La vente d'un bien immobilier à un prix dérisoire : quand la simulation s'applique

Il arrive fréquemment qu'un parent décide de transférer la propriété d'un bien immobilier à l'un de ses enfants par acte de vente, en fixant toutefois un prix nettement inférieur à la valeur du marché, ou même sans qu'aucun transfert d'argent réel n'ait lieu. En tant qu'avocat spécialisé en successions, il est essentiel de préciser que cette opération, bien que formellement valide en tant que vente, peut dissimuler une donation. Lorsque le prix convenu est dérisoire ou symbolique (le soi-disant nummo uno), l'acte peut porter atteinte aux droits des autres héritiers réservataires, en soustrayant illégitimement des biens à la masse successorale qui devrait être partagée équitablement selon la loi.

Le cadre normatif : donation déguisée et atteinte à la réserve héréditaire

L'ordre juridique italien, par le biais de l'institution de la simulation régie par le Code Civil, permet de faire apparaître la nature réelle de l'acte. S'il est prouvé que derrière une vente apparente se cache une volonté de donner (animus donandi), le bien transféré doit être considéré comme une donation. Ceci est crucial en matière successorale car, contrairement aux ventes, les donations sont soumises à la réunion fictive et à la collation : cela signifie que la valeur du bien doit être prise en compte pour vérifier si les parts de réserve héréditaire revenant au conjoint ou aux autres enfants ont été atteintes. Si l'atteinte est constatée, les héritiers lésés peuvent agir pour reconstituer leur part.

L'approche du Cabinet d'Avocats Bianucci dans la preuve de la simulation

Aborder une affaire de simulation nécessite une stratégie probatoire méticuleuse et une analyse approfondie de la documentation. L'approche de Me Marco Bianucci, avocat spécialisé en successions à Milan, se concentre sur l'identification d'éléments concrets et d'indices qui peuvent démasquer la nature fictive de la vente. Le soupçon ne suffit pas : il faut construire un tableau probatoire solide.

Plus spécifiquement, l'activité du cabinet se concentre sur l'analyse des flux financiers pour vérifier le paiement effectif du prix et sur l'évaluation de la capacité de revenus de l'acheteur au moment de l'acte. Souvent, en effet, le fils acheteur ne dispose pas des ressources économiques pour justifier l'achat, ou l'argent, bien que transféré, revient à la disponibilité du parent peu après. Me Marco Bianucci accompagne le client dans chaque étape, de la collecte des preuves documentaires à l'action judiciaire devant le Tribunal, dans le but de réintégrer la valeur réelle du bien dans l'actif successoral et de garantir une division juste et conforme à la loi.

Questions Fréquentes

Comment prouver que le prix n'a pas été réellement payé ?

La preuve reine réside généralement dans la traçabilité des paiements. S'il n'y a aucune preuve de chèques ou de virements concomitants à l'acte, ou si l'on prouve que l'argent utilisé provenait en réalité du même parent (donation indirecte de l'argent), il est possible de prouver la simulation. Une disproportion évidente entre le revenu du fils acheteur et le prix convenu constitue également un indice fort pour le juge.

Dans quel délai peut-on agir pour faire valoir la simulation ?

Les délais de prescription varient en fonction du but de l'action. L'action en simulation absolue est imprescriptible (elle n'expire jamais), tandis que l'action en simulation relative, visant à faire valoir la donation déguisée pour ensuite agir par voie de réduction pour atteinte à la réserve héréditaire, est soumise au délai de prescription ordinaire de dix ans, qui court généralement à compter de l'ouverture de la succession.

Que se passe-t-il si le juge constate la simulation de la vente ?

Si le juge accueille la demande et déclare que la vente dissimulait une donation, le bien immobilier (ou sa valeur) est considéré comme s'il n'était jamais sorti du patrimoine du défunt à titre onéreux, mais à titre gratuit. Par conséquent, la valeur du bien rentre dans le calcul de la masse successorale (réunion fictive) et, si nécessaire, peut faire l'objet d'une action en réduction pour satisfaire les droits des héritiers réservataires lésés.

Puis-je agir en justice pendant que le parent est encore en vie ?

Généralement, l'intérêt d'agir pour la protection de la réserve héréditaire ne naît qu'au moment du décès du parent, lorsque la succession s'ouvre et que le patrimoine successoral se cristallise. Cependant, dans des cas spécifiques de simulation absolue (où l'on soutient que le bien n'est jamais sorti du patrimoine du parent), il pourrait y avoir des marges d'intervention différentes, mais la protection des réservataires est typiquement post-mortem.

Protégez vos droits successoraux à Milan

Les dynamiques successorales impliquant des biens immobiliers et des relations familiales nécessitent de la délicatesse mais aussi une extrême fermeté juridique. Si vous suspectez qu'une vente immobilière a lésé vos droits d'héritier, il est essentiel d'analyser la situation rapidement. Me Marco Bianucci est à votre disposition au cabinet situé via Alberto da Giussano 26 à Milan pour évaluer votre cas et définir la stratégie la plus efficace pour protéger votre patrimoine.