الإيجار السكني: محكمة النقض وإعادة تحديد الإيجار للعقود المكتوبة غير المسجلة (الأمر رقم 15891/2025)

يعد مجال عقود الإيجار السكني دائمًا أرضًا خصبة للنقاشات والخلافات، نظرًا لأهميته لكل من الملاك والمستأجرين. يهدف التشريع، وخاصة القانون رقم 431 لعام 1998، إلى تحقيق التوازن بين احتياجات الطرفين، ولكن التطبيق العملي لأحكامه يمكن أن يولد غالبًا حالة من عدم اليقين. في هذا السياق، يعد تدخل محكمة النقض أمرًا أساسيًا لتوفير الوضوح والتوجيه. يندرج الأمر رقم 15891 المؤرخ في 13 يونيو 2025 ضمن هذا الإطار، حيث يقدم تفسيرًا حاسمًا فيما يتعلق بعقود الإيجار السكني المكتوبة ولكن غير المسجلة.

السياق التشريعي: القانون 431/1998 وتطوراته

يعد القانون رقم 431 المؤرخ في 9 ديسمبر 1998، الركيزة الأساسية لتنظيم عقود الإيجار السكني في إيطاليا. يقدم هذا القانون نموذجين تعاقديين رئيسيين: عقود الإيجار الحر (المادة 2، الفقرة 1) وعقود الإيجار المتفق عليها (المادة 2، الفقرة 3)، والتي يتم تحديد الأخيرة بموجب اتفاقيات إقليمية بين جمعيات أصحاب المصلحة للملاك والمستأجرين. أحد الجوانب الحاسمة لهذا القانون هو إلزامية تسجيل عقود الإيجار، وهو إجراء شكلي، إذا تم تجاهله، يمكن أن يكون له عواقب وخيمة على صحة العقد وفعاليته. على مر السنين، تدخل المشرع عدة مرات لمكافحة ظاهرة الإيجارات "غير الرسمية" أو غير المنتظمة، من خلال إدخال آليات تهدف إلى حماية الطرف الضعيف في العلاقة، وغالبًا ما يكون المستأجر.

الأمر 15891/2025: القضية والمبادئ المؤكدة

تناول الأمر القضائي الأخير رقم 15891 لعام 2025، الصادر عن الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة النقض، برئاسة القاضي ر. ج. أ. فراسكا والمستشار م. روسيتي، الاستئناف المقدم من س. (سي. إل.) ضد ن. (ن. ف.)، وقضى بنقض وإعادة القضية إلى محكمة استئناف تورينو بتاريخ 3 مارس 2021. يتمحور جوهر المسألة حول ما يسمى بـ "إعادة تحديد الإيجار" للعقود السكنية التي، على الرغم من أنها مكتوبة وليست وهمية، لم يتم تسجيلها.

يخضع عقد الإيجار السكني الحر، غير المسجل ولكن المبرم كتابة وغير الوهمي، لـ "إعادة تحديد الإيجار" المنصوص عليها في المادة 13، الفقرة 6، الفقرتين الثالثة والرابعة من القانون رقم 431 لعام 1998، حتى لو تم إبرامه قبل 1 يناير 2016 ولكن فقط اعتبارًا من هذا التاريخ؛ في هذه الحالة، لا يجوز للقاضي، عند تحديد الإيجار المستحق، تجاوز المبلغ المتفق عليه من قبل جمعيات أصحاب المصلحة، وفقًا للمادة 2، الفقرة 3، من نفس القانون، مع الاستثناء الوحيد للحالة التي يكون فيها الإيجار المتفق عليه بحرية أقل من هذا الأخير، وهذا ينطبق على كل من عقود الإيجار الحر وعقود الإيجار المتفق عليها، حيث أن الفقرة الرابعة المذكورة من الفقرة 6 من المادة 13، عند تحديد سلطات القاضي في إعادة التحديد، تقتصر على الإحالة إلى المادة 2 دون تمييز بين الفقرات، وبالتالي تشمل كل من الفقرة 1 (عقود الإيجار الحر) والفقرة 3 (عقود الإيجار المتفق عليها) من هذا القانون.

