Contrato de Obra y Vicios de la Obra: La Aceptación No Siempre Excluye la Garantía. Análisis de la Ordenanza 17028/2025

En el complejo mundo del derecho civil, particularmente en el sector de los contratos de obra, una de las cuestiones más debatidas se refiere a la extensión y los límites de la garantía por vicios y defectos de la obra. A menudo se cree, erróneamente, que la aceptación de la obra por parte del comitente puede precluir automáticamente cualquier futura reclamación. Sin embargo, la jurisprudencia italiana, y en particular la Corte Suprema de Casación, ha aclarado en repetidas ocasiones los contornos de esta delicada materia. Una intervención reciente y significativa está representada por la Ordenanza n.º 17028 del 25 de junio de 2025, emitida por la Segunda Sección Civil de la Corte de Casación, con Presidente M. B. y Ponente T. M., en el caso que enfrentó a C. contra V.

Esta resolución ofrece puntos de partida fundamentales para comprender cuándo y cómo un comitente puede hacer valer sus derechos incluso después de haber aceptado formalmente la obra. Profundicemos juntos en el contenido de esta decisión y sus implicaciones prácticas.

El Contrato de Obra y las Garantías Fundamentales

El contrato de obra, regulado por los artículos 1655 y siguientes del Código Civil, es aquel negocio jurídico con el que una parte (contratista) se compromete a realizar una obra o un servicio por cuenta de otra (comitente), a cambio de una contraprestación en dinero. Es un contrato que implica una notable confianza entre las partes, pero que, precisamente por su complejidad, puede dar lugar a reclamaciones relativas a la calidad de la obra.

El Código Civil prevé diversas formas de tutela para el comitente:

• Artículos 1490 y 1495 c.c.: Estas normas, aunque dictadas en materia de compraventa, se invocan a menudo por analogía o como principios generales también para el contrato de obra, en particular para los vicios y defectos que hacen la cosa impropia para el uso o disminuyen apreciablemente su valor.
• Artículo 1669 c.c.: Esta es la norma específica y de fundamental importancia para el contrato de obra, que prevé una garantía decenal por ruina y graves defectos de inmuebles. Se aplica cuando la obra, por vicio del suelo o por defecto de la construcción, se arruina en todo o en parte, o presenta evidente peligro de ruina o graves defectos.
• Artículo 1667 c.c.: Regula la garantía por las disconformidades y los vicios de la obra, estableciendo que el contratista está obligado a la garantía si el comitente no ha aceptado la obra o si, habiéndola aceptado, los vicios eran ocultos o dolosamente silenciados.

El nudo crucial reside a menudo en la interpretación del acto de aceptación de la obra, como bien se destaca en la sentencia comentada.

La Aceptación de la Obra: ¿Cuándo es Idónea para Elidir la Garantía?

El artículo 1665 c.c. establece que el comitente tiene derecho a verificar la obra antes de recibirla y que, con la entrega, la obra se considera aceptada si el comitente no formula reservas. La aceptación, en principio, libera al contratista de la garantía por los vicios y las disconformidades reconocibles por el comitente en el momento de la verificación.

Sin embargo, la Casación, con la Ordenanza n.º 17028/2025, ha reiterado un principio fundamental que protege al comitente en situaciones muy concretas. La Corte de Apelación de Florencia, en la sentencia casada con reenvío, había adoptado evidentemente una interpretación más restrictiva de la garantía, que ha sido corregida por la Corte Suprema.

Para que la aceptación sea idónea para elidir la garantía por vicios y defectos de los arts. 1490 y 1495 c.c. y la garantía ex art. 1669 c.c., la aceptación debe intervenir, por norma general, con la obra terminada, en el momento de la entrega del inmueble, en relación con vicios ya perceptibles en dicho momento y/o ya manifestados, mientras que queda firme la posibilidad, para los vicios y disconformidades constructivas surgidos posteriormente, de recurrir a las garantías previstas, respectivamente, para la compraventa inmobiliaria o el contrato de obra.

Esta máxima es de capital importancia. La Casación aclara que la aceptación de la obra, para ser “idónea para elidir la garantía”, debe referirse exclusivamente a aquellos vicios y defectos que ya eran perceptibles o que ya se habían manifestado en el momento de la entrega del inmueble. Esto significa que la aceptación no puede extenderse a los vicios llamados “ocultos” o a aquellos que se manifiestan solo en un momento posterior a la entrega. La lógica es clara: no se puede aceptar lo que no se conoce o no se puede conocer con la diligencia ordinaria. Esta interpretación salvaguarda al comitente de situaciones en las que defectos estructurales o constructivos graves, no inmediatamente evidentes, puedan surgir solo a distancia de tiempo, impidiendo que el contratista se exima de sus responsabilidades. La sentencia reitera, en sustancia, que la garantía por vicios ocultos o sobrevenidos permanece íntegra, permitiendo al comitente actuar incluso años después de la aceptación formal, dentro de los límites de los plazos de prescripción previstos para los distintos tipos de garantía.

Distinción entre Vicios Aparentes y Vicios Ocultos

La clave de lectura de la Ordenanza 17028/2025 reside en la distinción entre vicios aparentes y vicios ocultos:

• Vicios Aparentes: Son aquellos fácilmente reconocibles por un comitente con la diligencia ordinaria en el momento de la verificación y entrega de la obra. Para estos, la aceptación puede efectivamente precluir la posibilidad de reclamaciones posteriores.
• Vicios Ocultos: Son defectos no inmediatamente perceptibles, que requieren investigaciones profundas o que se manifiestan solo con el uso del inmueble o el paso del tiempo. Para estos, la garantía del contratista persiste incluso después de la aceptación.
• Vicios Surgidos Posteriormente: Entran en esta categoría los defectos que, aunque no hayan sido ocultados, se manifiestan solo después de un cierto período desde la finalización de los trabajos, como graves infiltraciones o cedimientos estructurales. Para estos, el artículo 1669 c.c. ofrece una tutela decenal.

Es fundamental que el comitente, una vez descubierta la presencia de vicios ocultos o surgidos posteriormente, proceda a denunciarlos al contratista dentro de los plazos legales (60 días desde el descubrimiento para los vicios ex art. 1667 c.c., un año desde el descubrimiento para los graves defectos ex art. 1669 c.c., y en todo caso dentro de los 10 años desde la finalización de la obra para estos últimos).

Conclusiones

La Ordenanza n.º 17028 de 2025 de la Casación reitera un principio de justicia y sentido común, fundamental para la protección del comitente en el contrato de obra. La aceptación de la obra no puede interpretarse como una “liberación general” para el contratista, especialmente cuando se trata de defectos que no podían ser razonablemente identificados en el momento de la entrega. Esto significa que los comitentes tienen un robusto instrumento de tutela para hacer valer sus derechos incluso a distancia de tiempo, siempre que respeten los plazos de denuncia y prescripción.

Para evitar desagradables sorpresas y para gestionar mejor las reclamaciones relativas a vicios y defectos en el contrato de obra, siempre es recomendable recurrir a profesionales legales expertos. Una adecuada asesoría puede marcar la diferencia entre la protección de sus inversiones y la pérdida de derechos valiosos, garantizando que la obra realizada corresponda plenamente a las expectativas y a las normas legales.