不动产强制执行：最高法院关于因未续期而失效的第 15143/2025 号裁定
不动产强制执行是债权人追讨债权的重要工具，但其有效性严格取决于是否遵守特定形式。最高法院在 2025 年 6 月 6 日发布的第 15143 号裁定中，就强制执行登记未续期这一敏感问题提供了具有重大意义的解释。这项裁定延续了既有的判例，重申了一个所有法律从业者、债权人和债务人都应了解以最大程度保护自身利益的基本原则。
强制执行登记：一项基本义务
当债权人对债务人的不动产启动强制执行程序时，强制执行令必须在不动产登记簿上进行登记。此登记不仅是为了公开该限制，也是为了使其对第三方具有约束力，即确保任何购买或主张对该不动产享有权利的人都知晓该强制执行。民法典第 2668-bis 条规定，不动产强制执行的登记有效期为二十年。超过此期限，登记的有效性将自动失效。为了维持对该不动产的限制及其对第三方的约束力，必须进行续期，正如民法典第 2668-ter 条所规定的，该条允许将有效期延长二十年。此规定的目的是确保法律的确定性和不动产交易的透明度，避免“沉睡”的强制执行无限期地负担不动产。
最高法院的区分：失效与无效
最高法院（由 D. S. F. 法官主持，F. G. 法官担任报告员）处理的核心问题正是强制执行登记未续期的后果。在日常用语中，人们常常混淆行为的失效与无效。然而，在法律领域，这种区分至关重要，并具有显著的实际影响。最高法院驳回了 A. D. S. 对 S. 提起的上诉，明确无误地阐明了该遗漏的性质。以下是判决要旨：
根据民法典第 2668-ter 条和第 2668-bis 条规定，未续期强制执行登记导致执行程序无法继续，且不能适用民事诉讼法第 156 条关于补救无效的规定，因为该遗漏不产生强制执行的无效，而是产生其事后失效。
此判决要旨至关重要。法院裁定，未续期并不使强制执行“无效”——即从一开始就存在缺陷且在某些情况下可能被补救的行为，正如民事诉讼法第 156 条关于程序无效的规定——而是使其“失效”。失效是一种在行为有效形成后发生的状况，并导致其丧失法律效力。换言之，即使强制执行已有效设立，但已无法产生其典型效力，即对不动产的不可处分性限制及其对第三方的约束力。直接后果是执行程序无法继续。因此，这不是一个可补救的形式或程序缺陷，而是一个从根本上损害行为实现其目的能力的实质性缺陷。此解释与之前的判决，如 2015 年第 7998 号和 2016 年第 4751 号判决一致。
实际影响：债权人和债务人
这项裁定的后果对采取行动追讨债权的人（债权人）和遭受执行的人（债务人）都具有极其重要的意义。
- 对债权人： 未在二十年期限内续期强制执行登记，将导致对该不动产的限制失效。这意味着强制执行失效，债权人将失去其优先权以及在该不动产上继续执行的可能性。为了追讨债权，将需要启动新的强制执行，并承担由此产生的所有费用和时间，最重要的是，存在在此期间其他债权人已登记其强制执行或该不动产已被善意第三方出售的风险。因此，及时管理截止日期是决定性因素。
- 对债务人： 从债务人的角度来看，因未续期而导致强制执行失效提供了一个机会。如果债权人未在规定期限内履行义务，债务人可以主张该失效以要求解除对该不动产的限制。这可能意味着有机会出售该不动产或取消强制执行，为管理其财产开辟新的前景。
在执行法中，正确管理时间和形式至关重要，这一点显而易见。第 15143/2025 号裁定再次强调了依靠经验丰富的法律专业人士的重要性，他们可以持续监控程序并确保遵守所有法规要求。
结论
最高法院 2025 年第 15143 号裁定不仅仅是一项技术性判决，更是照亮不动产执行程序关键方面的一盏明灯。对因未续期强制执行登记而导致的无效与失效的清晰区分，是对所有法律从业者，特别是那些希望保护自身利益的债权人的警示。在此情况下，履行形式义务（即根据民法典第 2668-bis 条和第 2668-ter 条续期强制执行登记）的审慎性，是确保强制执行的完全有效性和执行程序的正常进行的关键。而对于债务人而言，如果债权人未能遵守这些期限，该裁定则提供了一个潜在的防御工具。在如此技术性且充满影响的背景下，咨询专门从事执行法的律师事务所，对于安全导航并获得最佳结果至关重要。
