สิทธิในการดำเนินคดีของผู้ร่วมอาศัย: คำสั่งศาลฎีกาที่ 14829 ปี 2025 ว่าด้วยงานส่วนกลาง

ชีวิตในอาคารชุดนั้นเป็นที่ทราบกันดีว่ามักเต็มไปด้วยปัญหาที่ซับซ้อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกี่ยวข้องกับงานบนส่วนกลางและข้อพิพาทกับผู้รับเหมา ใครมีอำนาจในการดำเนินคดีตามกฎหมายในกรณีที่มีข้อบกพร่องหรือการผิดสัญญา? เจ้าของร่วมแต่ละรายสามารถดำเนินการด้วยตนเองได้หรือไม่ หรือต้องผ่านผู้จัดการอาคารชุดเสมอไป? เพื่อให้เกิดความชัดเจนในประเด็นสำคัญของการบริหารอาคารชุด คำสั่งศาลฎีกาที่ 14829 ลงวันที่ 3 มิถุนายน 2025 ได้เข้ามามีบทบาท ซึ่งเป็นการยืนยันหลักการพื้นฐานของกฎหมายอาคารชุดของอิตาลี โดยมีประธาน B. M. และผู้เรียบเรียง G. G.

อาคารชุดในฐานะ "คู่สัญญาที่ซับซ้อน": การเป็นตัวแทนที่จำเป็น

ศาลสูงสุดในการพิจารณาคดีนี้ ซึ่งมีคู่กรณีคือ M. P. C. และ D. ได้ยืนยันแนวคิดหลักอีกครั้งว่า อาคารชุดไม่ใช่หน่วยงานทางกฎหมายอิสระในความหมายดั้งเดิม แต่เป็น "คู่สัญญาที่ซับซ้อน" ลักษณะนี้เองที่กำหนดให้การเป็นตัวแทนของอาคารชุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการดำเนินคดีที่เกี่ยวข้องกับส่วนกลางและสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ส่วนรวม จะต้องมอบหมายให้กับหน่วยงานเฉพาะ นั่นคือ ผู้จัดการอาคารชุด ตามมาตรา 1131 ของประมวลกฎหมายแพ่ง ผู้จัดการอาคารชุดมีอำนาจในการเป็นตัวแทนของอาคารชุดภายในขอบเขตอำนาจที่กำหนดไว้ในมาตรา 1130 และ 1131 และโดยทั่วไปแล้ว ในการดำเนินคดีที่เกี่ยวข้องกับส่วนกลางของอาคาร

ในบริบทนี้ การตัดสินของศาลฎีกาเป็นส่วนหนึ่งของแนวคำพิพากษาที่ได้รับการยอมรับ (โดยอ้างอิงคำพิพากษาเดิม เช่น N. 3636 ปี 2014 และ N. 10371 ปี 2021) โดยระบุว่า:

อาคารชุดเป็นคู่สัญญาที่ซับซ้อน ซึ่งต้องมีผู้จัดการอาคารชุดเป็นผู้แทน ดังนั้น เจ้าของร่วมแต่ละรายจึงไม่มีสิทธิในการดำเนินคดีด้วยตนเองกับผู้รับเหมางานก่อสร้างหรือซ่อมแซมส่วนกลางตามกฎหมายฉบับที่ 219 ปี 1981

คำตัดสินนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง มันชี้แจงอย่างชัดเจนว่า เจ้าของร่วมแต่ละรายไม่สามารถริเริ่มการดำเนินคดีกับบริษัทที่ดำเนินการก่อสร้างบนส่วนกลางได้ด้วยตนเอง เช่น ในกรณีของข้อบกพร่องในการก่อสร้างหรือการซ่อมแซม เหตุผลนั้นง่ายแต่ลึกซึ้ง: สัญญาก่อสร้างเป็นสัญญาที่ทำขึ้นโดยอาคารชุดโดยรวม ผ่านผู้แทนตามกฎหมาย คือ ผู้จัดการอาคารชุด การอนุญาตให้บุคคลแต่ละรายดำเนินการด้วยตนเองจะทำให้เกิดการแตกแยกของการดำเนินคดี ซึ่งอาจนำไปสู่การตัดสินที่ขัดแย้งกันและการจัดการข้อพิพาทที่วุ่นวาย กฎหมายฉบับที่ 219 ปี 1981 ซึ่งอ้างถึงในคำพิพากษา เป็นการอ้างอิงทางกฎหมายเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการในพื้นที่เสี่ยงแผ่นดินไหว แต่หลักการของการเป็นตัวแทนสามารถนำไปใช้ได้โดยทั่วไป