هذه الخلاصة لمحكمة النقض ذات أهمية أساسية. فهي تنص على أن عقد الإيجار السكني، حتى لو كان حرًا، إذا تم إبرامه كتابة ولكن لم يتم تسجيله ولم يكن وهميًا، فإنه يخضع لآلية "إعادة تحديد الإيجار". هذا يعني أن الإيجار يمكن إعادة تحديده قضائيًا. نقطة حاسمة هي قابلية تطبيق هذه القاعدة على العقود المبرمة قبل 1 يناير 2016، ولكن مع سريانها فقط اعتبارًا من هذا التاريخ. علاوة على ذلك، يوضح الحكم حدًا هامًا للقاضي: عند إعادة تحديد الإيجار، لا يمكنه أبدًا تجاوز المبلغ المتفق عليه من قبل جمعيات أصحاب المصلحة، كما هو منصوص عليه في المادة 2، الفقرة 3، من القانون رقم 431/1998. الاستثناء الوحيد يحدث إذا كان الإيجار المتفق عليه بحرية أقل بالفعل من هذا الحد. تنطبق هذه القاعدة على عقود الإيجار الحر وعقود الإيجار المتفق عليها، مما يؤكد المركزية للمعايير التي تحددها الاتفاقيات الإقليمية.

الآثار العملية للقرار

للأمر الصادر عن محكمة النقض تأثير كبير على الملاك والمستأجرين، حيث يقدم وضوحًا أكبر، وفي الوقت نفسه، يحدد مسؤوليات وحقوقًا واضحة.

• للملاك: حتى في وجود عقد مكتوب، فإن عدم التسجيل يعرضهم لخطر إعادة تحديد الإيجار قضائيًا، والذي لن يتجاوز على أي حال قيم الاتفاقيات الإقليمية. هذا يعزز أهمية الالتزام الضريبي بالتسجيل.
• للمستأجرين: يوفر القرار حماية ملموسة. إذا كان هناك عقد مكتوب ولكنه غير مسجل، فمن الممكن طلب إعادة تحديد الإيجار إلى قيم عادلة من القاضي، بناءً على الإيجارات المتفق عليها، حتى لو تم إبرام العقد قبل سنوات (قبل عام 2016)، مع سريان من عام 2016.
• دور الإيجارات المتفق عليها: يوضح الحكم كيف تمثل الإيجارات المتفق عليها، المحددة بموجب الاتفاقيات بين جمعيات أصحاب المصلحة، معيارًا مرجعيًا لا غنى عنه لـ "ملاءمة" الإيجار، سواء لعقود الإيجار الحر أو لعقود الإيجار المتفق عليها.

الخلاصة: اليقين القانوني وحماية الأطراف

يمثل الأمر رقم 15891 لعام 2025 الصادر عن محكمة النقض لبنة مهمة في فسيفساء الفقه القانوني المتعلق بالإيجارات السكنية. إنه يعزز مبدأ "إعادة تحديد الإيجار" للعقود المكتوبة ولكن غير المسجلة، ويمتد تطبيقه ليشمل المواقف السابقة ويضع حدًا واضحًا للاستقلالية التعاقدية في حالة عدم الامتثال الشكلي. يؤكد القرار مجددًا رغبة المشرع والفقه القانوني في ضمان مزيد من الشفافية والحماية، وخاصة للمستأجرين، من خلال تثبيط الممارسات المراوغة وتعزيز انتظام علاقات الإيجار. بالنسبة للملاك والمستأجرين، يعد الفهم الكامل لهذه الديناميكيات أمرًا ضروريًا لإدارة حقوقهم وواجباتهم على أفضل وجه، مما يجعل الدعم من محترف قانوني ضروريًا في كثير من الأحيان.