公寓业主提起诉讼的资格：2025年最高法院第14829号裁决关于共有部分工程
众所周知，公寓生活常常充满复杂的问题，尤其是在涉及共有部分工程以及与承包商的关系时。在出现缺陷或违约的情况下，谁有权提起法律诉讼？单个业主能否自行采取行动，还是必须始终通过物业经理？关于公寓管理的一个关键方面，意大利最高法院2025年6月3日第14829号裁决对此进行了澄清，该裁决重申了意大利公寓法的一项基本原则，由主席 B. M. 和报告员 G. G. 做出。
公寓作为“复杂方”：强制性代表
最高法院在审理 M. P. C. 与 D. 对抗的裁决中，重申了一个核心概念：公寓在传统意义上并非独立的法律主体，而是一个“复杂的合同方”。其性质决定了其代表权，尤其是在涉及共有部分和为集体利益签订的合同的法律诉讼中，必须委托给一个特定机构：公寓物业经理。事实上，《民法典》第1131条规定，物业经理在《民法典》第1130条和第1131条规定的权限范围内代表公寓，并且更普遍地，在涉及建筑物共有部分的诉讼中代表公寓。
在此背景下，最高法院的决定属于已确立的判例（援引了2014年第3636号和2021年第10371号等先例），并明确指出：
公寓是一个复杂的合同方，必须由物业经理代表，因此，单个公寓业主缺乏自行起诉根据1981年第219号法律进行的共有部分重建或维修工程的承包商的资格。
这一判例至关重要。它毫不含糊地澄清了单个公寓业主不能自行对执行共有部分工程（例如建筑或维修缺陷）的企业提起法律诉讼。原因简单而深刻：合同是由整个公寓通过其法定代表人物业经理签订的。允许个人单独采取行动将导致法律行动的分散，可能导致相互矛盾的判决和混乱的争议管理。裁决中引用的1981年第219号法律是关于地震区域干预的具体规范参考，但代表原则普遍适用。
对单个公寓业主的影响
这项决定对发现工程问题（例如，外墙或屋顶工程）的公寓业主意味着什么？尽管缺陷可能直接或间接对其造成损害，但第14829/2025号裁决重申，业主不能自行起诉承包商。正确的方法是要求物业经理采取必要行动来保护集体利益。公寓业主可以：
- 及时向物业经理报告缺陷，并提供文件和证据。
- 要求物业经理召开公寓会议，讨论问题并就应采取的法律行动进行投票。
- 监督物业经理是否以应有的勤勉和法律规定的时限采取行动（例如，根据《民法典》第1667条举报缺陷，尽管未明确提及，但在合同缺陷的背景下是隐含的）。
至关重要的是要理解，在这些情况下，单个公寓业主的利益与整个公寓的利益是融合在一起的。《民法典》第1117条和第1123条规定的共有部分管理规则加强了这一观点，强调了统一和集体管理。
结论：建立一个协调一致且信息灵通的管理的重要性
驳回对那不勒斯上诉法院的上诉的2025年最高法院第14829号裁决，进一步证实了公寓作为管理实体的结构和运作。该决定强调了物业经理作为唯一有权代表公寓与承包商进行争议的主体的作用的重要性。这一原则确保了集体利益保护的秩序和一致性，避免了可能损害辩护有效性的个人行动。对于公寓业主而言，这意味着需要与物业经理进行有效沟通，并积极参与会议决策。如有疑问或复杂情况，寻求在公寓法方面经验丰富的法律顾问的帮助，始终是更好地导航并根据现行法规保护自身权益的最明智选择。