ผลกระทบในทางปฏิบัติสำหรับเจ้าของร่วมแต่ละราย

การตัดสินนี้มีความหมายอย่างไรสำหรับเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่พบปัญหาเกี่ยวกับงานที่ดำเนินการ เช่น บนผนังภายนอกหรือหลังคา? แม้ว่าข้อบกพร่องนั้นอาจก่อให้เกิดความเสียหายโดยตรงหรือโดยอ้อมแก่เขา คำสั่งที่ 14829/2025 ยืนยันว่าเขาไม่สามารถดำเนินคดีด้วยตนเองกับผู้รับเหมาได้ วิธีการที่ถูกต้องคือการแจ้งให้ผู้จัดการอาคารชุดดำเนินการเพื่อปกป้องผลประโยชน์ส่วนรวม เจ้าของร่วมสามารถ:

• แจ้งข้อบกพร่องต่อผู้จัดการอาคารชุดทันที พร้อมจัดเตรียมเอกสารและหลักฐาน
• ขอให้ผู้จัดการอาคารชุดเรียกประชุมเจ้าของร่วมเพื่อหารือเกี่ยวกับประเด็นดังกล่าวและตัดสินใจเกี่ยวกับการดำเนินคดี
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้จัดการอาคารชุดดำเนินการด้วยความรอบคอบตามที่กฎหมายกำหนด (เช่น การแจ้งข้อบกพร่องตามมาตรา 1667 ของประมวลกฎหมายแพ่ง ซึ่งไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจน แต่มีความหมายโดยนัยในบริบทของข้อบกพร่องของสัญญา)

เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องเข้าใจว่า ผลประโยชน์ของเจ้าของร่วมแต่ละรายในสถานการณ์เหล่านี้ จะรวมเข้ากับผลประโยชน์ของอาคารชุดโดยรวม การกำกับดูแลส่วนกลาง ซึ่งควบคุมโดยมาตรา 1117 และ 1123 ของประมวลกฎหมายแพ่ง เสริมมุมมองนี้ โดยเน้นที่การบริหารจัดการที่เป็นหนึ่งเดียวและเป็นกลุ่ม

บทสรุป: ความสำคัญของการบริหารจัดการที่สอดคล้องกันและได้รับข้อมูล

คำสั่งศาลฎีกาที่ 14829 ปี 2025 ซึ่งได้ปฏิเสธการอุทธรณ์ต่อศาลอุทธรณ์เมืองเนเปิลส์ ได้ให้การยืนยันเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงสร้างและการทำงานของอาคารชุดในฐานะหน่วยงานบริหาร การตัดสินนี้เน้นย้ำถึงความสำคัญของบทบาทของผู้จัดการอาคารชุดในฐานะบุคคลเดียวที่มีสิทธิในการเป็นตัวแทนของอาคารชุดในการดำเนินคดีกับผู้รับเหมา หลักการนี้รับประกันความเป็นระเบียบและความสอดคล้องกันในการปกป้องผลประโยชน์ส่วนรวม โดยหลีกเลี่ยงการดำเนินการของแต่ละบุคคลที่อาจส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพของการป้องกัน สำหรับเจ้าของร่วม สิ่งนี้หมายถึงความจำเป็นในการสื่อสารที่มีประสิทธิภาพกับผู้จัดการอาคารชุดและการมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในการตัดสินใจของที่ประชุม ในกรณีที่มีข้อสงสัยหรือสถานการณ์ที่ซับซ้อน การขอคำปรึกษาจากที่ปรึกษากฎหมายผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดถือเป็นทางเลือกที่ชาญฉลาดที่สุดเสมอ เพื่อให้สามารถดำเนินการได้อย่างเหมาะสมและปกป้องสิทธิของตนเองภายใต้กฎหมายที่บังคับใช้