Condominio y Indemnización por Daños: La Legitimación del Administrador en la Ordenanza de la Corte de Casación n.º 16396/2025

La gestión de un condominio es un laberinto de normas y responsabilidades, especialmente cuando se trata de daños en las partes comunes y las consiguientes acciones legales para obtener una indemnización. ¿Quién tiene derecho a actuar en juicio? Y, en caso de éxito, ¿a quién corresponde el dinero, sobre todo si la propiedad ha cambiado mientras tanto? A estas preguntas cruciales responde la Ordenanza de la Corte de Casación n.º 16396 del 18 de junio de 2025, que aporta claridad sobre el papel del administrador y los derechos de los condóminos.

El Contexto: Daños en las Partes Comunes y Dinámicas de Condominio

Imaginen una situación común: el tejado del condominio sufre un daño a causa de un tercero, o por un defecto de construcción. Mientras tanto, algunos apartamentos cambian de propietario. ¿Quién está legitimado para iniciar la demanda contra el responsable del daño? Y si la demanda concluye con una sentencia favorable al condominio, ¿tienen los nuevos propietarios derecho a la indemnización, o corresponde a quien era condómino en el momento del daño? Estas incertidumbres pueden generar litigios internos y complicar considerablemente la acción legal.

La Ordenanza de la Corte de Casación n.º 16396/2025, emitida en el caso entre C. F. y C. B., aborda precisamente estas problemáticas, proporcionando una orientación fundamental que se alinea con pronunciamientos anteriores, incluida la relevante sentencia de las Secciones Unidas n.º 2951 de 2016. El principio expresado tiene como objetivo simplificar la representación judicial del condominio, garantizando al mismo tiempo una correcta atribución de los créditos indemnizatorios.

La Máxima de la Corte de Casación: Un Principio Clarificador

El corazón de la decisión de la Suprema Corte se encuentra en la siguiente máxima, que merece ser analizada con atención:

Las variaciones subjetivas de la composición del condominio ocurridas entre el momento del acaecimiento del daño en las partes comunes y el momento del inicio del litigio o de su decisión no privan al administrador de la legitimación procesal para representar unitariamente el interés de gestión, ya que esta le es otorgada por la ley con el fin de simplificar la instauración del contradictorio; por lo tanto, en caso de sentencia favorable al condominio, con condena del tercero a la indemnización de los daños en las partes comunes, la asamblea deberá proceder a repartir pro quota dicho remanente activo, reconociendo el respectivo crédito a quien era condómino en el momento del evento dañoso.

Este pronunciamiento aclara dos aspectos fundamentales. En primer lugar, reitera que el administrador de condominio mantiene su legitimación procesal, es decir, el poder de representar al condominio en juicio, incluso si durante el tiempo (entre el acaecimiento del daño y la decisión del litigio) han ocurrido modificaciones en la composición del condominio. Este poder es conferido al administrador directamente por la ley (artículos 1130 y 1131 del Código Civil) precisamente para garantizar la agilidad y la eficacia del proceso, evitando que cada cambio de propiedad pueda bloquear o complicar las acciones de tutela del bien común. El administrador actúa, por tanto, como representante unitario de un interés que es propio del condominio en su conjunto.

En segundo lugar, la sentencia aborda el crucial tema de la distribución de la indemnización. Una vez obtenida una condena al resarcimiento de los daños a favor del condominio, la asamblea está obligada a repartir pro quota el dinero recibido. Sin embargo, el crédito no corresponde a los condóminos actuales indistintamente, sino a aquellos que ostentaban la calidad de condómino en el momento en que se produjo el evento dañoso. Este principio es crucial porque vincula el derecho a la indemnización a la titularidad del bien en el momento en que el daño se concretó, no a su titularidad posterior. Es una protección para quien efectivamente ha sufrido el perjuicio económico ligado a la devaluación o al coste de reparación del bien común.

Implicaciones Prácticas y Consejos Útiles

La Ordenanza 16396/2025 ofrece importantes aportes operativos para administradores y condóminos:

• Legitimación del administrador: El administrador no debe temer perder la legitimación activa o pasiva en caso de compraventas inmobiliarias ocurridas después del daño. Su papel sigue siendo central para la tutela de los intereses del condominio.
• Distribución de la indemnización: La asamblea de condominio deberá adoptar resoluciones claras para la distribución de la indemnización, identificando con precisión a los sujetos que eran condóminos en el momento del daño. Esto requiere una cuidadosa verificación de la documentación histórica del condominio.
• Transparencia y comunicación: Es fundamental que el administrador informe de manera oportuna a los condóminos (incluso a los salientes) sobre el desarrollo de los litigios y las modalidades de distribución de los fondos, para prevenir litigios internos.

Estos principios encuentran fundamento también en los artículos 1118 y 1119 del Código Civil, que regulan respectivamente el derecho irrenunciable del condómino sobre las partes comunes y la indivisibilidad de estas, reforzando la idea de que el interés a la reparación y a la indemnización está intrínsecamente ligado a la propiedad en el momento del daño.

Conclusiones

La Ordenanza de la Corte de Casación n.º 16396/2025 representa un eslabón importante en la jurisprudencia en materia de condominio y de indemnización por daños. Al reiterar la centralidad y la continuidad de la legitimación procesal del administrador y al aclarar los criterios de distribución de las indemnizaciones, la Corte Suprema ofrece un instrumento valioso para la gestión de las controversias. Para condóminos y administradores, comprender y aplicar correctamente estos principios es esencial para garantizar la tutela de los derechos y la correcta administración de la cosa común. En caso de dudas o situaciones complejas, el consejo es siempre el de recurrir a profesionales legales expertos en derecho de condominio.