ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเร่งด่วน: ศาลฎีกา (คำสั่งที่ 16351/2025) ชี้แจงขอบเขตการคืนเงินให้แก่ผู้ร่วมอาคาร

การจัดการค่าใช้จ่ายในอาคารชุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ฉุกเฉิน เป็นแหล่งที่มาของข้อพิพาททั่วไป จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ร่วมอาคารสำรองจ่ายเงินสำหรับงานที่จำเป็นต้องทำทันทีเกี่ยวกับส่วนกลาง? พวกเขามีสิทธิ์ได้รับเงินคืนเสมอหรือไม่? ศาลฎีกา ด้วยคำสั่งที่ 16351 ลงวันที่ 17 มิถุนายน 2025 ได้ให้คำชี้แจงที่สำคัญ โดยยืนยันการตีความมาตรา 1134 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งอย่างเข้มงวด คำตัดสินนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อผู้ร่วมอาคารและผู้จัดการอาคาร โดยกำหนดขอบเขตของสิทธิ์ในการได้รับเงินคืนสำหรับค่าใช้จ่ายที่สำรองจ่ายไป

บริบททางกฎหมาย: มาตรา 1134 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง และสิทธิ์ในการได้รับเงินคืน

กฎทั่วไปคือการจัดการและการอนุมัติการดำเนินการของอาคารชุดเป็นอำนาจของที่ประชุมใหญ่หรือผู้จัดการอาคาร มาตรา 1134 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งได้กำหนดข้อยกเว้น โดยอนุญาตให้ผู้ร่วมอาคารแต่ละรายได้รับเงินคืนสำหรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น "สำหรับส่วนกลาง" ในกรณี "ฉุกเฉิน" อย่างไรก็ตาม กฎนี้เป็นการยกเว้น และดังนั้นจึงถูกตีความอย่างจำกัดโดยฝ่ายตุลาการ วัตถุประสงค์คือเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ร่วมอาคารแต่ละรายเข้ามาแทนที่หน่วยงานจัดการโดยพลการ ก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น ด้วยเหตุนี้ การพิสูจน์ความเร่งด่วนจึงเป็นข้อกำหนดที่ไม่เพียงแต่จำเป็น แต่ยังเข้มงวดเป็นพิเศษ

หลักการของศาลฎีกา: การวิเคราะห์โดยละเอียด

คำสั่งที่ 16351/2025 ในคดีระหว่าง S. (L. F. A.) และ D. (V. G.) ได้ปฏิเสธคำร้อง โดยยืนยันคำตัดสินของศาลอุทธรณ์เมืองคาตาเนีย หัวใจสำคัญของคำตัดสินนี้สรุปอยู่ในหลักการ:

ผู้ร่วมอาคารที่สำรองจ่ายค่าใช้จ่ายสำหรับงานอนุรักษ์ส่วนกลางโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้จัดการอาคารหรือที่ประชุมใหญ่ มีสิทธิ์ได้รับเงินคืน โดยต้องพิสูจน์ความเร่งด่วนตามมาตรา 1134 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ซึ่งจะเกิดขึ้นหากค่าใช้จ่ายนั้นเกิดขึ้นสำหรับงานที่ต้องดำเนินการโดยไม่ล่าช้า และไม่มีความเป็นไปได้ที่จะแจ้งให้ผู้จัดการอาคารหรือผู้ร่วมอาคารรายอื่นทราบทันเวลา เพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นต่อผู้ร่วมอาคารเอง บุคคลภายนอก หรือส่วนกลาง ดังนั้น ค่าใช้จ่ายที่ศาลได้สั่งไว้ก่อนหน้านี้แล้วด้วยคำสั่งฉุกเฉิน ซึ่งสามารถดำเนินการได้ตามมาตรา 669-duodecies แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง จึงไม่ถือว่าเร่งด่วน

หลักการนี้ยืนยันความจำเป็นที่ค่าใช้จ่ายจะต้องได้รับการสำรองจ่ายไป โดยไม่ได้รับอนุญาตล่วงหน้า อย่างไรก็ตาม จุดสำคัญคือคำจำกัดความของ "ความเร่งด่วน" ศาลฎีกากำหนดว่าความเร่งด่วนจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อ:

