区分所有者の訴訟権：共同部分の工事に関する2025年最高裁判所命令第14829号
ご存知の通り、集合住宅での生活は、特に共同部分の工事や請負業者との関係においては、複雑な問題がつきものです。欠陥や不履行があった場合、法的に訴える権限を持つのは誰でしょうか？個々の所有者は単独で行動できるのでしょうか、それとも常に管理者を通さなければならないのでしょうか？集合住宅管理の重要な側面を明確にするのは、2025年6月3日付の最高裁判所命令第14829号です。この判決は、イタリアの集合住宅法の基本原則を再確認するもので、裁判長はB. M.、担当裁判官はG. G.です。
集合住宅は「複雑な当事者」：必要とされる代理人
本件判決において、M. P. C.とD.が対立した最高裁判所は、中心的な概念を再確認しています。集合住宅は、伝統的な意味での独立した法人格ではなく、「複雑な契約当事者」であるということです。この性質上、特に共同部分や集団の利益のために締結された契約に関わる訴訟においては、その代理権は特定の機関、すなわち集合住宅の管理者に委ねられなければなりません。民法第1131条は、管理者に、第1130条および第1131条に定められた権限の範囲内、およびより一般的には、建物の共同部分を対象とする訴訟において、集合住宅を代表する権限を付与しています。
この文脈において、最高裁判所の決定は、確立された判例の流れ（2014年第3636号および2021年第10371号などの先行判例を参照）に沿ったものであり、次のように特定しています。
集合住宅は複雑な契約当事者であり、管理者が必ず代理しなければならないため、個々の区分所有者は、1981年法律第219号に基づく共同部分の再建または修繕工事の請負業者に対して、単独で訴訟を起こす権限を欠く。
この格言は極めて重要です。これは、個々の区分所有者が、共同部分で行われた工事、例えば建設または修繕の欠陥について、単独で工事請負業者に対して訴訟を起こすことができないことを明確にしています。その理由はシンプルでありながらも深遠です。請負契約は、集合住宅の法定代理人である管理者が、集合住宅全体として締結した契約です。個人が個別に訴訟を起こすことを許可すると、訴訟が断片化し、矛盾した判決や混乱した紛争管理につながる可能性があります。判決で参照されている1981年法律第219号は、地震地域での介入に関する特定の法的参照ですが、代理の原則は一般的に適用されます。
個々の区分所有者への実務上の影響
この決定は、例えば建物の外壁や屋根の工事で問題を発見した区分所有者にとって何を意味するのでしょうか？欠陥が直接的または間接的な損害を引き起こす可能性があるにもかかわらず、命令第14829/2025号は、個人で請負業者に対して訴訟を起こすことはできないと再確認しています。正しい方法は、管理者に対して、共同の利益を保護するために必要な措置を講じるよう促すことです。区分所有者は次のことができます。
- 欠陥を速やかに管理者に報告し、文書や証拠を提供する。
- 管理者に集合住宅の会議を招集させ、問題を議論し、講じるべき法的措置を決定するよう要求する。
- 管理者が、法律で定められた期間内に、適切な注意をもって行動することを監視する（例えば、民法第1667条に基づく瑕疵の通知について。これは明示的に引用されていませんが、請負契約の欠陥の文脈で暗黙のうちに示唆されています）。
これらの状況において、個々の区分所有者の利益は、集合住宅全体の利益と混同されることを理解することが重要です。民法第1117条および第1123条によって規制される共同部分の規律は、統一的かつ集団的な管理に焦点を当てることで、この視点を強化しています。
結論：統一的で情報に基づいた管理の重要性
ナポリ控訴裁判所に対する上訴を棄却した2025年最高裁判所命令第14829号は、集合住宅の管理組織としての構造と機能について、さらなる確認を提供しています。この決定は、請負業者との紛争において集合住宅を代表する唯一の正当な主体としての管理者の役割の重要性を強調しています。この原則は、集団的利益の保護における秩序と一貫性を保証し、防御の効果を損なう可能性のある個別の行動を回避します。区分所有者にとって、これは管理者との効果的なコミュニケーションと、総会での意思決定への積極的な参加の必要性を意味します。疑問がある場合や複雑な状況の場合、集合住宅法に詳しい法律コンサルタントに相談することは、最善の道筋を見つけ、現行法規を遵守して権利を保護するための最も賢明な選択です。
