Εκτελεστική Διαδικασία και Κατάσχεση: Η Αρειος Πάγος για το βάρος ανανέωσης της μεταγραφής (Διάταξη 15241/2025)

Το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης είναι κρίσιμο για την προστασία των πιστωτών, αλλά απαιτεί αυστηρή τήρηση των διαδικασιών. Η Διάταξη του Αρείου Πάγου υπ' αριθμ. 15241 της 7ης Ιουνίου 2025 αποφασίζει με σαφήνεια για την αποτελεσματικότητα της μεταγραφής της κατάσχεσης ακινήτου και τις σοβαρές συνέπειες της μη ανανέωσής της. Η απόφαση αυτή επαναλαμβάνει πάγιες αρχές και προσφέρει κρίσιμες προσεγγίσεις για όλους τους νομικούς επαγγελματίες.

Η Ουσιαστική Λειτουργία της Μεταγραφής Ακινήτου

Η κατάσχεση ακινήτου εκκινεί την αναγκαστική εκποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου. Η αποτελεσματικότητά της εξαρτάται από τη μεταγραφή στα Υποθηκοφυλακεία/Κτηματολόγια. Αυτή η δημοσιότητα, που διέπεται από τον Αστικό Κώδικα, καθιστά την πράξη αντιτάξιμη έναντι τρίτων: όποιος αποκτά δικαιώματα επί του ακινήτου μετά τη μεταγραφή γνωρίζει την κατάσχεση και δεν μπορεί να βλάψει τη διαδικασία. Είναι ένας θεμελιώδης μηχανισμός για την προστασία του πιστωτή.

Η μη ανανέωση της μεταγραφής της κατάσχεσης εντός της εικοσαετούς προθεσμίας, των άρθρων 2668-β και 2668-γ Α.Κ., συνεπάγεται την αδυναμία συνέχισης της εκτελεστικής διαδικασίας πάντοτε και σε κάθε περίπτωση, δεδομένης της κεντρικής σημασίας της μεταγραφής στην εκποίηση ακινήτου, η οποία, προκειμένου να επιτύχει τον σκοπό της, υπόκειται στους κανόνες δημοσιότητας της κυκλοφορίας των ακινήτων, ούτε υπάρχουν πράξεις που μπορούν να επιβιώσουν της μη ανανέωσης. (Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο Άρειος Πάγος, επιβεβαιώνοντας την απόφαση απόρριψης της ανακοπής κατά της διάταξης του Ειρηνοδίκη που κήρυξε την περάτωση της διαδικασίας, με την αιτιολογία ότι η αναστολή της εκτελεστικής δίκης δεν απαλλάσσει τον πιστωτή από το βάρος ανανέωσης της μεταγραφής εντός της εικοσαετούς προθεσμίας, έκρινε αδιάφορη για την απόφαση και χωρίς αποτελέσματα την απόφαση προσωρινής κατακύρωσης του ακινήτου, που έλαβε χώρα στο καθεστώς πριν από την τροποποίηση του 2006).

Με τη Διάταξη υπ' αριθμ. 15241 του 2025, ο Άρειος Πάγος επανέλαβε μια απαράβατη αρχή: η μεταγραφή της κατάσχεσης έχει εικοσαετή ισχύ. Εάν δεν ανανεωθεί εντός αυτής της προθεσμίας (άρθρα 2668-β και 2668-γ Α.Κ.), η εκτελεστική διαδικασία καθίσταται «αδύνατη συνέχισης πάντοτε και σε κάθε περίπτωση». Κάθε άλλη πράξη της διαδικασίας χάνει την αξία της. Ο Άρειος Πάγος τόνισε την «κεντρική σημασία της μεταγραφής», διευκρινίζοντας ότι χωρίς έγκυρη μεταγραφή, η εκποίηση ακινήτου δεν μπορεί να επιτύχει τον σκοπό της. Η απόφαση δήλωσε ότι «δεν υπάρχουν πράξεις που μπορούν να επιβιώσουν της μη ανανέωσης», καθιστώντας ανενεργές ακόμη και τις προσωρινές κατακυρώσεις που είχαν ήδη γίνει. Η λήξη της μεταγραφής μηδενίζει κάθε πρόοδο.

Εικοσαετής Προθεσμία: Βάρος και Συνέπειες για τον Πιστωτή

Τα άρθρα 2668-β και 2668-γ Α.Κ. επιβάλλουν στον πιστωτή το βάρος της ανανέωσης της μεταγραφής της κατάσχεσης πριν από τη λήξη των είκοσι ετών. Η Διάταξη υπ' αριθμ. 15241 του 2025 διευκρινίζει:

• Η αναστολή της εκτελεστικής δίκης δεν απαλλάσσει τον πιστωτή από την υποχρέωση ανανέωσης της μεταγραφής. Το βάρος παρακολούθησης της προθεσμίας παραμένει.
• Η μη ανανέωση συνεπάγεται την περάτωση της εκτελεστικής διαδικασίας λόγω αδυναμίας συνέχισης.
• Κάθε προηγουμένως εκτελεσθείσα πράξη, συμπεριλαμβανομένης μιας προσωρινής κατακύρωσης, χάνει την ισχύ της, καθιστώντας τη διαδικασία άκαρπη.

Αυτή η διατύπωση αποτελεί υπενθύμιση της μέγιστης επιμέλειας για τους πιστωτές και τους νομικούς. Η μη παρακολούθηση της λήξης σημαίνει κίνδυνο ματαίωσης ετών διαδικασίας και ανάληψης μεγάλων εξόδων χωρίς αποτέλεσμα. Ο λόγος είναι η διασφάλιση της βεβαιότητας του δικαίου και της ομαλής λειτουργίας της αγοράς ακινήτων.

Συμπεράσματα: Επαγγελματική Επιμέλεια και Βεβαιότητα του Δικαίου

Η Διάταξη του Αρείου Πάγου υπ' αριθμ. 15241 του 2025, με Πρόεδρο τον Δ. Σ. Φ. και Εισηγητή τον Ρ. Μ., αποτελεί μια θεμελιώδη διευκρίνιση σχετικά με το καθεστώς της μεταγραφής της κατάσχεσης ακινήτου. Ενισχύει την αρχή ότι η ορθή διαχείριση των διαδικαστικών προθεσμιών αποτελεί απαράδεκτο βάρος για τον πιστωτή. Η μη ανανέωση της μεταγραφής εντός των είκοσι ετών, ακόμη και παρουσία αναστολής της διαδικασίας, συνεπάγεται την αδυναμία συνέχισης της εκτελεστικής διαδικασίας και την απώλεια όλων των αποτελεσμάτων της κατάσχεσης. Αυτή η απόφαση επαναλαμβάνει τη συνέπεια του νομικού μας συστήματος με τις αρχές της βεβαιότητας και της διαφάνειας της δημοσιότητας των ακινήτων και λειτουργεί ως ισχυρή υπενθύμιση της μέγιστης επαγγελματικής επιμέλειας. Για την αποτελεσματική προστασία των δικαιωμάτων τους, είναι πάντα σκόπιμο να απευθύνονται σε έμπειρους επαγγελματίες.