أهلية رفع الدعوى للمالك في العقار المشترك: قرار المحكمة العليا رقم 14829 لعام 2025 بشأن الأعمال المشتركة

الحياة في العقار المشترك، كما هو معلوم، غالباً ما تكون مليئة بالمسائل المعقدة، خاصة عندما يتعلق الأمر بالأعمال التي تجرى على الأجزاء المشتركة والعلاقات مع الشركات المتعاقدة. من له الحق في اتخاذ إجراءات قانونية في حالة وجود عيوب أو إخلال بالعقود؟ هل يمكن للمالك الفردي التحرك بشكل مستقل أم يجب عليه دائماً المرور عبر المدير؟ لتوضيح جانب حاسم من إدارة العقار المشترك، يأتي قرار المحكمة العليا رقم 14829 بتاريخ 3 يونيو 2025، وهو قرار يؤكد مبدأ أساسياً في قانون العقارات المشتركة الإيطالي، برئاسة ب. م. ومقرر غ. غ..

العقار المشترك كـ "طرف معقد": التمثيل الضروري

تؤكد المحكمة العليا، في القرار قيد النظر الذي شهد معارضة بين م. ب. ج. و د.، مفهوماً أساسياً: العقار المشترك ليس كياناً قانونياً مستقلاً بالمعنى التقليدي للكلمة، بل هو "طرف تعاقدي معقد". هذه الطبيعة تفرض أن يتم تفويض تمثيله، خاصة في الإجراءات القانونية التي تشمل الأجزاء المشتركة والعقود المبرمة لصالح المجموعة، إلى هيئة محددة: مدير العقار المشترك. في الواقع، يمنح المادة 1131 من القانون المدني المدير صلاحية تمثيل العقار المشترك في حدود السلطات المنصوص عليها في المادتين 1130 و 1131، وبشكل أعم، في الدعاوى التي تتعلق بالأجزاء المشتركة للمبنى.

في هذا السياق، يندرج قرار المحكمة العليا ضمن اتجاه قضائي راسخ (مستشهداً بقرارات سابقة مثل رقم 3636 لعام 2014 ورقم 10371 لعام 2021)، محدداً ما يلي:

العقار المشترك هو طرف تعاقدي معقد، يمثله بالضرورة المدير، وبالتالي يفتقر المالك الفردي إلى أهلية رفع الدعوى، بصفته الشخصية، ضد المقاول لأعمال إعادة الإعمار أو الإصلاح للأجزاء المشتركة وفقاً للقانون رقم 219 لعام 1981.

هذه القاعدة ذات أهمية قصوى. فهي توضح بشكل لا لبس فيه أن المالك الفردي لا يمكنه اتخاذ إجراء قانوني بشكل مستقل ضد الشركة التي قامت بأعمال على الأجزاء المشتركة، مثل عيوب البناء أو الإصلاح. السبب بسيط ولكنه عميق: العقد هو عقد مبرم من قبل العقار المشترك ككل، من خلال ممثله القانوني، المدير. السماح للفرد بالتحرك بشكل فردي سيؤدي إلى تجزئة الإجراءات القانونية، مما قد يؤدي إلى قرارات متعارضة وإدارة فوضوية للنزاعات. القانون رقم 219 لعام 1981، المشار إليه في الحكم، هو مرجع تشريعي محدد يتعلق بالتدخلات في المناطق الزلزالية، ولكن مبدأ التمثيل ينطبق بشكل عام.

الآثار العملية للمالك الفردي

ماذا يعني هذا القرار بالنسبة لمالك شقة يكتشف مشكلة في الأعمال المنفذة، على سبيل المثال، على الواجهة أو السقف؟ على الرغم من أن العيب قد يسبب له ضرراً مباشراً أو غير مباشر، يؤكد القرار رقم 14829/2025 أنه لا يمكنه التصرف بصفته الشخصية ضد المقاول. الطريق الصحيح هو حث المدير على اتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية المصالح المشتركة. يمكن للمالك:

• الإبلاغ الفوري عن العيوب للمدير، مع تقديم الوثائق والأدلة.
• طلب من المدير عقد اجتماع للمالكين لمناقشة المسألة والبت في الإجراءات القانونية الواجب اتخاذها.
• مراقبة أن المدير يتصرف بالاجتهاد الواجب وفي المواعيد التي يحددها القانون (على سبيل المثال، للإبلاغ عن العيوب وفقاً للمادة 1667 من القانون المدني، والتي لم يتم ذكرها صراحة ولكنها ضمنية في سياق عيوب العقد).

من الضروري فهم أن مصلحة المالك الفردي، في هذه الظروف، تتداخل مع مصلحة العقار المشترك ككل. تنظيم الأجزاء المشتركة، المنصوص عليه في المادتين 1117 و 1123 من القانون المدني، يعزز هذا المنظور، مع التركيز على الإدارة الموحدة والجماعية.

الخلاصة: أهمية الإدارة المتماسكة والمستنيرة

قرار المحكمة العليا رقم 14829 لعام 2025، الذي رفض الطعن ضد محكمة الاستئناف في نابولي، يقدم تأكيداً إضافياً على هيكل وعمل العقار المشترك ككيان إداري. يؤكد القرار على أهمية دور المدير باعتباره الشخص الوحيد المخول بتمثيل العقار المشترك في النزاعات مع المقاول. يضمن هذا المبدأ النظام والاتساق في حماية المصالح الجماعية، وتجنب الإجراءات الفردية التي قد تضر بفعالية الدفاع. بالنسبة للمالكين، يترجم هذا إلى ضرورة التواصل الفعال مع المدير والمشاركة النشطة في قرارات الجمعية. في حالة الشكوك أو المواقف المعقدة، فإن اللجوء إلى مستشار قانوني خبير في قانون العقارات المشتركة هو دائماً الخيار الأكثر حكمة للتوجيه بشكل أفضل وحماية حقوقهم مع احترام اللوائح المعمول بها.