L'importance du principe de l'apparence en droit : commentaire de l'ordonnance n° 18345 de 2024

La récente ordonnance n° 18345 du 4 juillet 2024 de la Cour de cassation met à nouveau en lumière le principe de l'apparence en droit, régi par l'article 1189 du Code civil. Cet arrêt est d'une importance particulière, car il clarifie comment et quand ce principe peut être invoqué, notamment dans des contextes complexes tels que le paiement d'une indemnité de mitoyenneté. Approfondissons ensemble les détails de cette ordonnance et ses implications.

Le principe de l'apparence en droit : définition et application

Le principe de l'apparence en droit s'applique dans des situations où il existe une divergence entre la réalité des faits et la situation juridique. Dans le cas examiné par la Cour, il a été question d'une erreur excusable de la part d'un tiers qui a effectué un paiement sans vérifier la situation juridique réelle du vendeur. Cela amène à mettre l'accent sur deux aspects fondamentaux :

• La bonne foi du tiers impliqué.
• Le caractère raisonnable de la confiance que le tiers a accordée à la situation de fait.

Il est important de souligner que le principe de l'apparence en droit ne peut être invoqué par celui qui est en faute, c'est-à-dire par négligence, pour ne pas avoir vérifié adéquatement la situation juridique. Dans le cas présent, la Cour a exclu que l'acquéreur d'un fonds puisse se prévaloir de ce principe, ayant négligé de s'informer sur la propriété réelle du mur mitoyen.

Le rôle du juge et les limites de la censure

Un autre aspect crucial souligné par l'arrêt concerne l'évaluation du juge du fond. Les conclusions auxquelles parvient le juge peuvent faire l'objet d'une censure en cassation, mais seulement si elles sont illogiques ou contradictoires. Dans ce cas, la Cour a estimé que le juge avait correctement évalué la situation, excluant l'application du principe de l'apparence en droit en faveur de l'acquéreur.

Principe de l'apparence en droit - Conditions - Identification - Invocabilité par le sujet en faute spécifique ou générique - Exclusion - Évaluation des faits par le juge du fond - Censure en cassation - Limites - Cas concernant le paiement d'une indemnité de mitoyenneté ex art. 874 c.c.. Le principe de l'apparence en droit ex art. 1189 c.c. trouve application lorsqu'il existe un état de fait différent de la situation de droit et une erreur excusable du tiers quant à la correspondance du premier avec la réalité juridique, de sorte que le juge - dont les conclusions, sur ce point, sont susceptibles de censure en cassation si elles sont illogiques et contradictoires - doit procéder à l'enquête non seulement sur la bonne foi du tiers, mais aussi sur le caractère raisonnable de sa confiance, qui ne peut être invoquée par celui qui se trouve en situation de faute, imputable à négligence, pour avoir négligé l'obligation, découlant de la loi elle-même, ainsi que des règles de prudence commune, de s'assurer de la réalité des choses, facilement vérifiable. (Dans le cas présent, la S.C. a exclu l'application du principe en faveur de l'acquéreur d'un fonds qui avait versé l'indemnité ex art. 874 c.c. au vendeur, non propriétaire du fonds voisin, négligeant de s'informer sur la situation juridique réelle relative au mur mitoyen).

Conclusions

L'ordonnance n° 18345 de 2024 représente une réflexion importante sur le principe de l'apparence en droit et les limites de son application. Elle souligne l'importance d'une vérification approfondie de la situation juridique et l'obligation d'agir avec diligence. Pour les professionnels du droit, il est essentiel de prendre en compte ces aspects dans le conseil aux clients, afin qu'ils puissent éviter des problèmes juridiques liés à des erreurs d'évaluation dans le domaine des droits immobiliers.