การผิดสัญญาของผู้ขายและการคุ้มครองผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

การซื้ออสังหาริมทรัพย์มักเป็นการลงทุนที่สำคัญที่สุดในชีวิตของบุคคลหรือครอบครัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่มีพลวัตและซับซ้อนเช่นมิลาน อย่างไรก็ตาม ความกระตือรือร้นในตอนแรกอาจกลายเป็นความคับข้องใจเมื่อผู้ขายซึ่งได้ตกลงตามสัญญาว่าจะดำเนินการปรับปรุงก่อนส่งมอบ ไม่ได้ปฏิบัติตามคำพูด สถานการณ์นี้ไม่เพียงแต่ก่อให้เกิดความไม่สะดวกในทางปฏิบัติเท่านั้น แต่ยังถือเป็นการผิดสัญญาอย่างแท้จริงซึ่งทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะดำเนินการเพื่อปกป้องสิทธิของตน ในฐานะ ทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านการชดเชยความเสียหาย และกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ข้าพเจ้าเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงผลกระทบทางเศรษฐกิจและส่วนบุคคลที่เกิดจากการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เป็นไปตามที่ตกลงกัน ซึ่งมักจะบังคับให้เจ้าของใหม่ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดหรือเลื่อนการย้ายเข้าบ้านใหม่

ในทางกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งของอิตาลีมีเครื่องมือที่แม่นยำในการคุ้มครองผู้ซื้อในสถานการณ์เหล่านี้ ภาระผูกพันในการปรับปรุงที่ผู้ขายรับผิดชอบ ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือบริษัทผู้สร้าง ถือเป็นภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องกับสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเบื้องต้น (ที่เรียกว่า compromesso) หากงานดังกล่าวไม่ได้รับการดำเนินการ หรือดำเนินการไม่ถูกต้องตามหลักวิชาชีพหรือตามข้อกำหนดที่ตกลงกัน จะถือว่าเป็นการละเมิดมาตรา 1218 ของประมวลกฎหมายแพ่ง กฎหมายกำหนดให้ลูกหนี้ที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ต้องชำระอย่างถูกต้อง จะต้องรับผิดชอบในการชดเชยความเสียหาย ซึ่งอาจส่งผลให้มีการเรียกร้องให้ดำเนินการตามงานที่เฉพาะเจาะจง การลดราคาซื้อ (actio quanti minoris) หรือบ่อยครั้งกว่านั้นคือการชำระเงินจำนวนหนึ่งที่จำเป็นในการครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อจะต้องแบกรับในการดำเนินการหรือแก้ไขงานให้เสร็จสมบูรณ์ นอกเหนือจากการชดเชยความเสียหายเพิ่มเติม เช่น การไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้

แนวทางการดำเนินงานของสำนักงานกฎหมาย Bianucci ในข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์

การจัดการกับข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้กลยุทธ์ที่นอกเหนือไปจากการรู้กฎเกณฑ์ทางทฤษฎีเท่านั้น แต่ยังต้องการแนวทางที่เน้นการปฏิบัติและมุ่งเน้นผลลัพธ์ ทนายความ Marco Bianucci ทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านการชดเชยความเสียหายในมิลาน วิเคราะห์แต่ละกรณีโดยเริ่มจากการตรวจสอบเอกสารสัญญาอย่างละเอียดถี่ถ้วน สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการปรับปรุงได้รับการกำหนดไว้อย่างไร: ไม่ว่าจะเป็นแบบทั่วไปหรือแบบละเอียด มีการกำหนดเงื่อนไขการส่งมอบที่สำคัญหรือไม่ และมีค่าปรับเฉพาะหรือไม่ บ่อยครั้ง ความคลุมเครือของข้อตกลงเบื้องต้นเป็นอุปสรรคแรกที่ต้องเอาชนะ และนี่คือจุดที่ประสบการณ์ที่ได้รับจากสำนักงานช่วยให้สามารถสร้างเจตนาของคู่สัญญาขึ้นมาใหม่ผ่านวิธีการพิสูจน์ทุกอย่างที่มีอยู่ รวมถึงการสื่อสารที่เป็นลายลักษณ์อักษรและข้อกำหนดที่แนบมาด้วย

กลยุทธ์ของสำนักงานกฎหมาย Bianucci มุ่งเน้นไปที่การคำนวณความเสียหายที่ลูกค้าได้รับอย่างแม่นยำ เราไม่เพียงแค่เรียกร้องค่าใช้จ่ายขั้นต่ำของงานที่ไม่ได้รับการดำเนินการเท่านั้น เราประเมินผลกระทบโดยรวมของการผิดสัญญา ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายในการเช่าที่พักอื่นในช่วงเวลาที่ล่าช้า ค่าใช้จ่ายในการฝากเฟอร์นิเจอร์ และความไม่สะดวกในการดำรงชีวิตที่เกิดจากสถานการณ์ เราทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านเทคนิคที่เชื่อถือได้เมื่อจำเป็น เพื่อจัดทำประมาณการค่าใช้จ่ายในการบูรณะที่ไม่อาจโต้แย้งได้ ซึ่งมีความสำคัญทั้งในขั้นตอนการเจรจาภายนอกศาลและในกรณีที่มีการฟ้องร้องในอนาคต เป้าหมายหลักของทนายความ Marco Bianucci คือการได้รับค่าชดเชยที่เหมาะสมสำหรับลูกค้าโดยเร็วที่สุด โดยให้ความสำคัญกับข้อตกลงการประนีประนอมที่แข็งแกร่งซึ่งหลีกเลี่ยงความล่าช้าของกระบวนการทางกฎหมายตามปกติ หากเป็นไปได้ แต่ก็พร้อมที่จะปกป้องสิทธิของผู้รับความช่วยเหลือในศาลด้วยความมุ่งมั่นสูงสุด

คำถามที่พบบ่อย

จะเกิดอะไรขึ้นหากข้อตกลงเกี่ยวกับการปรับปรุงเป็นเพียงการพูด?