• งานต้องดำเนินการ โดยไม่ล่าช้า เพื่อป้องกันความเสียหาย
• ไม่มี ความเป็นไปได้ที่จะแจ้งให้ผู้จัดการอาคารหรือผู้ร่วมอาคารรายอื่นทราบทันเวลา ซึ่งบ่งชี้ถึงความไม่สามารถคาดการณ์ได้และความเร่งด่วน
• การดำเนินการมีวัตถุประสงค์เพื่อ หลีกเลี่ยงความเสียหาย (ความเสียหาย) ต่อผู้ร่วมอาคาร บุคคลภายนอก หรือส่วนกลาง โดยมีอันตรายที่ชัดเจนและใกล้จะเกิดขึ้น

ประเด็นที่แปลกใหม่คือการยกเว้นจากขอบเขตของความเร่งด่วนสำหรับ ค่าใช้จ่ายที่ศาลได้สั่งไว้ก่อนหน้านี้แล้วด้วยคำสั่งฉุกเฉิน ซึ่งสามารถดำเนินการได้ตามมาตรา 669-duodecies แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง หากศาลได้ออกคำสั่งสำหรับงานบางอย่างแล้ว แม้ว่าจะเร่งด่วน ผู้ร่วมอาคารแต่ละรายจะไม่สามารถสำรองจ่ายค่าใช้จ่ายและเรียกร้องเงินคืนตามมาตรา 1134 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง การมีอยู่ของคำสั่งศาลหมายความว่ามีเวลาเพียงพอที่จะยื่นเรื่องต่อหน่วยงาน และมีเครื่องมือทางกฎหมายสำหรับการดำเนินการ ซึ่งปฏิเสธ "ความสมัครใจ" และ "ความเป็นไปไม่ได้ที่จะแจ้งให้ทราบ" ตามที่กำหนดโดยมาตรา 1134 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง

ความสำคัญของความทันท่วงทีและการป้องกัน

คำตัดสินนี้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการดำเนินการด้วยความตระหนัก สำหรับผู้ร่วมอาคารที่เผชิญกับความต้องการเร่งด่วน ขั้นตอนแรกคือการพยายามติดต่อผู้จัดการอาคารเสมอ แม้จะใช้วิธีการที่รวดเร็ว เพื่อแจ้งสถานการณ์ เฉพาะในกรณีที่ไม่สามารถติดต่อได้และมีอันตรายที่ใกล้จะเกิดขึ้นและร้ายแรงเท่านั้น จึงจะสามารถพิจารณาการดำเนินการโดยตรงได้ โดยต้องบันทึกทุกขั้นตอนและสถานการณ์ฉุกเฉินอย่างละเอียด ฝ่ายตุลาการ ดังที่ได้รับการยืนยันโดยหลักการที่ 27106 ปี 2021 ต้องการการพิสูจน์ความเร่งด่วนอย่างเข้มงวด: การดำเนินการมีประโยชน์ไม่เพียงพอ แต่ต้องจำเป็นเพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายร้ายแรงและใกล้จะเกิดขึ้น โดยไม่มีทางเลือกอื่นตามกระบวนการ

บทสรุป: คำแนะนำเชิงปฏิบัติสำหรับผู้ร่วมอาคาร

คำสั่งที่ 16351/2025 ของศาลฎีกาเป็นแนวทางที่ชัดเจน สำหรับผู้ร่วมอาคาร สิ่งสำคัญคือ: สื่อสารเสมอ กับผู้จัดการอาคารหรือผู้ร่วมอาคารรายอื่น โดยบันทึกความพยายามในการติดต่อ; ประเมินความเร่งด่วนที่แท้จริง โดยหมายถึงความจำเป็นที่แท้จริงและไม่อาจเลื่อนได้เพื่อป้องกันความเสียหายร้ายแรง ไม่ใช่เพียงความสะดวก; หลีกเลี่ยงการดำเนินการตามอำเภอใจ โดยไม่เข้ามาแทนที่หน่วยงานของอาคารชุด เว้นแต่ในกรณีพิเศษ; ระวังคำสั่งศาล เนื่องจากคำสั่งของศาล แม้จะเร่งด่วน ก็ไม่รวมถึงการคืนเงินสำหรับค่าใช้จ่ายที่สำรองจ่ายไปตามมาตรา 1134 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดเป็นทางเลือกที่ชาญฉลาดที่สุดเสมอในการปกป้องสิทธิ์ของคุณและป้องกันข้อพิพาท ความชัดเจนของศาลฎีกาช่วยส่งเสริมความโปร่งใสที่มากขึ้นในการจัดการพลวัตของอาคารชุด