إدارة المباني السكنية: متى تتطلب النفقات اجتماعًا؟ توضيح من محكمة النقض بالحكم رقم 15346/2025

تعد إدارة المباني السكنية مهمة معقدة تتطلب الانتباه والامتثال للوائح المعمول بها. أحد الجوانب الأكثر حساسية يتعلق بالتمييز بين النفقات التي يمكن للمدير تحملها بشكل مستقل وتلك التي تتطلب، بدلاً من ذلك، موافقة اجتماع الملاك. هذا الاختلاف، الذي غالبًا ما يكون مصدر نزاعات، تم التأكيد عليه وتوضيحه مؤخرًا من قبل محكمة النقض بالحكم رقم 15346 بتاريخ 09/06/2025. دعونا نتعمق في محتوى هذا القرار الهام لفهم حدود عمل المدير وحقوق الملاك بشكل أفضل.

الحد الفاصل بين الإدارة العادية والاستثنائية: معضلة مستمرة

ينظم القانون المدني الإيطالي صلاحيات مدير المبنى واجتماع الملاك، لا سيما في المواد 1130 و 1133 و 1135. ومع ذلك، يكشف الواقع اليومي أن الخط الفاصل بين "أعمال الإدارة العادية" و "أعمال الإدارة الاستثنائية" ليس دائمًا واضحًا. أعمال الإدارة العادية هي تلك التي تندرج ضمن الوظائف العادية للمدير للحفاظ على الأجزاء المشتركة والاستمتاع بها، وهي ملزمة لجميع الملاك. على العكس من ذلك، تتضمن أعمال الإدارة الاستثنائية قرارات ذات أهمية اقتصادية أو هيكلية أكبر وتتطلب، باستثناء الاستثناءات المحددة المنصوص عليها في المادة 1135، الفقرة 2، من القانون المدني، قرارًا من الاجتماع.

مبدأ محكمة النقض: توضيح أساسي

يقدم الحكم قيد النظر مساهمة قيمة لحل الشكوك حول هذا التمييز. نقضت محكمة النقض، برئاسة الدكتورة م. فالاسكي وبمشاركة المقرر الدكتور أ. سكاربا، قرارًا صادرًا عن محكمة الاستئناف في نابولي بتاريخ 18/03/2019، ووضعت مبدأً أساسيًا:

فيما يتعلق بالمباني السكنية، فإن المعيار التمييزي بين أعمال الإدارة العادية، التي تقع على عاتق مبادرة المدير في ممارسة وظائفه وتكون ملزمة لجميع الملاك بموجب المادة 1133 من القانون المدني، وأعمال الإدارة الاستثنائية، التي تتطلب، على العكس من ذلك، إذنًا من الاجتماع لإنتاج هذا التأثير، باستثناء ما هو منصوص عليه في المادة 1135، الفقرة 2، من القانون المدني، يرتكز على "طبيعية" عمل الإدارة فيما يتعلق بهدف استخدام الأصول المشتركة والاستمتاع بها، بحيث تتطلب الأعمال التي تنطوي على نفقات، على الرغم من أنها موجهة نحو الاستخدام الأفضل للأصول المشتركة أو مفروضة بموجب مستجدات تشريعية، وتتضمن، نظرًا لخصوصيتها وحجمها، عبئًا اقتصاديًا كبيرًا، قرارًا من اجتماع الملاك. (تطبيقًا للمبدأ، نقضت محكمة النقض القرار الموضوعي الذي اعتبر قرارًا بشأن "الصيانة العامة لجسمي المبنى" السكني ساريًا، والذي تم اعتماده دون الأغلبية المؤهلة المطلوبة بموجب المادة 1136، الفقرة 2، من القانون المدني، في الصيغة السابقة للتعديلات التي أدخلها القانون رقم 220 لعام 2012).

هذا المبدأ ذو أهمية أساسية. توضح محكمة النقض أن المعيار التمييزي ليس فقط طبيعة التدخل (على سبيل المثال، إصلاح مقابل تجديد)، ولكن "طبيعته" فيما يتعلق بهدف استخدام الأجزاء المشتركة والاستمتاع بها. كما أن جانب "العبء الاقتصادي الكبير" أمر بالغ الأهمية. هذا يعني أنه حتى التدخلات التي قد تبدو روتينية، إذا كانت تنطوي على نفقات كبيرة نظرًا لخصوصيتها أو حجمها، يجب أن تخضع لموافقة الاجتماع. في الحالة المحددة المذكورة في الحكم، اعتبرت محكمة النقض أن قرارًا يتعلق بـ "الصيانة العامة لجسمي المبنى" السكني غير صالح، على وجه التحديد لأنه تم اعتماده دون الأغلبية المؤهلة المنصوص عليها في المادة 1136، الفقرة 2، من القانون المدني (في صيغتها قبل إصلاح عام 2012)، مما يسلط الضوء على أن التدخلات بهذا الحجم لا يمكن اعتبارها مجرد إدارة عادية.

الآثار العملية للملاك والمديرين

يقدم قرار محكمة النقض توجيهات واضحة لإدارة مبنى سكني أكثر شفافية وفعالية. فيما يلي بعض النقاط الرئيسية:

• تقييم العبء الاقتصادي: يجب على المدير دائمًا مراعاة الحجم الاقتصادي للتدخل. النفقات الكبيرة، حتى لو كانت موجهة نحو الاستخدام الأفضل أو مفروضة بموجب اللوائح، تتطلب اجتماعًا.
• مبدأ "الطبيعية": يجب أن يكون التدخل "طبيعيًا" فيما يتعلق بهدف استخدام الأجزاء المشتركة والاستمتاع بها. كل ما يخرج عن الإدارة العادية أو ينطوي على تأثير كبير على الأصول المشتركة يجب مناقشته والتصويت عليه.
• الأغلبية المؤهلة: بالنسبة لأعمال الإدارة الاستثنائية، ينص القانون المدني (المادة 1136 من القانون المدني) على أغلبية محددة، غالبًا ما تكون أعلى من الإدارة العادية. عدم الامتثال لها يجعل القرار قابلاً للإبطال أو، في بعض الحالات، باطلاً.
• الشفافية والمعلومات: يقع على عاتق المدير واجب إبلاغ الملاك في الوقت المناسب ودعوة الاجتماع للقرارات التي تخرج عن اختصاصه الحصري، مما يضمن مشاركة وحماية مصالح الجميع.

الخاتمة: نحو إدارة مبنى سكني واعية

يؤكد الحكم رقم 15346/2025 الصادر عن محكمة النقض مبدأً أساسيًا: لا يمكن أن تنفصل إدارة المبنى السكني عن إرادة الملاك، المعبر عنها من خلال قرارات الاجتماع، خاصة عندما يتعلق الأمر بالنفقات التي تؤثر بشكل كبير على الأصول المشتركة. هذا التوضيح هو منارة للمديرين والملاك، ويعزز ثقافة الشفافية والشرعية. يعد الفهم الكامل للتمييز بين الإدارة العادية والاستثنائية أمرًا ضروريًا لمنع النزاعات وضمان إدارة هادئة وفعالة لممتلكاتهم.