Upravljanje stambenim zgradama: Kada troškovi zahtevaju sastanak? Pojašnjenje Kasacionog suda presudom br. 15346/2025

Upravljanje stambenom zgradom je složen zadatak koji zahteva pažnju i poštovanje važećih propisa. Jedan od najosetljivijih aspekata tiče se razlike između troškova koje upravnik može samostalno da snosi i onih koji, naprotiv, zahtevaju odobrenje skupštine stanara. Ova razlika, često izvor sporova, nedavno je ponovljena i pojašnjena od strane Kasacionog suda presudom br. 15346 od 09.06.2025. Detaljnije ćemo razmotriti sadržaj ove važne odluke kako bismo bolje razumeli granice delovanja upravnika i prava stanara.

Granica između redovnog i vanrednog upravljanja: Stalna dilema

Italijanski građanski zakonik reguliše nadležnosti upravnika i skupštine stanara, posebno u članovima 1130, 1133 i 1135. Međutim, svakodnevna praksa pokazuje da linija razgraničenja između "aktâ redovnog upravljanja" i "aktâ vanrednog upravljanja" nije uvek jasna. Akti redovnog upravljanja su oni koji spadaju u normalne funkcije upravnika za očuvanje i korišćenje zajedničkih delova i obavezujući su za sve stanare. Akti vanrednog upravljanja, naprotiv, podrazumevaju odluke veće ekonomske ili strukturalne važnosti i zahtevaju, osim posebnih izuzetaka predviđenih čl. 1135, stav 2, Građanskog zakonika, odluku skupštine.

Maksima Kasacionog suda: Ključno pojašnjenje

Presuda o kojoj je reč nudi dragocen doprinos u rešavanju nedoumica oko ove podele. Kasacioni sud, na čelu sa dr. M. Falaschi i sa izvestiocem dr. A. Scarpa, ukinuo je sa vraćanjem na ponovno suđenje presudu Apelacionog suda u Napulju od 18.03.2019. godine, utvrđujući ključni princip:

U pogledu stambenih zgrada, kriterijum za razlikovanje između aktâ redovnog upravljanja, prepuštenih inicijativi upravnika u vršenju svojih funkcija i obavezujućih za sve stanare prema čl. 1133 Građanskog zakonika, i aktâ vanrednog upravljanja, koji naprotiv zahtevaju odobrenje skupštine da bi proizveli navedeni efekat, osim onoga što je predviđeno čl. 1135, stav 2, Građanskog zakonika, leži u "normalnosti" akta upravljanja u odnosu na svrhu korišćenja i uživanja zajedničkih dobara, tako da akti koji podrazumevaju troškove koji, iako usmereni na bolje korišćenje zajedničkih stvari ili nametnuti zakonskim promenama, povlače, zbog svoje posebnosti i obima, značajan ekonomski teret, zahtevaju odluku skupštine stanara. (U primeni principa, Kasacioni sud je ukinuo odluku prvostepenog suda koja je smatrala validnom odluku koja se odnosi na "opšte održavanje dva dela zgrade" stambene zgrade donetu bez kvalifikovane većine predviđene čl. 1136, stav 2, Građanskog zakonika, u formulaciji pre izmena uvedenih zakonom br. 220 iz 2012. godine).

Ova maksima je od fundamentalnog značaja. Kasacioni sud pojašnjava da diskriminatorni kriterijum nije samo priroda intervencije (na primer, popravka u odnosu na renoviranje), već njena "normalnost" u odnosu na svrhu korišćenja i uživanja zajedničkih dobara. Ključan je i aspekt "značajnog ekonomskog tereta". To znači da čak i intervencije koje bi se mogle smatrati rutinskim, ako povlače značajan trošak zbog svoje specifičnosti ili obima, moraju biti podvrgnute odobrenju skupštine. U konkretnom slučaju navedenom u presudi, Kasacioni sud je smatrao nevažećom odluku koja se odnosi na "opšte održavanje dva dela zgrade" stambene zgrade, upravo zato što je doneta bez kvalifikovane većine predviđene čl. 1136, stav 2, Građanskog zakonika (u svojoj formulaciji pre reforme iz 2012. godine), ističući kako intervencije takvog obima ne mogu biti smatrane pukim redovnim upravljanjem.

Praktične implikacije za stanare i upravnike

Odluka Kasacionog suda pruža jasne smernice za transparentnije i efikasnije upravljanje stambenim zgradama. Evo nekoliko ključnih tačaka:

• Procena ekonomskog tereta: Upravnik uvek mora uzeti u obzir ekonomski obim intervencije. Značajni troškovi, čak i ako su usmereni na bolje korišćenje ili su nametnuti propisima, zahtevaju skupštinu.
• Princip "normalnosti": Intervencija mora biti "normalna" u odnosu na svrhu korišćenja i uživanja zajedničkih delova. Sve što izlazi izvan redovnog upravljanja ili povlači značajan uticaj na zajedničku imovinu mora biti predmet rasprave i glasanja.
• Kvalifikovane većine: Za akte vanrednog upravljanja, Građanski zakonik (čl. 1136 Građanskog zakonika) predviđa posebne većine, često više od onih za redovno upravljanje. Nepoštovanje istih čini odluku poništivom ili, u nekim slučajevima, ništavnom.
• Transparentnost i informisanje: Upravnik ima obavezu da blagovremeno obaveštava stanare i da saziva skupštinu za odluke koje izlaze izvan njegove isključive nadležnosti, čime se garantuje učešće i zaštita interesa svih.

Zaključci: Ka svesnom upravljanju stambenim zgradama

Presuda Kasacionog suda br. 15346/2025 ponavlja fundamentalni princip: upravljanje stambenom zgradom ne može biti odvojeno od volje stanara, izražene kroz odluke skupštine, posebno kada se radi o troškovima koji značajno utiču na zajedničku imovinu. Ovo pojašnjenje je svetionik za upravnike i stanare, promovišući kulturu transparentnosti i zakonitosti. Puno razumevanje razlike između redovnog i vanrednog upravljanja je neophodno za sprečavanje sporova i osiguravanje mirnog i efikasnog upravljanja svojom nekretninom.