Льгота на покупку первого жилья и приобретение нескольких объектов недвижимости: условия, изложенные в Постановлении Кассационного суда № 15422/2025

Покупка первого жилья является для многих важным шагом, и для облегчения этого значительного инвестирования законодатель предусмотрел специальные налоговые льготы. Однако ситуации не всегда бывают простыми, особенно когда принимается решение о приобретении нескольких объектов недвижимости с целью их объединения в единое жилище. Именно на этом деликатном балансе высказался Кассационный суд своим Постановлением № 15422 от 10 июня 2025 года, предоставив важные разъяснения для налогоплательщиков и специалистов отрасли.

Вопрос множественной покупки и льгота на первое жилье

Налоговая льгота, связанная с покупкой «первого жилья», является основой нашей налоговой системы, направленной на стимулирование доступа к владению недвижимостью. Законодательство предусматривает значительное снижение налогов (регистрационного, ипотечного и кадастрового) для тех, кто приобретает жилье, соответствующее определенным требованиям. Но что происходит, когда покупатель решает приобрести одновременно не один, а несколько объектов недвижимости с намерением объединить их в единое жилище? Практика и судебная практика часто обсуждали этот вопрос, пытаясь совместить льготную цель с необходимостью предотвращения злоупотреблений.

Кассационный суд в рассматриваемом постановлении подтвердил основополагающий принцип, который снимает все сомнения. В конкретном случае спор возник между Д. Д'А. и налоговой администрацией, при этом Налоговая комиссия региона Абруццо отклонила апелляцию Д. Д'А. Верховный суд подтвердил позицию, уже выраженную в предыдущих постановлениях (например, № 10011 от 2009 года), точно определив условия для получения льготы.

Льгота на «первое жилье» — Приобретение нескольких объектов недвижимости — Условия — Единое жилое помещение не класса люкс — Необходимость — Срок для объединения — Максимальный срок налоговых проверок — Применимость. В области налоговых льгот, льготы на покупку «первого жилья» признаются также при одновременной покупке нескольких объектов недвижимости, предназначенных для использования в качестве единого жилого помещения не класса люкс, и предполагают фактическое осуществление такого объединения в течение трехлетнего срока, предоставленного налоговой администрации для проведения проверок, по истечении которого они уже не будут возможны.

Эта максима имеет огромное значение. Она четко устанавливает, что льгота на «первое жилье» может быть распространена и на тех, кто одновременно приобретает несколько объектов недвижимости, при условии, что они предназначены для создания единого жилища и что это жилище не относится к категории «жилья класса люкс». Ключевым моментом является то, что физическое и кадастровое объединение объектов недвижимости должно фактически произойти. Но не только: Кассационный суд устанавливает очень точный временной предел для этого объединения.

Ключевая роль объединения и сроки проверок

Постановление № 15422/2025 подчеркивает, что фактическое объединение объектов недвижимости в единое жилое помещение не класса люкс является обязательным условием для сохранения налоговой льготы. Это объединение не может быть просто намерением, а должно быть реализовано в определенный период. Суд определяет этот срок как трехлетний период, предоставленный налоговой администрации для проведения проверок. Этот срок установлен статьей 76 Декрета Президента Республики от 26.04.1986 г. № 131, Единым текстом положений, касающихся регистрационного налога, который регулирует сроки для проверки и корректировки актов.

Это означает, что налогоплательщик, намеревающийся воспользоваться льготой на «первое жилье», приобретая несколько объектов для объединения, должен убедиться, что работы по слиянию и соответствующие кадастровые процедуры завершены в течение трех лет с даты регистрации акта купли-продажи. По истечении этого срока налоговая администрация не будет иметь возможности проверить фактическое осуществление объединения и, следовательно, льгота может быть отозвана с применением соответствующих штрафов.

• Одновременная покупка: Разрешается приобретать несколько объектов недвижимости.
• Единое назначение: Объекты должны быть предназначены для формирования единого жилища.
• Не класса люкс: Жилое помещение, полученное в результате объединения, не должно относиться к категориям жилья класса люкс.
• Фактическое объединение: Физическое и кадастровое слияние должно реально произойти.
• Трехлетний срок: Объединение должно быть завершено в течение трехлетнего срока, предоставленного налоговой администрации для проверок.

Крайне важно, чтобы налогоплательщик был осведомлен об этих сроках и действовал своевременно, возможно, прибегая к консультациям специалистов (инженеров, архитекторов, геодезистов) для проектирования и выполнения работ, а также юридических и налоговых консультантов для правильного управления административными и налоговыми процедурами.

Заключение и практические последствия

Постановление Кассационного суда № 15422/2025 предлагает важное подтверждение и предостережение для тех, кто собирается покупать жилье. С одной стороны, подтверждается возможность воспользоваться льготой на «первое жилье» даже в случае множественной покупки, с другой стороны, решительно подчеркивается необходимость фактического и своевременного объединения объектов недвижимости. Ясность этого решения имеет решающее значение для избежания споров с налоговыми органами и для обеспечения правильного применения льготных норм. Налогоплательщики должны тщательно планировать операцию, учитывая не только покупку, но и технические и бюрократические сроки, необходимые для объединения. Проактивный и информированный подход является ключом к полному использованию налоговых льгот без неприятных сюрпризов.