住宅ローン抵当権抹消問題

住宅ローンを完済したにもかかわらず、銀行が不動産の抵当権抹消手続きを行っていないことが判明した場合、それは単なる事務的な遅延ではなく、不動産の売却、新たな融資の利用、その他の処分行為を妨げる具体的な損害となる可能性があります。この状況に対処するには、ご自身の権利と法的措置について明確に理解する必要があります。ミラノの損害賠償専門弁護士であるマルコ・ビアンヌッチ弁護士は、不履行の金融機関に対する顧客の権利主張を支援し、その財産的利益を保護します。

法的枠組み：銀行の義務と顧客の権利

イタリアの法律、特にいわゆる「ベルサニ法」（2007年法律第7号）の導入により、住宅ローン担保のために設定された任意抵当権の抹消手続きは大幅に簡素化されました。法律は金融機関に明確な義務を定めています。最終返済金の受領後、銀行は30日以内に、債務の完済を税務署（旧不動産登記所）に電子的に通知しなければなりません。この通知後、管轄の地方事務所は、債務者に追加費用なしで、職権で抵当権を抹消します。この通知の不当な遅延は、銀行の契約不履行を構成し、民法上の一般原則に従って、その結果生じるすべての損害を賠償する義務を負わせることになります。

ビアンヌッチ法律事務所のアプローチ

ミラノでの損害賠償分野で確固たる経験を持つマルコ・ビアンヌッチ弁護士のアプローチは、戦略的かつ具体的な問題解決を目指すものです。最初のステップは、金融機関に正式な警告書を送付し、直ちに通知義務を履行するよう要求し、損害賠償請求を予告することです。同時に、顧客が被った損害の綿密な分析と定量化を行います。これには、抵当権の残存により実現できなかった不動産売却から生じる「逸失利益」や、無駄に発生した費用などの「現実の損害」が含まれる場合があります。目標は常に迅速な調停による解決を促進することですが、銀行が顧客の権利を完全に保護するために協力に消極的である場合、当事務所は法的措置を講じる準備ができています。

賠償可能な損害の算定方法

損害の算定は、これらの紛争において極めて重要な側面です。最も一般的で重大な損害は、不動産の売却機会の喪失に関連しています。これを証明するには、登記された売買予約契約（compromesso）など、その後履行されなかった公証人による売買契約の予定日を示す具体的な証拠が不可欠です。不動産業者や潜在的な購入者とのやり取りも、証拠として関連性のある要素となり得ます。売却機会の喪失による損害に加え、不動産を「きれいな」担保として使用して新たな融資を受けることができないことや、特定のケースでは、状況によって引き起こされるストレスや動揺に関連する非財産的損害など、他の損害も賠償される可能性があります。

よくある質問

銀行は抵当権を抹消するためにどのくらいの時間がありますか？

住宅ローンの実際の完済から、銀行は税務署に債務完済の通知を送付するために30日間の期間があります。正当な理由なくこの期間を超過した場合、金融機関は不履行とみなされ、それによって引き起こされた損害に対して責任を負う可能性があります。

銀行が抵当権抹消に遅れている場合はどうすればよいですか？

推奨される最初のステップは、履行を促すために、できれば認証電子メール（PEC）または書留郵便（PECまたは書留郵便）で正式な通知を送付することです。これが効果がない場合は、弁護士に相談して正式な警告書を作成し、抹消と損害賠償を得るための次の措置を評価することをお勧めします。

不動産売却が成立しなかった場合の損害をどのように証明しますか？

主な証拠は、当事者間の約束と合意された価格を証明する売買予約契約です。その他の有用な要素としては、不動産の鑑定評価書、抵当権の存在により購入予定者が撤回したことを証明する書類、および交渉に関与した不動産業者や仲介者の証言があります。

購入者がまだいなかった場合でも、損害賠償を請求できますか？

はい、ただし、より複雑になります。損害は、例えば、より有利な条件で住宅ローンを再交渉できなかったことや、投資に必要な現金を調達するために不動産を担保として使用できなかったことなどです。各ケースでは、被った経済的損害を証明する文書証拠に基づいて、個別の評価が必要です。

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銀行による抵当権抹消の遅延または不履行により経済的損害が発生している場合は、迅速かつ専門的に行動することが不可欠です。ミラノの損害賠償専門弁護士としての経験を持つマルコ・ビアンヌッチ弁護士は、お客様の状況を分析し、被った損害を定量化し、抵当権の抹消と正当な補償の両方を得るための最も効果的な法的戦略を定義するための的を絞ったコンサルティングを提供します。お客様のケースの詳細な評価については、Via Alberto da Giussano, 26 にあるビアンヌッチ法律事務所にご連絡ください。