Η αναθεώρηση της κτηματολογικής κατάταξης: σχολιασμός της Διάταξης υπ' αρ. 9035/2024
Η πρόσφατη Διάταξη υπ' αρ. 9035 της 4ης Απριλίου 2024, που εκδόθηκε από τον Άρειο Πάγο, προσφέρει σημαντικές σκέψεις σχετικά με την αναθεώρηση της κτηματολογικής κατάταξης των αστικών ακινήτων. Σε ένα πλαίσιο όπου οι αξίες αγοράς και οι κτηματολογικές αξίες μπορεί να παρουσιάζουν σημαντικές αποκλίσεις, είναι θεμελιώδες να κατανοήσουμε ποιες είναι οι προϋποθέσεις και οι μέθοδοι που πρέπει να ακολουθήσει η δημοτική αρχή για να προχωρήσει σε αυτή την αναθεώρηση.
Οι προϋποθέσεις για την αναθεώρηση της κατάταξης
Σύμφωνα με όσα ορίζονται από τον Άρειο Πάγο, η αναθεώρηση της κατάταξης ενός αστικού ακινήτου πρέπει να δικαιολογείται από μια σημαντική απόκλιση μεταξύ της αξίας αγοράς και της κτηματολογικής αξίας. Συγκεκριμένα, η απόφαση διευκρινίζει ότι η αρχή πρέπει να αποδείξει πώς αυτή η απόκλιση συνάδει με αυτή που υφίσταται στις μικροζώνες του δήμου, προκειμένου να διασφαλιστεί μια δίκαιη και ομοιόμορφη μεταχείριση για όλους τους φορολογούμενους.
- Η αξία αγοράς πρέπει να αναλύεται σε σχέση με τις κτηματολογικές αξίες.
- Η αναθεώρηση δεν μπορεί να επιφέρει ποσοστιαία αύξηση άνω του 35% για τα ακίνητα που επηρεάζονται.
- Η αρχή φέρει το βάρος της απόδειξης των προϋποθέσεων για την επανακατάταξη.
Η ανάγκη για διαφάνεια και αιτιολόγηση
Γενικά. Σχετικά με την εκτίμηση ακινήτων, η αναθεώρηση της κατάταξης ενός αστικού ακινήτου, που υιοθετείται με πρωτοβουλία της δημοτικής αρχής σύμφωνα με το άρθρο 1, παράγραφος 335, του νόμου υπ' αρ. 311/2004, προϋποθέτει σημαντική απόκλιση της σχέσης μεταξύ της αξίας αγοράς και της κτηματολογικής αξίας σε σχέση με την αντίστοιχη σχέση που υφίσταται στο σύνολο των μικροζωνών του δήμου και αποσκοπεί στην ευθυγράμμιση των σχέσεων μεταξύ των μέσων τιμών αγοράς και των μέσων κτηματολογικών αξιών που αφορούν την λεγόμενη "ανώμαλη" μικροζώνη, αποδίδοντας στα ακίνητα που εμπίπτουν σε αυτήν ποσοστιαία αύξηση όχι μεγαλύτερη του 35%. Για τον σκοπό αυτό, η αρχή πρέπει να αποδείξει τις προϋποθέσεις που νομιμοποιούν τη μαζική επανακατάταξη και να αποδείξει ότι χρησιμοποίησε κριτήρια και μεθόδους που αντιστοιχούν στους καθαρά εξισωτικούς σκοπούς και στην ευθυγράμμιση της εξεταζόμενης διαδικασίας, προσδιορίζοντας ποιες ήταν οι ενέργειες που πραγματοποιήθηκαν και τα δεδομένα που χρησιμοποιήθηκαν, προκειμένου να επιτραπεί στον φορολογούμενο ο έλεγχος και η άμυνα, τόσο σε πραγματικό όσο και σε νομικό επίπεδο, ακόμη και σε σχέση με τη φάση εφαρμογής της αναθεώρησης ανά μικροζώνη.
Αυτό το απόσπασμα τονίζει τη σημασία της αιτιολόγησης από την πλευρά της αρχής, η οποία πρέπει να παρέχει ένα σαφές και λεπτομερές πλαίσιο των ενεργειών που πραγματοποιήθηκαν και των δεδομένων που χρησιμοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια της αναθεώρησης. Η διαφάνεια είναι απαραίτητη για τη διασφάλιση του δικαιώματος άμυνας του φορολογούμενου, επιτρέποντάς του να επαληθεύσει την εργασία της ίδιας της αρχής.
Συμπεράσματα
Η Διάταξη υπ' αρ. 9035/2024 αντιπροσωπεύει ένα σημαντικό βήμα προς μεγαλύτερη σαφήνεια και δικαιοσύνη στο πλαίσιο της κτηματολογικής αναθεώρησης. Τονίζει ότι, για να προχωρήσει μια δίκαιη εκτίμηση, είναι θεμελιώδες η δημοτική αρχή να τηρεί αυστηρά κριτήρια και επαρκείς αιτιολογήσεις. Μόνο έτσι θα διασφαλιστεί το δικαίωμα των πολιτών σε μια ορθή αξιολόγηση των ακινήτων τους, αποφεύγοντας πιθανές καταχρήσεις και αποκλίσεις στο φορολογικό σύστημα.
