تحليل الحكم رقم 9456 لسنة 2024: الملكية بالالتصاق والشيوع في المباني

يقدم الأمر القضائي الأخير لمحكمة النقض رقم 9456 بتاريخ 09/04/2024 توضيحات هامة حول مسألة الملكية بالالتصاق والشيوع في سياقات المباني المشتركة. يركز هذا الحكم، الصادر في قضية بين س. (ب. ف.) و ر. (ف. ب.)، على الملكية الحصرية في حالة الإنشاءات التي تتم على أراضٍ متجاورة، مسلطاً الضوء على حقوق والتزامات الملاك. في هذا المقال، سنحلل تفاصيل الحكم وتأثيره على التشريعات الإيطالية والممارسات الراسخة.

مبدأ الملكية بالالتصاق والملكية الحصرية

يوضح الحكم أنه في حالة البناء الموحد على أراضٍ متجاورة مملوكة حصرياً، يكتسب كل مالك، بموجب مبدأ الملكية بالالتصاق، ملكية الجزء من المبنى الذي يقع في الإسقاط الرأسي على أرضه. هذا يعني أن كل مالك هو صاحب الجزء من المبنى الذي يرتفع فوق أرضه، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك. هذا الجانب أساسي لتجنب النزاعات بين الجيران بشأن الهياكل المشتركة، مثل السلالم والأنظمة.

البناء الموحد على أراضٍ متجاورة مملوكة حصرياً - الملكية بالالتصاق - التطبيق - اكتساب الملكية الحصرية لكل مالك للأرض للجزء الرأسي المقابل - الأعمال والهياكل التي لا تنفصل عن خدمة المبنى بأكمله - الشيوع العرضي للاستخدام والتمتع - الشروط. في حالة قيام عدة أشخاص، وهم الملاك الحصريون لأراضٍ متجاورة، بالاتفاق على إنشاء مبنى، فبموجب مبدأ الملكية بالالتصاق، يكتسب كل منهم، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك، ملكية الجزء من المبنى الذي يقع في الإسقاط الرأسي على أرضه، بحيث تقع الأعمال والهياكل التي لا تنفصل عن خدمة المبنى بأكمله (مثل السلالم، المدخل، نظام التدفئة، إلخ) بالالتصاق، كلياً أو جزئياً، حسب موقعها، في ملكية أحدهما أو الآخر، ما لم ينشأ عليها، نظراً لعدم قابليتها للانفصال وظيفياً، شيوع عرضي للاستخدام والتمتع، مما يفرض على الملاك الأفراد الالتزام بالمساهمة في نفقات الصيانة والتشغيل النسبية بما يتناسب مع حقوق ملكيتهم.

تداعيات الشيوع العرضي

يؤكد الحكم أيضاً على مفهوم الشيوع العرضي للاستخدام والتمتع. عندما تكون الأعمال والهياكل غير قابلة للانفصال وظيفياً، ينشأ شيوع بين الملاك، مما يفرض الالتزام بالمساهمة في نفقات الصيانة والإدارة. هذا الجانب حاسم في سياق المباني المشتركة حيث يمكن أن تتراكم النفقات بسرعة وتصبح مصدراً للنزاعات.

• الأعمال المشتركة تتطلب إدارة مشتركة.
• يجب على كل مالك المساهمة بما يتناسب مع حقوق ملكيته.
• عدم الاتفاق يمكن أن يؤدي إلى نزاعات قانونية.

الخاتمة

باختصار، يقدم الحكم رقم 9456 لسنة 2024 رؤية واضحة حول كيفية تفسير قواعد الملكية بالالتصاق والشيوع في حالات البناء على أراضٍ متجاورة. يجب على الملاك أن يكونوا على دراية بحقوقهم والتزاماتهم، خاصة في سياقات المباني المشتركة المعقدة. من الضروري أن يتم إعداد عقود البيع والاتفاقيات بين الملاك بعناية لتجنب النزاعات المستقبلية. يُنصح بالحصول على استشارة قانونية مناسبة لضمان حماية حقوق جميع الملاك بشكل كافٍ.