Het recht op een eerlijke compensatie bij onteigening van onroerend goed

Het ontvangen van een kennisgeving van onteigening voor openbaar nut is vaak een moment van grote bezorgdheid voor de eigenaar van een onroerend goed of grond. Naast het affectieve verlies van het goed, ontstaat onmiddellijk de vrees voor economische schade, waarbij de overheid een bedrag aanbiedt dat niet de werkelijke marktwaarde van de woning weerspiegelt. Als advocaat gespecialiseerd in schadevergoeding en administratieve procedures in Milaan, begrijp ik de gemoedstoestand van degenen die hun bezit worden ontnomen en het belang van tijdige actie om hun vermogen te beschermen.

De Italiaanse wetgeving, voornamelijk geregeld door de Geconsolideerde Wet op Onteigeningen (D.P.R. 327/2001), bepaalt dat de burger recht heeft op een compensatie voor het verlies van eigendom. De berekening van deze compensatie is echter vaak onderwerp van geschillen. De wet stelt dat de compensatie moet worden gekoppeld aan de reële waarde van het goed, dat wil zeggen de marktprijs bij een vrije onderhandeling. Helaas hebben onteigenende instanties in de praktijk de neiging om lagere aanbiedingen te doen, gebaseerd op kadastrale schattingen of verouderde parameters, die ernstig schadelijk zijn voor de burger. Het is essentieel om te weten dat het aanbod van de overheid geen onbetwistbaar dogma is, maar een voorstel dat kan en moet worden betwist indien het niet toereikend is.

De aanpak van Advocatenkantoor Bianucci ter bescherming van eigendom

De verdediging van de waarde van onroerend goed vereist een strategie die juridische en technische expertise combineert. De aanpak van advocaat Marco Bianucci, een expert in onteigeningsgeschillen in Milaan, is gebaseerd op een rigoureuze en multidisciplinaire analyse van elk individueel geval. We beperken ons niet tot het formeel betwisten van de akte, maar bouwen een solide bewijsbodem op om de werkelijke waarde van het onteigende goed aan te tonen.

De eerste stap is een gedetailleerd onderzoek van het onteigeningsbesluit en de aangeboden schatting. In samenwerking met vertrouwde deskundigen en technici beoordeelt Advocatenkantoor Bianucci of de voorgestelde compensatie voldoet aan de wettelijke criteria en de werkelijke gang van zaken op de vastgoedmarkt in Milaan en Lombardije. Indien het aanbod ontoereikend blijkt, assisteren wij de cliënt bij de onderhandelingsfase voor vrijwillige overdracht, indien er ruimte is voor een verbeterde minnelijke schikking, of starten wij de procedure voor de vaststelling van de definitieve compensatie bij de Provinciale Onteigeningscommissie of rechtstreeks bij het Hof van Beroep.

Ons doel is om ervoor te zorgen dat het offer dat de burger brengt voor het algemeen belang wordt gecompenseerd door een schadevergoeding of compensatie die, zoals bepaald door het Constitutionele Hof en het Europees Hof voor de Rechten van de Mens, serieus, toereikend en adequaat is. De ervaring die in dit specifieke gebied is opgedaan, stelt ons in staat om ook eventuele wettelijke gebreken in de administratieve procedure te identificeren, zoals in het geval van verwervende of usurpatieve bezetting, waarbij de bescherming verschuift naar de integrale schadevergoeding voor onrechtmatige daad van de overheid.

Veelgestelde Vragen

Hoe wordt de onteigeningscompensatie berekend?

De onteigeningscompensatie voor bouwgronden wordt berekend op basis van de reële waarde van het goed, oftewel de marktwaarde. Voor niet-bouwgronden (agrarische gronden) wordt verwezen naar de agrarische waarde, rekening houdend met de daadwerkelijk beoefende teelt en de rechtmatig gebouwde constructies. De precieze berekening kan echter variëren afhankelijk van de specifieke aard van het goed en de bestaande beperkingen, daarom is een onafhankelijke technische beoordeling vaak noodzakelijk om de lagere schattingen van de overheid te betwisten.

Wat gebeurt er als ik de door de onteigenende instantie aangeboden compensatie weiger?

Het weigeren van de voorlopige compensatie stopt de onteigeningsprocedure niet, maar opent de weg naar de vaststelling van de definitieve compensatie. Indien het aanbod niet wordt aanvaard, wordt het bedrag gestort bij de Cassa Depositi e Prestiti en wordt een procedure gestart om het bedrag te herzien, wat kan worden toevertrouwd aan een college van drie deskundigen of aan de Provinciale Commissie. Het is in deze fase dat juridische bijstand cruciaal wordt om de eigen technische en economische argumenten te laten gelden.

Is het mogelijk om bezwaar te maken tegen de onteigening zelf, en niet alleen tegen de compensatie?

Ja, het is mogelijk om bezwaar te maken tegen de wettigheid van de onteigening door administratieve akten (zoals de verklaring van openbaar nut) aan te vechten bij de Regionale Administratieve Rechtbank (TAR), indien er sprake is van vormfouten, onbevoegdheid of machtsoverschrijding. De termijnen voor dit soort beroep zijn echter zeer kort (doorgaans 60 dagen na kennisgeving van de akte). Indien het hoofddoel daarentegen is om een hoger bedrag te verkrijgen, is de bevoegde rechter de Civiele Rechter (Hof van Beroep).

Wat is het verschil tussen vrijwillige overdracht en gedwongen onteigening?

Vrijwillige overdracht is een overeenkomst waarbij de eigenaar ermee instemt het goed over te dragen aan de overheid zonder tot een definitief onteigeningsbesluit te komen. De wet stimuleert dit instrument door vaak verhogingen op de basiscompensatie te voorzien (bijvoorbeeld, voor bouwgronden wordt de korting van 25% die in bepaalde gevallen voor onteigening geldt, niet toegepast). Het beoordelen van de voordeligheid van vrijwillige overdracht ten opzichte van een geschil is een strategische beslissing die met de steun van een professional moet worden genomen.

Vraag een beoordeling van uw zaak in Milaan aan

Indien u een kennisgeving van onteigening heeft ontvangen of van mening bent dat de aangeboden compensatie voor uw eigendom niet toereikend is, is het essentieel om snel en deskundig te handelen. Advocaat Marco Bianucci staat tot uw beschikking om uw situatie te analyseren en de beste strategie te bepalen om uw vastgoedvermogen te beschermen. Neem contact op met het kantoor aan de Via Alberto da Giussano, 26 in Milaan voor een eerste beoordeling van de documentatie en om te begrijpen hoe u de juiste economische erkenning kunt verkrijgen.