Εκπλειστηρίαση Ακινήτου: Ο Άρειος Πάγος και η Διάταξη υπ' αριθ. 15143/2025 περί Αδυναμίας λόγω Μη Ανανέωσης

Η εκπλειστηρίαση ακινήτου αποτελεί ένα κρίσιμο εργαλείο για τους πιστωτές που επιδιώκουν την είσπραξη των απαιτήσεών τους, αλλά η αποτελεσματικότητά της εξαρτάται αυστηρά από την τήρηση συγκεκριμένων τυπικών προϋποθέσεων. Ο Άρειος Πάγος, με την πρόσφατη Διάταξή του υπ' αριθ. 15143 της 6ης Ιουνίου 2025, παρείχε μια εξαιρετικά σημαντική διευκρίνιση επί του θέματος, αντιμετωπίζοντας το ευαίσθητο ζήτημα της μη ανανέωσης της εγγραφής της εκπλειστηρίασης. Η απόφαση αυτή, η οποία εντάσσεται σε μια ήδη εδραιωμένη νομολογιακή γραμμή, επαναλαμβάνει μια ουσιαστική αρχή που κάθε νομικός, πιστωτής και οφειλέτης θα πρέπει να γνωρίζει για την καλύτερη προστασία των συμφερόντων του.

Η Εγγραφή της Εκπλειστηρίασης: Μια Ουσιαστική Τυπική Προϋπόθεση

Όταν ένας πιστωτής κινεί αναγκαστική εκτέλεση επί ακινήτου του οφειλέτη, η πράξη της εκπλειστηρίασης πρέπει να εγγραφεί στα κτηματολογικά μητρώα. Αυτή η εγγραφή είναι θεμελιώδης όχι μόνο για τη δημοσιοποίηση του δεσμευτικού μέτρου, αλλά και για να καταστεί αντιτάξιμη σε τρίτους, δηλαδή για να διασφαλιστεί ότι οποιοσδήποτε αποκτά ή διεκδικεί δικαιώματα επί του ακινήτου γνωρίζει την εκπλειστηρίαση. Το άρθρο 2668-β του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι η εγγραφή της εκπλειστηρίασης ακινήτου έχει διάρκεια είκοσι ετών. Μετά την παρέλευση αυτής της περιόδου, η ισχύς της δημοσιότητας παύει αυτόματα. Για να διατηρηθεί ο δεσμός επί του ακινήτου και η αντιταξιμότητά του, είναι επομένως απαραίτητη η ανανέωσή του, όπως προβλέπεται από το άρθρο 2668-γ του Αστικού Κώδικα, το οποίο επιτρέπει την επέκταση της ισχύος για επιπλέον είκοσι έτη. Σκοπός αυτής της διάταξης είναι η διασφάλιση της ασφάλειας δικαίου και η διαφάνεια των ακινήτων, αποτρέποντας την αόριστη επιβάρυνση των ακινήτων από "κοιμώμενες" εκπλειστηριάσεις.

Ο Άρειος Πάγος και η Κρίσιμη Διάκριση: Αδυναμία έναντι Ακυρότητας

Η καρδιά του ζητήματος που αντιμετώπισε ο Άρειος Πάγος, υπό την προεδρία του Δρ. Δ. Σ. Φ. και με εισηγητή τον Δρ. Φ. Γ., αφορά ακριβώς τις συνέπειες της μη ανανέωσης της εγγραφής της εκπλειστηρίασης. Συχνά, στην κοινή ομιλία, τείνουμε να συγχέουμε την αδυναμία με την ακυρότητα μιας πράξης. Ωστόσο, στο νομικό πεδίο, η διάκριση είναι θεμελιώδης και έχει σημαντικές πρακτικές επιπτώσεις. Ο Άρειος Πάγος, απορρίπτοντας την προσφυγή που άσκησε ο Α. Δ. Σ. κατά του Σ., διευκρίνισε αδιαμφισβήτητα τη φύση της παράλειψης. Ας δούμε τη μέγιστη:

Η μη ανανέωση της εγγραφής της εκπλειστηρίασης σύμφωνα με τα άρθρα 2668-γ και 2668-β του Α.Κ. οδηγεί στην αδυναμία συνέχισης της εκτελεστικής διαδικασίας, χωρίς να μπορεί να εφαρμοστεί η επικύρωση του άρθρου 156 του Κ.Πολ.Δ., διότι η παράλειψη δεν προκαλεί ακυρότητα της εκπλειστηρίασης, αλλά την επακόλουθη αδυναμία της.

