النفقات المشتركة العاجلة: محكمة النقض (الأمر رقم 16351/2025) توضح حدود استرداد المبلغ للمالك المشترك

تعتبر إدارة النفقات في المباني المشتركة، خاصة في حالات الطوارئ، مصدرًا شائعًا للنزاعات. ماذا يحدث إذا قام مالك مشترك بدفع مبالغ مقدمًا لتدخل لا يمكن تأجيله في الشيء المشترك؟ هل له دائمًا الحق في استرداد المبلغ؟ قدمت محكمة النقض، بموجب الأمر رقم 16351 بتاريخ 17 يونيو 2025، توضيحًا أساسيًا، مؤكدة التفسير الصارم للمادة 1134 من القانون المدني. هذا الحكم له أهمية كبيرة للملاك المشتركين والمديرين، حيث يحدد حدود الحق في استرداد النفقات المدفوعة مقدمًا.

السياق التنظيمي: المادة 1134 من القانون المدني والحق في الاسترداد

القاعدة العامة هي أن إدارة واعتماد التدخلات المشتركة تقع على عاتق الجمعية العامة أو المدير. تقدم المادة 1134 من القانون المدني استثناءً، مما يسمح للمالك المشترك الفردي بالحصول على استرداد النفقات المتكبدة "للأشياء المشتركة" في حالة "الاستعجال". ومع ذلك، فإن هذه القاعدة هي استثناء، وعلى هذا النحو، تفسرها السوابق القضائية بشكل صارم. الهدف هو منع المالك المشترك الفردي من استبدال هيئات الإدارة بشكل تعسفي، مما يولد تكاليف غير ضرورية. لهذا السبب، فإن إثبات الاستعجال ليس فقط شرطًا أساسيًا، ولكنه شرط صارم بشكل خاص.

مبدأ محكمة النقض: تحليل مفصل

رفض الأمر رقم 16351/2025، في القضية بين س. (ل. ف. أ.) و د. (ف. ج.)، الطعن، مؤكدًا قرار محكمة استئناف كاتانيا. يكمن جوهر الحكم في مبدئه:

المالك المشترك الذي، دون إذن من المدير أو الجمعية العامة، دفع نفقات لأعمال صيانة الشيء المشترك، له الحق في استردادها بشرط إثبات الاستعجال وفقًا للمادة 1134 من القانون المدني، والذي يحدث إذا تم تكبدها لأعمال يجب تنفيذها دون تأخير ودون إمكانية إخطار المدير أو الملاك المشتركين الآخرين في الوقت المناسب، لتجنب ضرر محتمل للمالك المشترك نفسه، أو لأطراف ثالثة، أو للشيء المشترك، بحيث لا يمكن اعتبار النفقات التي أمر بها القاضي مسبقًا بأمر استعجال، والتي يمكن تنفيذها بموجب المادة 669-duodecies من قانون الإجراءات المدنية، نفقات عاجلة.

يؤكد هذا المبدأ على ضرورة أن تكون النفقات قد تم دفعها مقدمًا دون إذن مسبق. ومع ذلك، فإن النقطة المحورية هي تعريف "الاستعجال". تحدد محكمة النقض أن الاستعجال يحدث فقط عندما:

• يجب تنفيذ الأعمال دون تأخير، لمنع الضرر.
• لم تكن هناك إمكانية لإخطار المدير أو الملاك المشتركين الآخرين في الوقت المناسب، مما يشير إلى عدم القدرة على التنبؤ والفورية.
• يهدف التدخل إلى تجنب الضرر (الخسارة) للمالك المشترك، أو لأطراف ثالثة، أو للشيء المشترك، مع خطر ملموس ووشيك.

أحد الجوانب المبتكرة هو استبعاد نطاق الاستعجال من النفقات التي أمر بها القاضي مسبقًا بأمر استعجال، والتي يمكن تنفيذها بموجب المادة 669-duodecies من قانون الإجراءات المدنية. إذا أصدر قاضٍ بالفعل أمرًا لأعمال معينة، حتى لو كانت عاجلة، فلا يمكن للمالك المشترك الفردي دفع النفقات والمطالبة بالاسترداد بموجب المادة 1134 من القانون المدني. وجود أمر قضائي يعني أنه كان هناك وقت للجوء إلى السلطة وأن هناك أدوات قانونية للتنفيذ، مما ينفي "العفوية" و "عدم إمكانية الإخطار" المطلوبة بموجب المادة 1134 من القانون المدني.

أهمية التوقيت والوقاية

يؤكد هذا الحكم على أهمية التصرف بوعي. بالنسبة للمالك المشترك الذي يواجه حاجة ملحة، فإن الخطوة الأولى هي دائمًا محاولة الاتصال بالمدير، حتى بوسائل سريعة، للإبلاغ عن الوضع. فقط في حالة استحالة الاتصال المثبتة وخطر وشيك وخطير، يمكن تقييم التدخل المباشر، مع توثيق كل خطوة ووضع الاستعجال بدقة. تتطلب السوابق القضائية، كما أكدها المبدأ رقم 27106 لعام 2021، دليلًا صارمًا على الاستعجال: لا يكفي أن يكون التدخل مفيدًا، بل يجب أن يكون ضروريًا لتجنب ضرر جسيم ووشيك، دون أي بديل إجرائي.

الخلاصة: نصائح عملية للملاك المشتركين

الأمر رقم 16351/2025 الصادر عن محكمة النقض هو دليل واضح. بالنسبة للملاك المشتركين، من الضروري: التواصل دائمًا مع المدير أو الملاك المشتركين الآخرين، وتوثيق المحاولة؛ تقييم الاستعجال الحقيقي، بمعنى الحاجة الفعلية التي لا يمكن تأجيلها لمنع ضرر جسيم، وليس مجرد ملاءمة؛ تجنب المبادرات التعسفية، وعدم استبدال هيئات المبنى المشترك إلا في حالات استثنائية؛ الانتباه إلى الأوامر القضائية، حيث أن أمر القاضي، حتى لو كان عاجلاً، يستبعد استرداد النفقات المدفوعة مقدمًا بموجب المادة 1134 من القانون المدني. استشارة محامٍ متخصص في قانون المباني المشتركة هي دائمًا الخيار الأكثر حكمة لحماية حقوقك ومنع النزاعات. يساهم وضوح محكمة النقض في زيادة الشفافية في إدارة ديناميكيات المباني المشتركة.