إدارة العقارات في ظل الأزمات الزوجية

تتطلب مواجهة الانفصال أو الطلاق بالضرورة إعادة تنظيم ليس فقط الجوانب العاطفية والأبوية، بل أيضًا الجوانب الاقتصادية والمالية. في ميلانو، حيث سوق العقارات ديناميكي بشكل خاص، من الشائع أن تكون الأزواج قد استثمروا في عقارات مخصصة ليس فقط للسكن الرئيسي، بل أيضًا لتحقيق دخل من خلال الإيجارات القصيرة أو أنشطة المبيت والإفطار (B&B). عندما ينتهي الارتباط العاطفي، تنشأ مشكلة حساسة حول كيفية إدارة هذه الأصول المشتركة دون تبديد قيمتها. بصفتي محاميًا متخصصًا في قضايا الزواج في ميلانو، يدرك المحامي ماركو بيانوتشي أن تقسيم عقار يستخدم لنشاط تجاري يتطلب استراتيجية قانونية تتجاوز مجرد التقسيم، وتهدف إلى الحفاظ على ربحية الاستثمار.

الإطار التنظيمي: من الشيوع إلى الإدارة التجارية

في السياق التنظيمي الإيطالي، تنتمي الأصول المشتراة أثناء الزواج في ظل نظام الشيوع في الممتلكات، أو التي تم تسجيلها باسم الزوجين في ظل نظام الانفصال، إلى كلا الزوجين. في حالة الانفصال، تنص القاعدة العامة على حل الشيوع وتقسيم الممتلكات. ومع ذلك، عندما يكون العقار أداة لنشاط اقتصادي مثل B&B أو بيت عطلات، فإن الوضع يصبح أكثر تعقيدًا. يسمح القانون للمالكين المشتركين بالحفاظ على الشيوع العادي على العقار، وتنظيم استخدامه والتمتع به. من الضروري التمييز بين ملكية المبنى وملكية النشاط الاقتصادي الممارس بداخله. بدون اتفاق دقيق، هناك خطر الشلل في اتخاذ القرارات أو، في أسوأ الحالات، البيع القضائي للعقار في المزاد، مع خسارة اقتصادية كبيرة لكلا الطرفين. تفضل الأحكام القضائية الاتفاقيات التي تسمح باستمرار الأنشطة الاقتصادية، شريطة وجود تقسيم واضح للأعباء والحقوق.

نهج مكتب المحاماة بيانوتشي: تحويل الصراع إلى فرصة

يركز نهج المحامي ماركو بيانوتشي، وهو محامٍ خبير في قانون الأسرة في ميلانو، على تحويل مشكلة محتملة إلى مورد مستمر. بدلاً من المضي قدمًا تلقائيًا نحو تصفية الأصول، يحلل المكتب إمكانية استمرار النشاط التجاري من خلال صياغة اتفاقيات إدارة محددة أو اتفاقيات ما بعد الزواج. الهدف هو تحديد تعاقديًا من سيتولى الإدارة التشغيلية لـ B&B (تسجيل الدخول، التنظيف، العلاقات مع البوابات عبر الإنترنت) وكيف سيتم تقسيم صافي الأرباح، بعد خصم النفقات والضرائب. بفضل خبرته الراسخة في إدارة الأزمات الأسرية ذات الآثار المالية المعقدة، يوجه المحامي ماركو بيانوتشي العملاء نحو حلول تحافظ على الدخل الناتج عن العقار، مما يسمح لكلا الزوجين السابقين بالاستفادة من ثمار الاستثمار المشترك، وبالتالي تحويل الملكية المشتركة إلى شركة فعلية أو منظمة، تعمل على الحفاظ على مستوى المعيشة.

أسئلة متكررة

هل من الممكن الاستمرار في إدارة B&B معًا بعد الانفصال؟

نعم، من الممكن وغالبًا ما يكون مستحسنًا إذا كان النشاط مربحًا. لا يفرض القانون إنهاء الأنشطة الاقتصادية المشتركة. ومع ذلك، من الضروري صياغة اتفاق مكتوب مفصل ينظم الأدوار والمسؤوليات وتقسيم الأرباح، لتجنب تداخل الصراعات الشخصية مع إدارة الأعمال. يمكن لمحامٍ خبير في قانون الأسرة هيكلة هذا الاتفاق لحماية كلا الطرفين.

كيف يتم تقسيم عائدات الإيجارات القصيرة إذا كان المنزل مملوكًا بنسبة 50٪؟

من حيث المبدأ، فإن الثمار المدنية للعقار، مثل إيرادات الإيجار، تنتمي إلى المالكين المشتركين بما يتناسب مع حصص ملكيتهم. ومع ذلك، إذا تحمل أحد الزوجين عبء الإدارة التشغيلية الحصري (استقبال الضيوف، الصيانة، إدارة الحجوزات)، فمن العدل والمشروع الاتفاق على تقسيم مختلف يعترف بهذا العمل الإضافي ويكافئه قبل تقسيم الربح المتبقي.

ماذا يحدث إذا أراد أحد الطرفين بيع العقار والآخر لا يريد؟

لا يمكن إجبار أي شخص على البقاء في الشيوع ضد إرادته. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق لبيع حصة أحدهما للآخر أو البيع لطرف ثالث، يمكن للطرف المهتم طلب التقسيم القضائي، والذي يؤدي غالبًا إلى بيع العقار بالمزاد العلني. لتجنب انخفاض القيمة النموذجي للمزادات، يعمل مكتب المحاماة بيانوتشي على التوصل إلى اتفاقيات لنقل الحصص أو البيع بالتراضي بأسعار السوق.

هل يؤثر تخصيص المنزل العائلي على نشاط B&B؟

نعم، تخصيص المنزل العائلي للوالد الذي لديه حضانة الأطفال القصر له الأولوية على الاستخدام التجاري، ما لم يكن العقار قابلاً للتقسيم هيكليًا أو يتعلق نشاط B&B بجزء مستقل من العقار. في هذه الحالات، يعد التحليل الفني والقانوني أمرًا ضروريًا لفهم ما إذا كان النشاط يمكن أن يتعايش مع حق السكن للأطفال والوالد المخصص.

اطلب استشارة استراتيجية

تتطلب إدارة العقارات المدرة للدخل أثناء الأزمة الزوجية الخبرة وبعد النظر لعدم تبديد القيمة الاقتصادية. إذا كنت تواجه انفصالًا وتمتلك عقارات مخصصة لـ B&B أو إيجارات قصيرة في ميلانو، فاتصل بالمحامي ماركو بيانوتشي لتقييم حالتك. في مكتبه في فيا ألبرتو دا جيوسانو 26، يمكنك فحص أفضل الاستراتيجيات لحماية أصولك وتحديد اتفاقيات إدارة واضحة ودائمة.