الإجراء التنفيذي والحجز: محكمة النقض بشأن عبء تجديد التسجيل (القرار رقم 15241/2025)

يعد قانون التنفيذ الجبري أمرًا بالغ الأهمية لحماية الدائنين، ولكنه يتطلب الامتثال الصارم للإجراءات. يتناول قرار محكمة النقض رقم 15241 الصادر في 7 يونيو 2025 بحزم فعالية تسجيل الحجز العقاري والعواقب الوخيمة لعدم تجديده. يؤكد هذا القرار على مبادئ راسخة ويقدم رؤى حاسمة لجميع العاملين في مجال القانون.

الوظيفة الأساسية للتسجيل العقاري

يبدأ الحجز العقاري في التنفيذ الجبري على ممتلكات. تعتمد فعاليته على التسجيل في السجلات العقارية. هذا الإعلان، المنظم بموجب القانون المدني، يجعل الإجراء قابلاً للاحتجاج به ضد الغير: أي شخص يكتسب حقوقًا على العقار بعد التسجيل يكون على علم بالحجز ولا يمكنه الإضرار بالإجراء. إنها آلية أساسية لحماية الدائن.

إن عدم تجديد تسجيل الحجز خلال المدة العشرين عامًا، المنصوص عليها في المادتين 2668-مكرر و 2668-ثالثًا من القانون المدني، يؤدي إلى استحالة متابعة الإجراء التنفيذي دائمًا وفي جميع الأحوال، نظرًا للأهمية المركزية للتسجيل في التنفيذ العقاري، والذي، لتحقيق هدفه، يخضع لقواعد الإعلان المتعلقة بتداول العقارات، ولا توجد إجراءات يمكن أن تستمر بعد عدم التجديد. (في هذه الحالة، أكدت محكمة النقض قرار رفض الاعتراض على أمر قاضي التنفيذ بإغلاق الإجراء، والذي تم اتخاذه على افتراض أن تعليق الإجراء التنفيذي لم يعفِ الدائن من عبء تجديد التسجيل خلال المدة العشرين عامًا، واعتبرت الإجراء غير ذي صلة لأغراض القرار وبدون آثار، قرار الترسية المؤقتة للممتلكات، الذي تم في ظل النظام السابق للتعديل لعام 2006).

بموجب القرار رقم 15241 لعام 2025، أكدت محكمة النقض مبدأ لا يمكن التنازل عنه: تسجيل الحجز له مدة صلاحية عشرين عامًا. إذا لم يتم تجديده خلال هذه الفترة (المادتان 2668-مكرر و 2668-ثالثًا من القانون المدني)، يصبح الإجراء التنفيذي "غير قابل للمتابعة دائمًا وفي جميع الأحوال". تفقد جميع الإجراءات الأخرى قيمتها. شددت المحكمة العليا على "الأهمية المركزية للتسجيل"، موضحة أنه بدون تسجيل صالح، لا يمكن للتنفيذ العقاري تحقيق هدفه. قضت المحكمة بأن "لا توجد إجراءات يمكن أن تستمر بعد عدم التجديد"، مما يجعل حتى الترسيات المؤقتة التي تمت بالفعل غير فعالة. انتهاء صلاحية التسجيل يلغي كل تقدم.

المدة العشرين عامًا: العبء والعواقب على الدائن

تفرض المادتان 2668-مكرر و 2668-ثالثًا من القانون المدني على الدائن عبء تجديد تسجيل الحجز قبل انتهاء العشرين عامًا. يوضح القرار رقم 15241 لعام 2025:

• تعليق الإجراء التنفيذي لا يعفي الدائن من واجب تجديد التسجيل. يظل عبء مراقبة الموعد النهائي قائمًا.
• يؤدي عدم التجديد إلى إغلاق الإجراء التنفيذي لعدم إمكانية متابعته.
• تفقد جميع الإجراءات التي تم اتخاذها سابقًا، بما في ذلك الترسية المؤقتة، تأثيرها، مما يجعل الإجراء لاغيًا.

هذا القرار هو دعوة إلى أقصى درجات العناية للدائنين والمحامين. عدم مراقبة الموعد النهائي يعني المخاطرة بإلغاء سنوات من الإجراء وتحمل نفقات كبيرة دون نتيجة. السبب هو ضمان اليقين القانوني وسلاسة سوق العقارات.

الخاتمة: العناية المهنية واليقين القانوني

يعد القرار رقم 15241 لعام 2025 الصادر عن محكمة النقض، برئاسة القاضي د. س. ف. والمستشار ر. م.، توضيحًا أساسيًا لنظام تسجيل الحجز العقاري. إنه يعزز مبدأ أن الإدارة الصحيحة للمواعيد الإجرائية هي عبء لا غنى عنه للدائن. يؤدي عدم تجديد التسجيل خلال عشرين عامًا، حتى في وجود تعليق للإجراء، إلى استحالة متابعة الإجراء التنفيذي وفقدان جميع آثار الحجز. يؤكد هذا القرار على اتساق نظامنا القانوني مع مبادئ اليقين والشفافية في الإعلان العقاري ويعمل كتذكير قوي بأقصى درجات العناية المهنية. لحماية حقوقهم بفعالية، يُنصح دائمًا بالاعتماد على متخصصين ذوي خبرة.