Закуп и недостаци радова: Прихватање не увек искључује гаранцију. Анализа Одлуке бр. 17028/2025

У сложеном свету грађанског права, посебно у области закупа, једно од највише дебатованих питања односи се на обим и ограничења гаранције за недостатке и дефекте рада. Често се погрешно верује да прихватање рада од стране наручиоца може аутоматски искључити сва будућа оспоравања. Међутим, италијанска јуриспруденција, а посебно Врховни касациони суд, више пута је разјаснио границе ове деликатне материје. Недавна и значајна интервенција представљена је Одлуком бр. 17028 од 25. јуна 2025. године, коју је издало Друго грађанско одељење Касационог суда, са председником М. Б. и известиоцем Т. М., у случају који је супротставио Ц. против В.

Ова пресуда нуди кључне увиде за разумевање када и како наручилац може остварити своја права чак и након формалног прихватања рада. Детаљније ћемо проучити садржај ове одлуке и њене практичне импликације.

Уговор о закупу и основне гаранције

Уговор о закупу, регулисан члановима 1655. и следећим Грађанског законика, је правни посао којим се једна страна (закупац) обавезује да изврши рад или услугу за рачун друге стране (наручиоца), уз новчану накнаду. То је уговор који подразумева одређено поверење између странака, али који, управо због своје сложености, може довести до спорова у вези са квалитетом рада.

Грађански законик предвиђа различите облике заштите за наручиоца:

• Чланови 1490. и 1495. ГЗ: Ове норме, иако су прописане у вези са продајом, често се примењују аналогно или као општи принципи и за закуп, посебно за недостатке и дефекте који чине ствар негодном за употребу или значајно смањују њену вредност.
• Члан 1669. ГЗ: Ово је специфична и од суштинског значаја норма за закуп, која предвиђа десетогодишњу гаранцију за рушење и озбиљне недостатке некретнина. Примењује се када се рад, због недостатка земљишта или грешке у изградњи, у целини или делимично уруши, или представља очигледну опасност од рушења или озбиљне недостатке.
• Члан 1667. ГЗ: Регулише гаранцију за неслагања и недостатке рада, утврђујући да је закупац одговоран за гаранцију ако наручилац није прихватио рад или ако, прихватајући га, недостаци су били скривени или намерно прећутани.

Кључно питање често лежи у тумачењу акта прихватања рада, као што је добро истакнуто у коментарисаној пресуди.

Прихватање рада: Када је прикладно да се искључи гаранција?

Члан 1665. ГЗ утврђује да наручилац има право да провери рад пре него што га прими, и да се предајом рад сматра прихваћеним ако наручилац не уложи резерве. Прихватање, у принципу, ослобађа закупца од гаранције за видљиве недостатке и неслагања од стране наручиоца у тренутку провере.

Међутим, Касациони суд је, Одлуком бр. 17028/2025, поновио основни принцип који штити наручиоца у специфичним ситуацијама. Апелациони суд у Фиренци, у пресуди коју је Касациони суд укинуо и вратио на поновно суђење, очигледно је усвојио рестриктивније тумачење гаранције, које је Врховни суд исправио.

Да би прихватање било прикладно за искључење гаранције за недостатке и дефекте из чл. 1490. и 1495. ГЗ и гаранције из чл. 1669. ГЗ, прихватање се по правилу мора догодити након завршетка рада, у тренутку предаје некретнине, у односу на недостатке који су у том тренутку били уочљиви и/или су се већ манифестовали, док остаје могућност, за недостатке и конструктивна неслагања која су се појавила касније, да се користе гаранције предвиђене, респективно, за продају некретнина или закуп.

Ова максима је од суштинског значаја. Касациони суд појашњава да прихватање рада, да би било „прикладно за искључење гаранције“, мора се односити искључиво на оне недостатке и дефекте који су већ били уочљиви или су се већ манифестовали у тренутку предаје некретнине. То значи да се прихватање не може односити на такозване „скривене“ недостатке или на оне који се манифестују тек након предаје. Логика је јасна: не може се прихватити оно што се не зна или се не може знати уз уобичајену пажњу. Ово тумачење штити наручиоца од ситуација у којима озбиљни структурни или конструктивни недостаци, који нису одмах очигледни, могу настати тек након неког времена, спречавајући закупца да избегне своју одговорност. Пресуда у суштини понавља да гаранција за скривене или накнадне недостатке остаје неоштећена, омогућавајући наручиоцу да делује чак и годинама након формалног прихватања, у оквиру рокова предвиђених за различите врсте гаранција.

Разлика између видљивих и скривених недостатака

Кључ за разумевање Одлуке 17028/2025 лежи у разликовању видљивих и скривених недостатака:

• Видљиви недостаци: То су они који су лако препознатљиви наручиоцу уз уобичајену пажњу у тренутку провере и предаје рада. За њих, прихватање може заиста искључити могућност накнадних оспоравања.
• Скривени недостаци: То су недостаци који нису одмах уочљиви, који захтевају детаљне истраге или се манифестују само употребом некретнине или проласком времена. За њих, гаранција закупца остаје чак и након прихватања.
• Недостаци који су се појавили касније: Ова категорија укључује недостатке који, иако нису били скривени, појављују се тек након одређеног периода од завршетка радова, као што су озбиљне инфилтрације или структурни проблеми. За њих, члан 1669. ГЗ нуди десетогодишњу заштиту.

Кључно је да наручилац, након откривања присуства скривених или накнадних недостатака, мора да их пријави закупцу у законским роковима (60 дана од открића за недостатке из чл. 1667. ГЗ, годину дана од открића за озбиљне недостатке из чл. 1669. ГЗ, и свакако у року од 10 година од завршетка рада за ове последње).

Закључак

Одлука бр. 17028 из 2025. године Касационог суда понавља принцип правде и здравог разума, од суштинског значаја за заштиту наручиоца у уговору о закупу. Прихватање рада се не може тумачити као „општа ослобађајућа клаузула“ за закупца, посебно када су у питању недостаци који нису могли бити разумно идентификовани у тренутку предаје. То значи да наручиоци имају снажан инструмент заштите да остваре своја права чак и након одређеног времена, под условом да поштују рокове за пријаву и застару.

Да би се избегла непријатна изненађења и боље управљало споровима у вези са недостацима и дефектима у закупу, увек је препоручљиво обратити се искусним правним стручњацима. Одговарајуће саветовање може направити разлику између заштите својих инвестиција и губитка драгоцених права, обезбеђујући да изведени рад у потпуности одговара очекивањима и законским нормама.