การพิสูจน์การมีอยู่ของข้อตกลงด้วยวาจานั้นซับซ้อนกว่าข้อตกลงที่เป็นลายลักษณ์อักษรในทางกฎหมาย แต่ก็ไม่ใช่ว่าเป็นไปไม่ได้ ในกฎหมายแพ่ง หลักฐานสามารถให้ได้ผ่านพยานหรือการสันนิษฐาน แม้ว่าสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร อย่างไรก็ตาม หากข้อผูกพันในการปรับปรุงถือเป็นภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องและแยกต่างหากจากการโอนกรรมสิทธิ์ อาจใช้การแลกเปลี่ยนอีเมล ข้อความ หรือใบเสนอราคาที่ลงนามเพื่อพิสูจน์การมีอยู่ของข้อตกลง ทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านการชดเชยความเสียหายจะประเมินความแข็งแกร่งของหลักฐานเหล่านี้ก่อนดำเนินการ

ฉันสามารถปฏิเสธที่จะลงนามในโฉนดได้หรือไม่หากงานยังไม่เสร็จ?

นี่เป็นการตัดสินใจที่ละเอียดอ่อนซึ่งต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยหลักการแล้ว การยกเว้นการผิดสัญญาอนุญาตให้ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนเอง (การชำระราคาและการลงนามในสัญญาฉบับสมบูรณ์) หากอีกฝ่ายไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน อย่างไรก็ตาม การผิดสัญญาของผู้ขายต้องไม่ใช่เรื่องเล็กน้อย หากมีเพียงงานตกแต่งเล็กน้อยที่ขาดหายไป การปฏิเสธที่จะลงนามในโฉนดอาจทำให้ผู้ซื้อต้องเผชิญกับการโต้แย้งเช่นกัน บ่อยครั้ง วิธีแก้ปัญหาที่ดีที่สุดที่ทนายความ Marco Bianucci แนะนำคือการดำเนินการลงนามในโฉนดโดยเก็บเงินจำนวนหนึ่งไว้เป็นหลักประกันกับเจ้าพนักงานที่ดินจนกว่างานจะเสร็จสมบูรณ์

ฉันสามารถเรียกร้องค่าเสียหายประเภทใดได้บ้างนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายในการทำงาน?

นอกเหนือจากความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง ซึ่งก็คือค่าใช้จ่ายที่แท้จริงในการให้บริษัทอื่นดำเนินการทำงานแล้ว ยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายที่อาจเกิดขึ้นและค่าเสียหายเพิ่มเติมได้ ซึ่งอาจรวมถึงค่าใช้จ่ายสำหรับที่พักชั่วคราวหากบ้านไม่สามารถอยู่อาศัยได้ ค่าใช้จ่ายในการฝากเฟอร์นิเจอร์ ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ได้รับโดยไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้ และในบางกรณี ความเสียหายที่ไม่ใช่ทรัพย์สินหากการผิดสัญญาได้ละเมิดสิทธิที่ไม่อาจละเมิดได้ของบุคคลหรือก่อให้เกิดความเครียดทางจิตใจและร่างกายอย่างรุนแรงที่สามารถพิสูจน์ได้ การคำนวณต้องเข้มงวดและมีเอกสารประกอบอย่างดี

ฉันต้องดำเนินการภายในระยะเวลาเท่าใดเพื่อเรียกร้องค่าชดเชย?

ระยะเวลาการดำเนินคดีแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับลักษณะทางกฎหมายของการดำเนินการที่ดำเนินการ สำหรับการดำเนินการผิดสัญญาตามปกติ ระยะเวลาการดำเนินคดีคือสิบปี อย่างไรก็ตาม หากเป็นข้อบกพร่องของงานภายใต้สัญญาจ้างหรือการรับประกันเฉพาะของการขาย ระยะเวลาในการแจ้งข้อบกพร่อง (การสิ้นสิทธิ) และการดำเนินการทางกฎหมาย (การดำเนินคดี) อาจสั้นกว่ามาก บางครั้งเพียง 60 วันนับจากการค้นพบหรือสองปีนับจากการส่งมอบ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์โดยทันที เพื่อไม่ให้เสียสิทธิในการเรียกร้องค่าชดเชย

ขอประเมินกรณีของคุณในมิลาน

หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์และพบว่าต้องจัดการกับผลที่ตามมาจากการไม่ปรับปรุงตามที่ผู้ขายสัญญาไว้ อย่าปล่อยให้เวลาผ่านไปโดยเสียเปรียบ ทุกรายละเอียดของสัญญาและทุกวันที่ผ่านไปอาจเป็นปัจจัยสำคัญต่อผลลัพธ์ของการเรียกร้องค่าชดเชยของคุณ ทนายความ Marco Bianucci พร้อมให้บริการคุณในการวิเคราะห์เอกสารและกำหนดกลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดเพื่อปกป้องการลงทุนของคุณ

ติดต่อสำนักงานกฎหมาย Bianucci เพื่อกำหนดเวลานัดหมายที่สำนักงานของเราในมิลาน ที่ Via Alberto da Giussano, 26 เราจะร่วมกันประเมินขนาดของความเสียหายและตัวเลือกทางกฎหมายที่ดีที่สุดเพื่อให้ได้สิ่งที่คุณสมควรได้รับ