تقرير ميزانية الشقة الخاطئ: ماذا يحدث إذا لم تعترض عليه؟ تحليل الحكم رقم 15318/2025

غالباً ما تكون إدارة الشقق مصدراً للنزاعات، خاصة عندما يتعلق الأمر بالموافقة على تقرير الميزانية السنوي. يلخص هذا المستند، الضروري لحياة الشقق، الإيرادات والنفقات والوضع المالي. ولكن ماذا يحدث إذا كان يحتوي على أخطاء، ربما في حسابات الشقق الفردية، ولم يتم الاعتراض عليه في المواعيد القانونية؟ قدمت محكمة النقض، بموجب الحكم رقم 15318 بتاريخ 09/06/2025، توضيحاً، مقدمةً رؤى مهمة للشقق والمديرين.

السياق القانوني وضرورة التوقيت المناسب

شهدت القضية التي نظرتها المحكمة العليا نزاعاً بين ن. (ف. ب. ل.) و ج. (ج. ج.)، في قضية نشأت عن الاعتراض على قرار جمعية عمومية بشأن الموافقة على تقارير الميزانية السنوية. رفضت محكمة الاستئناف في جنوة، بموجب حكمها بتاريخ 17/09/2018، الاستئناف، مما أدى إلى عرض القضية على محكمة النقض. كان جوهر النقاش هو صلاحية وعواقب تقرير ميزانية، على الرغم من أنه قد يكون معيباً بأخطاء، لم يتم الاعتراض عليه في الوقت المناسب.

يقع الحكم ضمن مسار قضائي راسخ، ولكنه يعززه، مؤكداً على مبدأ أساسي: ضرورة التصرف بسرعة. يحدد النظام القانوني مواعيد محددة للاعتراض على قرارات الجمعيات العمومية؛ قد يكون لعدم الالتزام بها آثار مانعة، مما يجعل القرارات نهائية حتى تلك التي، إذا تم الاعتراض عليها في الوقت المناسب، كان يمكن إلغاؤها.

مبدأ محكمة النقض: سند صالح وحدوده

بلورت محكمة النقض، بموجب الحكم رقم 15318/2025، مبدأً أساسياً لإدارة الشقق. إليك المبدأ الكامل:

يجب على الشقق الغائبة أو المعارضة أو الممتنعة الاعتراض على تقرير الميزانية السنوي الذي وافقت عليه الجمعية العمومية، والذي يحتوي على أخطاء في جدول الحسابات الفردية لفترات إدارة لاحقة، والذي لا يصلح بطريقة أخرى لجعل بنود الإيرادات والنفقات مفهومة، في الموعد المحدد بموجب المادة 1137، الفقرة 2، من القانون المدني؛ إذا لم يتم الاعتراض عليه، فإن هذا التقرير هو بحد ذاته سند صالح تجاه الشقة الفردية، على الرغم من أنه لا يشكل سبباً جديداً لتأسيس الدين.

هذا البيان له أهمية بالغة. بعبارات بسيطة، تنص المحكمة العليا على أن تقرير الميزانية السنوي، حتى لو كان خاطئاً بشكل واضح أو غير واضح، يصبح غير قابل للطعن إذا لم يتم الاعتراض عليه في غضون الموعد النهائي المحدد بثلاثين يوماً المنصوص عليه في المادة 1137، الفقرة 2، من القانون المدني. يبدأ هذا الموعد من تاريخ القرار للشقق المعارضة أو الممتنعة، ومن تاريخ إبلاغ محضر الاجتماع للشقق الغائبة. يؤدي عدم الاعتراض إلى تصحيح العيب، مما يجعل التقرير "سنداً صالحاً" تجاه الشقة الفردية، والذي يمكن للمدير استخدامه للمطالبة بدفع الحصص، حتى لو كانت معيبة بأخطاء.

من الضروري فهم أنه، على الرغم من أن يصبح "سنداً صالحاً"، فإن التقرير لا يشكل "سبباً جديداً لتأسيس الدين". هذا يعني أن الخطأ المحاسبي الأصلي لا يتم محوه، ولكنه ببساطة لا يمكن الاعتراض عليه قضائياً بمجرد انتهاء الموعد. يكتسب القرار، على الرغم من عيبه، قوة ملزمة.

المادة 1137 من القانون المدني وعيوب تقرير الميزانية

المادة 1137 من القانون المدني هي القاعدة الأساسية التي تنظم الاعتراض على قرارات الجمعيات العمومية. تنص الفقرة 2 على ما يلي: "ضد القرارات المخالفة للقانون أو للائحة الشقق، يجوز لكل شقة غائبة أو معارضة أو ممتنعة أن تتقدم بطلب إلى السلطة القضائية في الموعد النهائي المحدد بثلاثين يوماً..."

يهدف هذا الحكم إلى ضمان استقرار قرارات الجمعيات العمومية. يؤكد الحكم رقم 15318/2025 أن الالتزام بهذا الموعد ليس مجرد إجراء شكلي، بل هو شرط أساسي لحماية الحقوق. تجاهل هذا الجانب يعني قبول القرارات المتخذة ضمنياً، حتى تلك التي قد تكون ضارة.

يمكن أن يكون تقرير الميزانية "غير صالح لجعل" بنوده مفهومة لأسباب مختلفة:

• عدم وضوح في توزيع النفقات.
• أخطاء واضحة في الحسابات الفردية.
• إغفال الإشارة إلى إيرادات أو نفقات هامة.
• حسابات غير متوازنة أو بها تناقضات غير مبررة.

في جميع هذه الحالات، يقع على عاتق الشقق واجب فحص تقرير الميزانية بعناية، وإذا وجدوا مخالفات، اتخاذ إجراءات فورية للاعتراض على قرار الموافقة.

الخلاصة: العناية هي أفضل دفاع

يمثل الحكم رقم 15318 بتاريخ 09/06/2025 الصادر عن محكمة النقض تحذيراً واضحاً لجميع الشقق: العناية في فحص المستندات المحاسبية وسرعة التصرف قانونياً هي متطلبات لا غنى عنها لحماية مصالحهم. يصبح تقرير الميزانية السنوي، بمجرد الموافقة عليه وعدم الاعتراض عليه في المواعيد المحددة بموجب المادة 1137 من القانون المدني، وثيقة غير قابلة للطعن، قادرة على إنتاج آثار قانونية ملزمة حتى في وجود أخطاء. من الضروري عدم التقليل من أهمية جمعية الشقق والتحليل اللاحق للمحاضر وتقارير الميزانية. في حالة الشك، فإن النصيحة دائماً هي اللجوء إلى متخصصين ذوي خبرة في قانون الشقق، الذين يمكنهم تقديم المساعدة اللازمة لتقييم الوضع واتخاذ الإجراءات الأنسب في المواعيد التي يحددها القانون.