Caducidad del adjudicatario por incumplimiento: Comentario a la Ordenanza n. 15985 de 2024

El tema del incumplimiento en el ámbito de las ventas forzosas de inmuebles es de fundamental importancia y merece una atención particular. La Ordenanza n. 15985 del 07/06/2024, emitida por la Corte de Casación, ofrece una importante aclaración sobre las consecuencias para el adjudicatario que no cumple el plazo de pago del precio. Esta sentencia no solo reitera la automaticidad de los efectos ligados al incumplimiento, sino que también establece que no es necesario proporcionar advertencias específicas a los oferentes sobre dichas consecuencias.

El contexto jurídico

Según el artículo 587, párrafo 2, del Código de Procedimiento Civil (c.p.c.), en caso de caducidad del adjudicatario por falta de pago del precio, se emite un decreto de condena al pago de la diferencia entre el precio ofrecido y el precio mínimo de venta. Este principio está confirmado por el artículo 177 de las disposiciones de aplicación del c.p.c. La Corte ha aclarado que estas normas son de aplicación inderogable, lo que significa que las consecuencias del incumplimiento no pueden ser eludidas por advertencias que se proporcionen en el aviso de venta.

Las consecuencias del incumplimiento

DEL ADJUDICATARIO Caducidad por falta de pago del precio - Consecuencias - Decreto ex arts. 587, párrafo 2, c.p.c. y 177 disp. att. c.p.c. - Efecto automático - Existencia - Advertencia a los oferentes de las consecuencias del incumplimiento en el aviso de venta - Necesidad - Exclusión - Fundamento. En materia de expropiación inmobiliaria, a la caducidad del adjudicatario por falta de pago del precio en el plazo establecido, le sigue, como efecto automático e indefectible, la emisión del decreto, ex arts. 587, párrafo 2, c.p.c. y 177 disp. att. c.p.c., de condena del adjudicatario incumplidor al pago de la diferencia entre el precio por él ofrecido y aquel menor por el cual se ha realizado la venta (aumentado la caución confiscada), sin que sea necesario que el aviso de venta contenga la advertencia a los oferentes sobre las consecuencias del incumplimiento, tratándose de un efecto previsto por disposiciones de ley, de aplicación inderogable, que no inciden en la formación del consentimiento de los interesados en la adquisición, ni pueden generar una legítima confianza de estos últimos en la inaplicación de las normas.

Esta resolución de la Corte de Casación subraya que la caducidad del adjudicatario es automática, lo que significa que no se requiere ninguna acción adicional por parte del juez o del oficial judicial para activar el decreto de condena. Esto simplifica los procedimientos de venta forzosa y protege los derechos de los acreedores, garantizando que los incumplidores no puedan evadir sus responsabilidades financieras.

Conclusiones

En resumen, la Ordenanza n. 15985 de 2024 representa una importante confirmación de la rigidez de las normas en materia de expropiación inmobiliaria. Aclara que el incumplimiento del adjudicatario conlleva consecuencias inmediatas y automáticas, sin necesidad de advertencias específicas. Este enfoque favorece la certeza del derecho y la tutela de los intereses de los acreedores, elementos esenciales en el contexto de las ejecuciones forzosas. Es fundamental que los operadores del sector legal y los interesados en las ventas forzosas sean conscientes de estas normativas para evitar desagradables sorpresas.