Empreitada e Vícios da Obra: A Aceitação Nem Sempre Exclui a Garantia. Análise da Ordem 17028/2025

No complexo mundo do direito civil, particularmente no setor das empreitadas, uma das questões mais debatidas diz respeito à extensão e aos limites da garantia por vícios e defeitos da obra. Frequentemente acredita-se, erroneamente, que a aceitação da obra pelo comitente possa automaticamente precludir qualquer contestação futura. No entanto, a jurisprudência italiana, e em particular a Suprema Corte de Cassação, tem reiteradamente esclarecido os contornos desta delicada matéria. Uma intervenção recente e significativa é representada pela Ordem n. 17028 de 25 de junho de 2025, emitida pela Segunda Seção Civil da Corte de Cassação, com Presidente M. B. e Relator T. M., no caso que opôs C. contra V.

Esta pronúncia oferece reflexões fundamentais para compreender quando e como um comitente pode fazer valer os seus direitos mesmo após ter formalmente aceite a obra. Aprofundemos juntos o conteúdo desta decisão e as suas implicações práticas.

O Contrato de Empreitada e as Garantias Fundamentais

O contrato de empreitada, disciplinado pelos artigos 1655 e seguintes do Código Civil, é aquele negócio jurídico pelo qual uma parte (empreiteiro) se compromete a realizar uma obra ou um serviço por conta de outra (comitente), mediante um pagamento em dinheiro. É um contrato que implica uma notável confiança entre as partes, mas que, precisamente pela sua complexidade, pode dar origem a contestações relativas à qualidade da obra.

O Código Civil prevê diversas formas de tutela para o comitente:

• Artigos 1490 e 1495 c.c.: Estas normas, embora ditadas em matéria de venda, são frequentemente invocadas por analogia ou como princípios gerais também para a empreitada, em particular para os vícios e defeitos que tornam a coisa inadequada ao uso ou diminuem apreciativamente o seu valor.
• Artigo 1669 c.c.: Esta é a norma específica e de fundamental importância para a empreitada, que prevê uma garantia decenal para a ruína e os graves defeitos de imóveis. Aplica-se quando a obra, por vício do solo ou por defeito da construção, ruir total ou parcialmente, ou apresentar evidente perigo de ruína ou graves defeitos.
• Artigo 1667 c.c.: Regula a garantia por desconformidades e vícios da obra, estabelecendo que o empreiteiro é responsável pela garantia se o comitente não tiver aceite a obra ou se, aceitando-a, os vícios eram ocultos ou dolosamente omitidos.

O nó crucial reside frequentemente na interpretação do ato de aceitação da obra, como bem evidenciado pela sentença em análise.

A Aceitação da Obra: Quando é Idónea para Eliminar a Garantia?

O artigo 1665 c.c. estabelece que o comitente tem o direito de verificar a obra antes de a receber e que, com a entrega, a obra considera-se aceite se o comitente não levantar reservas. A aceitação, em princípio, liberta o empreiteiro da garantia por vícios e desconformidades reconhecíveis pelo comitente no momento da verificação.

No entanto, a Cassação, com a Ordem n. 17028/2025, reiterou um princípio fundamental que protege o comitente em situações bem precisas. O Tribunal de Apelação de Florença, na sentença cassada com reenvio, tinha evidentemente adotado uma interpretação mais restritiva da garantia, que foi corrigida pela Suprema Corte.

Para que possa haver aceitação idónea a eliminar a garantia por vícios e defeitos de que tratam os arts. 1490 e 1495 c.c. e a garantia ex art. 1669 c.c., a aceitação deve ocorrer, de norma, com a obra terminada, no momento da entrega do imóvel, em relação a vícios já perceptíveis nesse momento e/ou já manifestados, enquanto permanece a possibilidade, para os vícios e desconformidades construtivas surgidos posteriormente, de recorrer às garantias previstas, respetivamente, para a venda imobiliária ou a empreitada.

Esta máxima é de capital importância. A Cassação esclarece que a aceitação da obra, para ser “idónea a eliminar a garantia”, deve referir-se exclusivamente aos vícios e defeitos que já eram perceptíveis ou que já se tinham manifestado no momento da entrega do imóvel. Isto significa que a aceitação não pode estender-se aos vícios ditos “ocultos” ou àqueles que se manifestam apenas num momento posterior à entrega. A lógica é clara: não se pode aceitar o que não se conhece ou não se pode conhecer com a diligência ordinária. Esta interpretação salvaguarda o comitente de situações em que defeitos estruturais ou construtivos graves, não imediatamente evidentes, possam surgir apenas a distância de tempo, impedindo que o empreiteiro se exima das suas responsabilidades. A sentença reitera, em suma, que a garantia por vícios ocultos ou supervenientes permanece íntegra, permitindo ao comitente agir mesmo anos após a aceitação formal, nos limites dos prazos previstos para os diferentes tipos de garantia.

Distinção entre Vícios Aparentes e Vícios Ocultos

A chave de leitura da Ordem 17028/2025 reside na distinção entre vícios aparentes e vícios ocultos:

• Vícios Aparentes: São aqueles facilmente reconhecíveis por um comitente com a diligência ordinária no momento da verificação e da entrega da obra. Para estes, a aceitação pode efetivamente precludir a possibilidade de contestações posteriores.
• Vícios Ocultos: São defeitos não imediatamente perceptíveis, que requerem investigações aprofundadas ou que se manifestam apenas com o uso do imóvel ou a passagem do tempo. Para estes, a garantia do empreiteiro persiste mesmo após a aceitação.
• Vícios Surgidos Posteriormente: Enquadram-se nesta categoria os defeitos que, embora não tenham sido ocultados, se manifestam apenas após um certo período desde a conclusão dos trabalhos, como graves infiltrações ou cedências estruturais. Para estes, o artigo 1669 c.c. oferece uma tutela decenal.

É fundamental que o comitente, uma vez descoberta a presença de vícios ocultos ou surgidos posteriormente, proceda à sua denúncia ao empreiteiro dentro dos prazos legais (60 dias da descoberta para os vícios ex art. 1667 c.c., um ano da descoberta para os graves defeitos ex art. 1669 c.c., e, em qualquer caso, dentro de 10 anos do cumprimento da obra para estes últimos).

Conclusões

A Ordem n. 17028 de 2025 da Cassação reitera um princípio de justiça e bom senso, fundamental para a tutela do comitente no contrato de empreitada. A aceitação da obra não pode ser interpretada como uma “liberação geral” para o empreiteiro, especialmente quando se trata de defeitos que não podiam ser razoavelmente identificados no momento da entrega. Isto significa que os comitentes têm um robusto instrumento de tutela para fazer valer os seus direitos mesmo a distância de tempo, desde que respeitem os prazos de denúncia e prescrição.

Para evitar desagradáveis surpresas e para gerir da melhor forma as contestações relativas a vícios e defeitos na empreitada, é sempre aconselhável recorrer a profissionais jurídicos experientes. Uma adequada consultoria pode fazer a diferença entre a tutela dos seus investimentos e a perda de direitos preciosos, garantindo que a obra realizada corresponda plenamente às expectativas e às normas legais.