Управління багатоквартирним будинком: Коли витрати вимагають зборів? Роз'яснення Касаційного суду Рішенням № 15346/2025

Управління багатоквартирним будинком – це складне завдання, яке вимагає уваги та дотримання чинних норм. Один з найтонших аспектів стосується розмежування витрат, які адміністратор може нести самостійно, і тих, які, навпаки, потребують схвалення зборів співвласників. Ця відмінність, яка часто стає причиною суперечок, нещодавно була підтверджена та роз'яснена Касаційним судом Рішенням № 15346 від 09.06.2025. Розглянемо детальніше зміст цієї важливої постанови, щоб краще зрозуміти межі діяльності адміністратора та права співвласників.

Межа між звичайним та надзвичайним управлінням: Постійна дилема

Цивільний кодекс Італії регулює повноваження адміністратора та зборів співвласників, зокрема у статтях 1130, 1133 та 1135. Однак, повсякденна практика показує, що межа між "діями звичайного управління" та "діями надзвичайного управління" не завжди чітка. Дії звичайного управління – це ті, що входять до нормальних функцій адміністратора для збереження та користування спільними частинами, і є обов'язковими для всіх співвласників. Дії надзвичайного управління, навпаки, передбачають рішення більшої економічної або структурної значущості та вимагають, за винятком конкретних винятків, передбачених ст. 1135, п. 2, Цивільного кодексу, рішення зборів.

Позиція Касаційного суду: Фундаментальне роз'яснення

Розглянуте рішення пропонує цінний внесок у вирішення сумнівів щодо цього розмежування. Касаційний суд, під головуванням доктора М. Фаласкі та за участю доповідача доктора А. Скарпа, скасував рішення Апеляційного суду Неаполя від 18.03.2019 з передачею на новий розгляд, встановивши ключовий принцип:

У сфері управління багатоквартирними будинками, критерій розмежування між діями звичайного управління, що покладаються на ініціативу адміністратора в межах його функцій та є обов'язковими для всіх співвласників згідно зі ст. 1133 Цивільного кодексу, та діями надзвичайного управління, які, навпаки, потребують дозволу зборів для досягнення зазначеного ефекту, за винятком передбаченого ст. 1135, п. 2, Цивільного кодексу, полягає в "звичайному" характері управлінської дії щодо мети використання та користування спільним майном, таким чином, дії, що передбачають витрати, які, хоч і спрямовані на краще використання спільного майна або зумовлені нормативними змінами, тягнуть за собою, через їхню особливість та обсяг, значний економічний тягар, потребують рішення зборів співвласників. (Застосовуючи цей принцип, К.С. скасував рішення суду нижчої інстанції, яке визнало дійсним рішення щодо "загального ремонту двох корпусів будівель" багатоквартирного будинку, прийняте без кваліфікованої більшості, передбаченої ст. 1136, п. 2, Цивільного кодексу, у редакції, що передувала змінам, внесеним Законом № 220 від 2012 року).

Ця позиція має фундаментальне значення. К.С. роз'яснює, що розрізнювальним критерієм є не лише характер втручання (наприклад, ремонт чи реконструкція), але й його "звичайність" щодо мети використання та користування спільним майном. Важливим є також аспект "значного економічного тягаря". Це означає, що навіть втручання, які можуть здаватися рутинними, якщо вони тягнуть за собою значні витрати через їхню специфіку або обсяг, повинні бути представлені на схвалення зборів. У конкретному випадку, згаданому в рішенні, Касаційний суд визнав недійсним рішення щодо "загального ремонту двох корпусів будівель" багатоквартирного будинку саме тому, що воно було прийняте без кваліфікованої більшості, передбаченої ст. 1136, п. 2, Цивільного кодексу (у його редакції до реформи 2012 року), підкресливши, що втручання такого масштабу не можуть вважатися простим звичайним управлінням.

Практичні наслідки для співвласників та адміністраторів

Постанова Касаційного суду надає чіткі вказівки для більш прозорого та ефективного управління багатоквартирним будинком. Ось кілька ключових моментів:

• Оцінка економічного тягаря: Адміністратор завжди повинен враховувати економічну значущість втручання. Значні витрати, навіть якщо вони спрямовані на краще використання або зумовлені нормами, вимагають зборів.
• Принцип "звичайності": Втручання повинно бути "звичайним" щодо мети використання та користування спільними частинами. Все, що виходить за межі звичайного управління або тягне за собою значний вплив на спільне майно, повинно обговорюватися та голосуватися.
• Кваліфіковані більшості: Для дій надзвичайного управління Цивільний кодекс (ст. 1136 Цивільного кодексу) передбачає специфічні більшості, часто вищі, ніж для звичайного управління. Недотримання їх робить рішення скасованим або, в деяких випадках, недійсним.
• Прозорість та інформування: Адміністратор зобов'язаний своєчасно інформувати співвласників та скликати збори для прийняття рішень, що виходять за межі його виключної компетенції, забезпечуючи таким чином участь та захист інтересів усіх.

Висновок: До усвідомленого управління багатоквартирним будинком

Рішення Касаційного суду № 15346/2025 підтверджує фундаментальний принцип: управління багатоквартирним будинком не може відбуватися без волі співвласників, вираженої через рішення зборів, особливо коли йдеться про витрати, що суттєво впливають на спільне майно. Це роз'яснення є маяком для адміністраторів та співвласників, сприяючи культурі прозорості та законності. Повне розуміння відмінності між звичайним та надзвичайним управлінням є необхідним для запобігання суперечкам та забезпечення спокійного та ефективного управління власністю.