Potvrdni predujam i porez na registraciju: Kasacioni sud pojašnjava Naredbom br. 15614/2025

U dinamičnom pejzažu nekretninskih transakcija, preliminarni ugovor predstavlja ključni korak. Često, kao dodatak takvom sporazumu, predviđa se takozvani potvrdni predujam, neophodan instrument za jačanje obaveza stranaka. Ali šta se događa, sa poreskog stanovišta, kada davanje ovog predujma nije istovremeno sa potpisivanjem preliminarnog ugovora, već odloženo za kasniji trenutak? Na ovo pitanje, od velikog praktičnog značaja za profesionalce i pojedince, intervenisao je Kasacioni sud Naredbom br. 15614 od 11. juna 2025. godine, pružajući odlučujuća pojašnjenja u vezi sa porezom na registraciju.

Potvrdni predujam: Stub preliminarnog ugovora

Pre nego što pređemo na suštinu odluke Vrhovnog suda, korisno je ukratko podsetiti na prirodu i funkciju potvrđenog predujma. Regulisan članom 1385. Građanskog zakonika, sastoji se od novčanog iznosa ili količine drugih zamenljivih stvari koje jedna strana predaje drugoj prilikom zaključenja ugovora. Njegova funkcija je dvostruka: s jedne strane, jača obaveze stranaka, potvrđujući ozbiljnost ugovorne namere; s druge strane, služi kao pre-likvidacija štete u slučaju neizvršenja. Ako je strana koja je dala predujam u neizvršenju, druga strana može raskinuti ugovor i zadržati predujam; ako je strana koja ga je primila u neizvršenju, druga strana može raskinuti i zahtevati dvostruki iznos predujma. Njegova predviđenost je stoga ključni element za zaštitu uzajamnih interesa.

Čvor poreza na registraciju i odluka Kasacionog suda

Slučaj koji je Kasacioni sud razmatrao u Naredbi br. 15614/2025, proizašao iz žalbe koju je podneo B. (A. M.) protiv A. i koja je usledila nakon odbijanja Poreske komisije regiona Napulja, odnosio se upravo na primenu poreza na registraciju na potvrđeni predujam čije je davanje bilo odloženo. Glavno pitanje je bilo da li poreska obaveza nastaje u trenutku zaključenja preliminarnog ugovora (koji je predviđao predujam) ili samo u trenutku stvarne isplate iznosa. Sud, sa predsednikom Stalijom Đakom Marijom i izvestiocem Lo Sardom Đuzepeom, odbio je žalbu, potvrđujući već utvrđeni pravni princip, ali koji je zahtevao dodatno pojašnjenje.

U pogledu poreza na registraciju, sporazum koji je akcesoran preliminarnom ugovoru, kojim stranke odlažu davanje potvrđenog predujma za trenutak nakon njegovog zaključenja, ali pre isteka obaveza preuzetih od strane stranaka, podleže porezu na registraciju u proporcionalnom iznosu u skladu sa napomenom uz čl. 10. tarife - prvi deo priložen uz D.P.R. br. 131 iz 1986. godine, koji povezuje nastanak poreske obaveze ne samo sa isplatom, već i sa samim predviđanjem (ili obećanjem) potvrđenog predujma, pri čemu je njegovo odloženo izvršenje u odnosu na zaključenje preliminarnog ugovora irelevantno.

Ova maksima je od fundamentalnog značaja. Kasacioni sud, pozivajući se na član 10. tarife – prvi deo priložen uz D.P.R. br. 131 iz 1986. (Konsolidovani zakon o porezu na registraciju), nedvosmisleno utvrđuje da poreska obaveza za porez na registraciju u proporcionalnom iznosu nastaje ne u trenutku stvarne isplate predujma, već već samim njegovim „pukim predviđanjem (ili obećanjem)“ u okviru preliminarnog ugovora. To znači da je volja stranaka, izražena u pisanom aktu, da predvide potvrđeni predujam ono što pokreće oporezivanje, bez obzira na to da li se iznos fizički predaje istovremeno ili u kasnijem trenutku, pod uslovom da je to uvek pre ispunjenja glavnih obaveza. Odlaganje izvršenja davanja predujma je, dakle, irelevantno sa poreskog stanovišta. Ovaj princip ima za cilj da obezbedi pravnu sigurnost poreskog prava i izbegne izbegavanje poreskih obaveza zasnovano na pukim načinima izvršenja sporazuma.

Glavne tačke pojašnjene Naredbom:

• Porez na registraciju na potvrđeni predujam je obavezan u proporcionalnom iznosu.
• Poreska obaveza nastaje iz „predviđanja ili obećanja“ predujma u preliminarnom ugovoru.
• Odlaganje fizičkog davanja predujma za kasniji trenutak je irelevantno sa poreskog stanovišta.
• Referentni propis je čl. 10. tarife – prvi deo priložen uz D.P.R. br. 131/1986.

Praktične implikacije za preliminarni ugovori

Odluka Kasacionog suda ima jasne praktične posledice. Svi koji se spremaju da zaključe preliminarni ugovor o kupoprodaji nekretnina, ili bilo koji drugi sporazum koji predviđa potvrđeni predujam, moraju biti svesni da će porez na registraciju na predujam biti obavezan u trenutku registracije samog preliminarnog ugovora, čak i ako iznos još nije materijalno uplaćen. Ovo podrazumeva potrebu za pažljivim poreskim planiranjem od prvih faza pregovora. Preporučuje se da se stranke konsultuju sa stručnjacima iz pravne i poreske oblasti kako bi se osiguralo da su svi sporazumi, uključujući one koji se odnose na predujam i njegovo plaćanje, pravilno formulisani i da su poreske posledice u potpunosti shvaćene i upravljane.

Zaključci: Poreska sigurnost i zaštita stranaka

Naredba br. 15614 od 11. juna 2025. godine Kasacionog suda predstavlja važan deo mozaika italijanske poreske jurisprudencije. Ponovnim potvrđivanjem relevantnosti „pukog predviđanja“ potvrđenog predujma za nastanak obaveze registracije, Vrhovni sud pruža veću jasnost i sigurnost pravnim operaterima i građanima. Ova odluka naglašava važnost razmatranja poreskih aspekata od samog sastavljanja preliminarnog ugovora, sprečavajući da odlaganje davanja predujma može generisati nesporazume ili sporove sa Poreskom upravom. Pažljivo pravno savetovanje stoga postaje neophodno za sigurno kretanje u složenom svetu ugovora i povezanih poreza.