La importancia del principio de la apariencia del derecho: comentario a la Ordenanza n. 18345 de 2024

La reciente Ordenanza n. 18345 del 4 de julio de 2024 de la Corte de Casación vuelve a poner de relieve el principio de la apariencia del derecho, regulado por el artículo 1189 del Código Civil. Esta sentencia es de particular relevancia, ya que aclara cómo y cuándo puede invocarse dicho principio, especialmente en contextos complejos como el del pago de indemnizaciones de medianería. Profundicemos juntos en los detalles de esta ordenanza y sus implicaciones.

El principio de la apariencia del derecho: definición y aplicación

El principio de la apariencia del derecho se aplica en situaciones en las que existe una discrepancia entre la realidad de los hechos y la situación jurídica. En el caso examinado por la Corte, se discutió un error excusable por parte de un tercero que efectuó un pago sin asegurarse de la situación jurídica real del vendedor. Esto lleva a poner el acento en dos aspectos fundamentales:

• La buena fe del tercero implicado.
• La razonabilidad de la confianza que el tercero depositó en la situación de hecho.

Es importante subrayar que el principio de la apariencia del derecho no puede ser invocado por quien se encuentre en una situación de culpa, es decir, de negligencia, por no haber controlado adecuadamente la situación jurídica. En el caso, la Corte excluyó que el comprador de un terreno pudiera acogerse a dicho principio, habiendo omitido informarse sobre la propiedad real del muro medianero.

El papel del juez y los límites de la censura

Otro aspecto crucial puesto de manifiesto por la sentencia se refiere a la evaluación del juez de mérito. Las conclusiones a las que llega el juez pueden ser objeto de censura en sede de legitimidad, pero solo si resultan ilógicas o contradictorias. En este caso, la Corte consideró que el juez había evaluado correctamente la situación, excluyendo la operatividad del principio de la apariencia del derecho a favor del comprador.

Principio de la apariencia del derecho - Condiciones - Identificación - Invocabilidad por parte del sujeto en culpa específica o genérica - Exclusión - Evaluación de los hechos por el juez de mérito - Censurabilidad en casación - Límites - Supuesto de hecho en materia de pago de indemnización de medianería ex art. 874 c.c.. El principio de la apariencia del derecho ex art. 1189 c.c. encuentra aplicación cuando existe un estado de hecho disconforme con la situación de derecho y un error excusable del tercero sobre la correspondencia del primero con la realidad jurídica, de modo que el juez -cuyas conclusiones, en este punto, son censurables en sede de legitimidad si son ilógicas y contradictorias- debe proceder a la investigación no solo sobre la buena fe del tercero, sino también sobre la razonabilidad de su confianza, que no puede ser invocada por quien se encuentra en una situación de culpa, reconducible a negligencia, por haber omitido el deber, derivado de la propia ley, además de las normas de prudencia común, de asegurarse de la realidad de las cosas, fácilmente controlable. (En la especie, la S.C. excluyó la operatividad del principio a favor del comprador de un terreno que había pagado la indemnización ex art. 874 c.c. al vendedor, no propietario del terreno colindante, omitiendo informarse sobre la situación jurídica real relativa al muro medianero).

Conclusiones

La Ordenanza n. 18345 de 2024 representa una importante reflexión sobre el principio de la apariencia del derecho y los límites de su aplicación. Subraya la importancia de una verificación exhaustiva de la situación jurídica y el deber de actuar con diligencia. Para los profesionales del derecho, es fundamental considerar estos aspectos al asesorar a los clientes, para que puedan evitar problemas legales relacionados con errores de evaluación en la esfera de los derechos inmobiliarios.