tributare.

Concluzii și Implicații Practice

Ordonanța Curții de Casație nr. 15422/2025 oferă o confirmare importantă și un avertisment pentru cei care se pregătesc să cumpere o casă. Dacă pe de o parte se reiterează posibilitatea de a beneficia de facilitatea „prima casă” chiar și în cazul achiziției multiple, pe de altă parte se subliniază cu tărie necesitatea unei unificări concrete și la timp a unităților imobiliare. Claritatea acestei pronunțări este crucială pentru a evita litigii cu Fiscul și pentru a asigura aplicarea corectă a normelor de facilitare. Contribuabilii trebuie să planifice atent operațiunea, luând în considerare nu doar achiziția, ci și termenele tehnice și birocratice necesare unificării. O abordare proactivă și informată este cheia pentru a beneficia pe deplin de facilitățile fiscale fără a întâmpina surprize neplăcute.