マンションの維持管理不備による損害：2025年命令第16435号により、不法行為責任が明確化される
マンションは複雑な法的ミクロコスモスであり、専有部分と共有部分の共存は、特に維持管理の不備に起因する損害に関して、しばしばデリケートな問題を生じさせます。このような状況において、2025年6月18日に公布された最高裁判所命令第16435号は、責任の性質とその結果、特に不動産を購入する者にとってのそれらを明確に概説し、明確さの光として位置づけられています。この判決は、管理者、マンション居住者、および将来の購入者にとって極めて重要であり、損害賠償に関する明確な原則を確立しています。
被害者の立場：マンションに対する第三者
最高裁判所が取り上げた中心的な問題は、建物の共有部分の維持管理の不備により損害を受けた区分所有者の法的資格に関するものです。最高裁判所は、検討中の命令により、確立された原則を再確認しました。すなわち、損害を受けた所有者は、厳密な意味でのマンション居住者として行動するのではなく、損害を受けた「第三者」の立場をとるということです。この区別は、適用される責任の種類に直接影響するため、極めて重要です。
最高裁判所によれば、共有部分の不備に起因する損害に対するマンション居住者に生じる責任は、不法行為責任です。これは、区分所有者が千分率持分の所有者であるという資格に基づいて区分所有者を拘束し、例えばマンション費用の支払いに関連する物権上の義務の規則が適用されないことを意味します。代わりに、民法第2043条の「誰も傷つけない」（neminem laedere）の原則を確立する民事責任に関する一般規則、特に、管理下にある物によって引き起こされた損害に関連する民法第2051条が参照されます。このアプローチは、2016年命令第9449号により最高裁判所合同部によってすでに強化されており、共有部分の管理に起因する損害に対するマンションの責任の性質を明確にしていました。
マンションに関して、共有部分の維持管理の不備により損害を受けたアパートの所有者は、共有部分の維持管理の不備により損害を受けた第三者の立場をとります。これは、区分所有者に、物権上の義務の規定の適用を除外し、不法行為責任の性質が生じることを意味します。したがって、マンション内の不動産を購入した者は、損害行為が購入前に発生した場合、賠償責任を負わず、損害行為発生時の区分所有者が損害に対して責任を負うことになります。
この格言は、この判決の中心です。これは、損害を受けたマンション居住者がマンションに対して「第三者」とみなされることを明確にしています。それは、外部の者であるという意味ではなく、被った損害が契約違反や内部のマンション規則違反から生じたのではなく、不法行為の範囲に入る行為（または不法行為責任）に起因するからです。この資格の最も重要な結果は、損害賠償責任が不動産の所有権とともに自動的に移転しないということです。
購入者と既存の損害：誰が支払うのか？
真の新規性、あるいはむしろ、実務に大きな影響を与える原則の結晶化は、不動産購入者の立場に関するものです。命令第16435号/2025は、「マンション内の不動産を購入した者は、損害行為が購入前に発生した場合、賠償責任を負わず、損害行為発生時の区分所有者が損害に対して責任を負う」と明確に述べています。
この原則は極めて重要です。責任が物権的な性質（すなわち、物の所有権に関連する）であった場合、損害賠償の義務は不動産とともに移転し、新しい所有者に負担がかかることになります。しかし、責任が不法行為責任であるため、それは個人的なものであり、損害行為が発生した時点で所有者（したがって共有部分の管理者）であった者に生じます。これは、例えば、民法執行規定第63条とは対照的です。同条は、売主がその年および前年に支払わなかったマンション費用の購入者の連帯責任を規定していますが、この規則は「費用」に関連するものであり、「損害」ではありません。
実務上の影響は多岐にわたります。
- **購入者にとって：** より大きな保護。損害行為が購入前に発生した場合、マンションに入る前に発生した損害の賠償責任を負う必要はありません。ただし、購入前に徹底的なデューデリジェンスを行うことが推奨されます。
- **売主にとって：** 所有していた期間中に発生した共有部分の維持管理の不備による損害に対する責任は、不動産の売却後も存続することに留意する必要があります。
- **マンション/管理者にとって：** 責任者を特定するために、損害が発生した正確な時点を特定することが不可欠です。コミュニケーションと文書化が不可欠です。
結論：法的確実性と購入における慎重さ
2025年命令第16435号は、マンション法の状況における確定的なポイントであり、共有部分の維持管理の不備による損害に対する責任の不法行為責任に関する司法の方向性を強化しています。この明確さは、所有権の移転に関連する不確実性と潜在的な紛争を減らすため、マンションのすべての関係者にとって有益です。
将来の購入者にとって、メッセージは明確です。既存の損害に対する責任は移転しません。しかし、建物の状態と進行中の訴訟について正確に情報を得ることが常に良い慣習であり、例えば管理者からの報告を要求することで、不快な驚きを避けることができます。売主にとっては、共有部分を効率的に維持し、潜在的な問題を迅速に処理するようにという警告です。なぜなら、損害行為に対する彼らの責任は、不動産の譲渡とともに消滅するわけではないからです。法律事務所は、これらの複雑な力学に関する明確化と支援を提供します。
