Правоздатність співвласника багатоквартирного будинку: Постанова Касаційного суду № 14829 від 2025 року щодо спільних робіт

Життя в багатоквартирному будинку, як відомо, часто супроводжується складними питаннями, особливо коли йдеться про роботи на спільних частинах будинку та відносини з підрядними організаціями. Хто має право діяти в судовому порядку у разі виявлення дефектів чи невиконання зобов'язань? Чи може окремий власник діяти самостійно, чи він завжди повинен звертатися до управителя? Постанову Касаційного суду № 14829 від 3 червня 2025 року, яка прояснює ключовий аспект управління багатоквартирним будинком, з Президентом Б. М. та Доповідачем Г. Г., яка підтверджує фундаментальний принцип італійського права багатоквартирних будинків.

Багатоквартирний будинок як "складна сторона": необхідне представництво

Верховний суд у своїй постанові, яка розглядала справу між М. П. К. та Д., підтверджує ключове поняття: багатоквартирний будинок не є самостійним юридичним суб'єктом у традиційному розумінні, а скоріше "складною договірною стороною". Така його природа вимагає, щоб його представництво, особливо в судових діях, що стосуються спільних частин та договорів, укладених в колективних інтересах, було довірено спеціальному органу: управителю багатоквартирного будинку. Стаття 1131 Цивільного кодексу Італії, по суті, надає управителю повноваження представляти багатоквартирний будинок в межах повноважень, визначених статтями 1130 та 1131, і, загалом, у судових процесах, що стосуються спільних частин будівлі.

У цьому контексті рішення Касаційного суду вписується в усталену судову практику (посилаючись на попередні рішення, такі як № 3636 від 2014 року та № 10371 від 2021 року), уточнюючи, що:

Багатоквартирний будинок є складною договірною стороною, яка обов'язково представлена управителем, тому окремий співвласник не має права діяти самостійно проти підрядника робіт з реконструкції або ремонту спільних частин, передбачених законом № 219 від 1981 року.

Ця максима має фундаментальне значення. Вона чітко роз'яснює, що окремий співвласник не може самостійно розпочинати судовий процес проти компанії, яка виконувала роботи на спільних частинах, наприклад, через дефекти будівництва чи ремонту. Причина проста, але глибока: договір підряду є договором, укладеним багатоквартирним будинком у цілому, через його законного представника – управителя. Дозвіл окремій особі діяти індивідуально призвів би до фрагментації судових дій, потенційно призводячи до суперечливих рішень та хаотичного управління спорами. Закон № 219 від 1981 року, на який посилається рішення, є специфічним нормативним посиланням, що стосується робіт у сейсмічно небезпечних зонах, але принцип представництва застосовується загалом.

Практичні наслідки для окремого співвласника

Що означає це рішення для власника квартири, який виявив проблему з виконаними роботами, наприклад, на фасаді чи даху? Незважаючи на те, що дефект може завдати йому прямої чи непрямої шкоди, Постанова № 14829/2025 підтверджує, що він не може діяти самостійно проти підрядника. Правильний шлях – це спонукати управителя вжити необхідних заходів для захисту спільних інтересів. Співвласник може:

• Негайно повідомити управителя про дефекти, надавши документацію та докази.
• Вимагати від управителя скликання зборів співвласників для обговорення питання та прийняття рішення щодо судових дій.
• Контролювати, щоб управитель діяв з належною обачністю та у встановлені законом терміни (наприклад, для повідомлення про дефекти відповідно до ст. 1667 Цивільного кодексу, яка прямо не згадується, але мається на увазі в контексті дефектів договору підряду).

Важливо розуміти, що інтерес окремого співвласника в таких обставинах збігається з інтересом багатоквартирного будинку в цілому. Регулювання спільних частин, передбачене статтями 1117 та 1123 Цивільного кодексу, підсилює цю перспективу, наголошуючи на єдиному та колективному управлінні.

Висновок: Важливість узгодженого та інформованого управління

Постанова Касаційного суду № 14829 від 2025 року, яка відхилила касаційну скаргу на рішення Апеляційного суду Неаполя, надає додаткове підтвердження структури та функціонування багатоквартирного будинку як управлінської одиниці. Рішення підкреслює важливість ролі управителя як єдиної особи, уповноваженої представляти багатоквартирний будинок у спорах з підрядником. Цей принцип забезпечує порядок та узгодженість у захисті колективних інтересів, запобігаючи індивідуальним діям, які могли б поставити під загрозу ефективність захисту. Для співвласників це означає необхідність ефективної комунікації з управителем та активної участі у прийнятті рішень на зборах. У разі сумнівів або складних ситуацій звернення до кваліфікованого юриста, який спеціалізується на праві багатоквартирних будинків, завжди є наймудрішим вибором для кращої орієнтації та захисту своїх прав відповідно до чинного законодавства.