مشكلة عدم شطب الرهن العقاري

لقد سددت قرضك العقاري بالكامل، وهو إنجاز يجب أن يجلب لك الراحة والحرية المالية. ومع ذلك، تكتشف أن البنك لم يقم بشطب الرهن العقاري المسجل على عقارك. هذا التأخير أو الإخلال ليس مجرد إزعاج بيروقراطي: يمكن أن يتحول إلى ضرر ملموس، مما يمنعك من بيع العقار، أو الحصول على ائتمان جديد، أو إجراء تصرفات أخرى على الممتلكات. تتطلب معالجة هذا الموقف فهمًا واضحًا لحقوقك والإجراءات القانونية التي يجب اتخاذها. بصفتي محاميًا خبيرًا في التعويض عن الأضرار في ميلانو، يساعد المحامي ماركو بيانوتشي العملاء في فرض حقوقهم ضد المؤسسات الائتمانية المخلة بالتزاماتها، مما يضمن حماية مصالحهم المالية.

الإطار التنظيمي: التزامات البنك وحقوق العميل

لقد بسّط القانون الإيطالي، وخاصة مع إدخال ما يسمى بـ "قانون بيرساني" (المرسوم بقانون رقم 7/2007)، إلى حد كبير إجراء شطب الرهون العقارية الطوعية المسجلة لضمان القروض. يحدد القانون التزامًا دقيقًا للمؤسسة الائتمانية: بمجرد استلام سداد القسط الأخير، يكون لدى البنك 30 يومًا لإبلاغ وكالة الإيرادات (المسجل العقاري السابق) إلكترونيًا بإتمام سداد الدين. بعد هذا الإبلاغ، يقوم المكتب الإقليمي المختص بشطب الرهن العقاري تلقائيًا، دون أي تكلفة على المدين. يشكل التأخير غير المبرر في هذا الإبلاغ إخلالًا تعاقديًا من جانب البنك، مما يعرضه لالتزام بتعويض جميع الأضرار الناجمة عنه، وفقًا للمبادئ العامة للقانون المدني.

نهج مكتب المحاماة بيانوتشي

نهج المحامي ماركو بيانوتشي، وهو محامٍ ذو خبرة راسخة في مجال التعويض عن الأضرار في ميلانو، استراتيجي ويهدف إلى حل المشكلة بشكل ملموس. تتمثل الخطوة الأولى في إرسال خطاب رسمي للإنذار إلى المؤسسة الائتمانية، يطالب بالامتثال الفوري لالتزام الإبلاغ ويتنبأ بطلب التعويض. بالتوازي، يتم إجراء تحليل دقيق وتقدير للضرر الذي لحق بالعميل. يمكن أن يشمل ذلك "الربح الفائت"، أي الخسارة في الدخل الناجمة عن فشل بيع عقار بسبب استمرار الرهن العقاري، أو "الضرر الفعلي"، مثل النفقات التي تم تكبدها دون جدوى. الهدف دائمًا هو تعزيز حل ودي سريع، ولكن المكتب مستعد لاتخاذ إجراء قانوني إذا أظهر البنك ترددًا في التعاون لحماية حقوق العميل بالكامل.

كيفية تقدير الضرر القابل للتعويض

يعد تقدير الضرر جانبًا حاسمًا في هذه النزاعات. الضرر الأكثر شيوعًا والأهم يتعلق بفشل بيع العقار. لإثبات ذلك، من الضروري توفير أدلة ملموسة، مثل عقد البيع المسبق المسجل (الكمبروميسو)، الذي يوضح التاريخ المتفق عليه للتوقيع النهائي أمام كاتب العدل، والذي لم يتم الالتزام به لاحقًا. يمكن أن تشكل المراسلات مع وكيل العقارات أو المشتري المحتمل أيضًا دليلًا ذا صلة. بالإضافة إلى الضرر الناجم عن فشل البيع، يمكن تعويض الأضرار الأخرى، مثل استحالة الحصول على تمويل جديد باستخدام العقار كضمان "نظيف" أو، في حالات محددة، ضرر غير مالي مرتبط بالتوتر والاضطراب الناجم عن الوضع.

أسئلة متكررة

ما هو الوقت المتاح للبنك لشطب الرهن العقاري؟

منذ السداد الفعلي للقرض العقاري، لدى البنك مهلة 30 يومًا لإرسال إشعار سداد الدين إلى وكالة الإيرادات. بعد هذه المهلة دون سبب مبرر، يعتبر المقرض مخلًا بالتزاماته وبالتالي مسؤولًا محتملًا عن الأضرار المسببة.

ماذا يمكنني أن أفعل إذا تأخر البنك في شطب الرهن العقاري؟

الخطوة الأولى الموصى بها هي إرسال إشعار رسمي، ويفضل أن يكون ذلك عبر البريد الإلكتروني المعتمد (PEC) أو بالبريد المسجل مع إشعار بالاستلام، للمطالبة بالامتثال. إذا لم يؤد ذلك إلى نتيجة، فمن المستحسن الاتصال بمحامٍ لصياغة إنذار رسمي وتقييم الإجراءات اللاحقة للحصول على الشطب والتعويض عن الضرر.

كيف يمكن إثبات الضرر الناتج عن بيع عقار فاشل؟

الدليل الرئيسي هو عقد البيع المسبق، الذي يثبت الالتزام بين الطرفين والسعر المتفق عليه. تشمل العناصر المفيدة الأخرى تقييمات العقار، والوثائق التي تثبت انسحاب المشتري بسبب وجود الرهن العقاري، وشهادات وكلاء العقارات أو الوسطاء المشاركين في المفاوضات.

هل يمكنني طلب تعويض حتى لو لم يكن لدي مشتري بعد؟

نعم، على الرغم من أن الأمر أكثر تعقيدًا. يمكن أن يتمثل الضرر، على سبيل المثال، في استحالة إعادة التفاوض على القرض بشروط أكثر ملاءمة أو استخدام العقار كضمان للحصول على السيولة اللازمة لاستثمار. يتطلب كل حالة تقييمًا محددًا بناءً على أدلة وثائقية تثبت الضرر الاقتصادي المتكبد.

اتصل بالمكتب لتقييم حالتك

إذا كان التأخير أو الإغفال من جانب البنك في شطب الرهن العقاري يسبب لك ضررًا اقتصاديًا، فمن الضروري التصرف بسرعة وكفاءة. يقدم المحامي ماركو بيانوتشي، بخبرته كمحامٍ خبير في التعويض عن الأضرار في ميلانو، استشارة موجهة لتحليل وضعك، وتقدير الضرر المتكبد، وتحديد الاستراتيجية القانونية الأكثر فعالية للحصول على كل من شطب الرهن العقاري والتعويض المناسب. اتصل بمكتب المحاماة بيانوتشي، الواقع في فيا ألبرتو دا جيوسانو، 26، لتقييم متعمق لحالتك.