物业管理：何时支出需要召开业主大会？最高法院判决 15346/2025 澄清
物业管理是一项复杂的任务，需要遵守现行法规。其中一个最棘手的问题是区分物业经理可以自行承担的费用与需要业主大会批准的费用。这种区别常常引起争议，最高法院在 2025 年 6 月 9 日的第 15346 号判决中对此进行了重申和澄清。让我们深入探讨这一重要判决的内容，以更好地理解物业经理的职责范围和业主的权利。
普通管理与非常规管理之间的界限：一个持续的困境
意大利民法典在第 1130、1133 和 1135 条中规定了物业经理和业主大会的职责。然而，日常实践表明，“普通管理行为”与“非常规管理行为”之间的界限并非总是清晰的。普通管理行为是指物业经理为维护和使用公共区域而进行的正常职能活动，对所有业主均具有约束力。相反，非常规管理行为涉及更重大的经济或结构性决策，除非民法典第 1135 条第 2 款另有规定，否则需要业主大会的决议。
最高法院的判决：一项重要的澄清
本案判决为解决这一区别的疑虑提供了宝贵的贡献。最高法院在 M. Falaschi 法官的主持下，由 A. Scarpa 法官担任报告员，撤销了那不勒斯上诉法院 2019 年 3 月 18 日的判决，并确立了一项基本原则：
在建筑物物业管理方面，区分普通管理行为（由物业经理在其职权范围内主动进行，并根据民法典第 1133 条对所有业主具有约束力）与非常规管理行为（相反，需要业主大会的授权才能产生上述效力，除非民法典第 1135 条第 2 款另有规定）的标准，在于管理行为与共同财产的使用和享用目的的“正常性”。因此，那些涉及费用，尽管旨在更好地利用共同财产或因法规要求而产生，但由于其特殊性和规模而构成重大经济负担的行为，需要业主大会的决议。（根据该原则，最高法院撤销了原审判决，该判决认为关于物业“两栋建筑物的总体维护”的决议有效，但该决议是在未获得 2012 年第 220 号法律修订前的民法典第 1136 条第 2 款规定的合格多数的情况下通过的）。
这一判决至关重要。最高法院澄清说，区分标准不仅是干预的性质（例如，维修与翻新），而是其与共同财产的使用和享用目的的“正常性”。“重大经济负担”方面也至关重要。这意味着，即使是看似常规的干预，如果由于其特殊性或规模而产生可观的费用，也必须提交业主大会批准。在本案判决引用的具体案例中，最高法院认为关于物业“两栋建筑物的总体维护”的决议无效，正是因为它是在未获得民法典第 1136 条第 2 款（在 2012 年改革前的表述）规定的合格多数的情况下通过的，这表明如此规模的干预不能被视为普通的日常管理。
对业主和物业经理的实际影响
最高法院的判决为更透明、更有效的物业管理提供了明确的指导。以下是一些要点：
- 评估经济负担：物业经理必须始终考虑干预的经济规模。重大的费用，即使是为了更好地利用或因法规要求而产生，也需要业主大会。
- “正常性”原则：干预必须与共同区域的使用和享用目的“正常”相关。任何超出日常管理范围或对共同财产产生重大影响的行为都必须进行讨论和投票。
- 合格多数：对于非常规管理行为，民法典（第 1136 条）规定了特定的多数，通常高于普通管理。未能遵守这些规定将导致决议可撤销，或在某些情况下无效。
- 透明度和信息：物业经理有义务及时通知业主，并召集业主大会就超出其专属权限的决定进行讨论，从而确保所有人的参与和利益得到保护。
结论：迈向有意识的物业管理
最高法院的第 15346/2025 号判决重申了一项基本原则：物业管理不能脱离业主通过业主大会决议表达的意愿，尤其是在涉及对共同财产产生重大影响的费用时。这一澄清是物业经理和业主的指南，促进了透明度和合法性的文化。充分理解普通管理与非常规管理之间的区别，对于防止争议并确保其财产的平静和高效管理至关重要。