Αυτή η μέγιστη είναι κεφαλαιώδους σημασίας. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η μη ανανέωση δεν καθιστά την εκπλειστηρίαση "άκυρη" – δηλαδή μια πράξη ελαττωματική από την αρχή και δυνητικά διορθώσιμη υπό ορισμένες συνθήκες, όπως προβλέπεται από το άρθρο 156 του Κ.Πολ.Δ. για τις διαδικαστικές ακυρότητες – αλλά "ανίσχυρη". Η αδυναμία είναι μια κατάσταση που επέρχεται μετά την έγκυρη διαμόρφωση της πράξης και οδηγεί στην απώλεια των νομικών της συνεπειών. Με άλλα λόγια, η εκπλειστηρίαση, παρόλο που έχει έγκυρα συσταθεί, δεν είναι πλέον σε θέση να παράγει τις τυπικές της συνέπειες, δηλαδή τον δεσμό μη διάθεσης επί του ακινήτου και την αντιταξιμότητα σε τρίτους. Η άμεση συνέπεια είναι η αδυναμία συνέχισης της εκτελεστικής διαδικασίας. Δεν πρόκειται, επομένως, για ένα τυπικό ή διαδικαστικό ελάττωμα που μπορεί να διορθωθεί, αλλά για μια ουσιαστική έλλειψη που υπονομεύει τη δυνατότητα της πράξης να επιτύχει τον σκοπό της. Αυτή η ερμηνεία είναι σύμφωνη με προηγούμενες αποφάσεις, όπως οι αποφάσεις υπ' αριθ. 7998 του 2015 και υπ' αριθ. 4751 του 2016.

Πρακτικός Αντίκτυπος: Πιστωτές και Οφειλέτες

Οι συνέπειες αυτής της απόφασης είναι εξαιρετικά σημαντικές τόσο για όσους ενεργούν για την είσπραξη ενός πιστωτικού (τον πιστωτή) όσο και για όσους υφίστανται την εκτέλεση (τον οφειλέτη).

• Για τον Πιστωτή: Η μη ανανέωση της εγγραφής εντός της εικοσαετούς προθεσμίας συνεπάγεται την απώλεια του δεσμού επί του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι η εκπλειστηρίαση καθίσταται ανίσχυρη, και ο πιστωτής χάνει την προτίμησή του και τη δυνατότητα να συνεχίσει την εκτέλεση επί του εν λόγω ακινήτου. Για την είσπραξη του πιστωτικού, θα ήταν απαραίτητο να κινηθεί νέα εκπλειστηρίαση, με όλα τα έξοδα και τους χρόνους που συνεπάγεται, και κυρίως με τον κίνδυνο, εν τω μεταξύ, άλλοι πιστωτές να έχουν εγγράψει τις εκπλειστηριάσεις τους ή το ακίνητο να έχει πωληθεί σε τρίτους καλόπιστους αγοραστές. Η επιμέλεια στη διαχείριση των προθεσμιών είναι, επομένως, καθοριστικός παράγοντας.
• Για τον Οφειλέτη: Από την πλευρά του οφειλέτη, η αδυναμία της εκπλειστηρίασης λόγω μη ανανέωσης αντιπροσωπεύει μια ευκαιρία. Εάν ο πιστωτής δεν έχει προβεί στην εκπλήρωση εντός των προθεσμιών, ο οφειλέτης μπορεί να επικαλεστεί αυτή την αδυναμία για να ζητήσει την άρση του δεσμού επί του ακινήτου. Αυτό μπορεί να σημαίνει τη δυνατότητα πώλησης του ακινήτου ή την ακύρωση της εκπλειστηρίασης, ανοίγοντας νέες προοπτικές για τη διαχείριση της περιουσίας του.

Είναι προφανές πώς η σωστή διαχείριση των χρονικών περιθωρίων και των τυπικών προϋποθέσεων είναι κρίσιμη στο δίκαιο της εκτέλεσης. Η Διάταξη υπ' αριθ. 15143/2025 υπογραμμίζει για άλλη μια φορά τη σημασία της ανάθεσης σε έμπειρους νομικούς επαγγελματίες που μπορούν να παρακολουθούν συνεχώς τη διαδικασία και να διασφαλίζουν την τήρηση όλων των κανονιστικών υποχρεώσεων.

Συμπεράσματα

Η Διάταξη του Αρείου Πάγου υπ' αριθ. 15143 του 2025 δεν είναι μια απλή τεχνική απόφαση, αλλά ένας φάρος που φωτίζει μια κρίσιμη πτυχή της διαδικασίας εκπλειστηρίασης ακινήτων. Η σαφής διάκριση μεταξύ ακυρότητας και αδυναμίας της εκπλειστηρίασης λόγω μη ανανέωσης της εγγραφής αποτελεί μια προειδοποίηση για όλους τους νομικούς φορείς και, ιδίως, για τους πιστωτές που επιδιώκουν να προστατεύσουν τα συμφέροντά τους. Η επιμέλεια στην εκπλήρωση των τυπικών προϋποθέσεων, εν προκειμένω η ανανέωση της εγγραφής σύμφωνα με τα άρθρα 2668-β και 2668-γ του Α.Κ., είναι το κλειδί για τη διασφάλιση της πλήρους ισχύος της εκπλειστηρίασης και της ομαλής συνέχισης της εκτελεστικής διαδικασίας. Για τους οφειλέτες, αντίθετα, η απόφαση προσφέρει ένα δυνητικό εργαλείο άμυνας, εφόσον ο πιστωτής δεν έχει τηρήσει αυτούς τους όρους. Σε ένα τόσο τεχνικό πλαίσιο με πυκνές επιπτώσεις, η συμβουλή ενός εξειδικευμένου δικηγορικού γραφείου στο δίκαιο των εκτελέσεων είναι απαραίτητη για την ασφαλή πλοήγηση και την επίτευξη του καλύτερου δυνατού αποτελέσματος.