مقاولات وعيوب العمل: القبول لا يستبعد دائمًا الضمان. تحليل الأمر رقم 17028/2025

في عالم القانون المدني المعقد، وخاصة في قطاع المقاولات، تتمثل إحدى أكثر القضايا إثارة للجدل في نطاق وحدود الضمان للعيوب والقصور في العمل. غالبًا ما يُعتقد، بشكل خاطئ، أن قبول العميل للعمل يمكن أن يمنع تلقائيًا أي اعتراض مستقبلي. ومع ذلك، فقد أوضحت السوابق القضائية الإيطالية، وخاصة محكمة النقض العليا، مرارًا وتكرارًا حدود هذه المسألة الحساسة. يمثل تدخل حديث وهام الأمر رقم 17028 الصادر في 25 يونيو 2025، والذي أصدرته الدائرة المدنية الثانية لمحكمة النقض، برئاسة م. ب. والمقرر ت. م.، في القضية التي شهدت مواجهة بين ج. ضد ف.

يقدم هذا القرار رؤى أساسية لفهم متى وكيف يمكن للعميل المطالبة بحقوقه حتى بعد قبول العمل رسميًا. دعونا نتعمق في محتوى هذا القرار وتداعياته العملية.

عقد المقاولات والضمانات الأساسية

عقد المقاولات، الذي تنظمه المادتان 1655 وما بعدها من القانون المدني، هو ذلك العقد القانوني الذي يلتزم بموجبه طرف (المقاول) بتنفيذ عمل أو خدمة لصالح طرف آخر (العميل)، مقابل تعويض مالي. إنه عقد ينطوي على ثقة كبيرة بين الأطراف، ولكنه، نظرًا لتعقيده، يمكن أن يؤدي إلى نزاعات تتعلق بجودة العمل.

ينص القانون المدني على أشكال مختلفة من الحماية للعميل:

• المادتان 1490 و 1495 من القانون المدني: هذه القواعد، على الرغم من أنها وضعت في سياق البيع، غالبًا ما يتم الاستشهاد بها بشكل قياسي أو كمبادئ عامة لعقد المقاولات أيضًا، خاصة فيما يتعلق بالعيوب والقصور التي تجعل الشيء غير صالح للاستخدام أو تقلل بشكل كبير من قيمته.
• المادة 1669 من القانون المدني: هذه هي القاعدة المحددة وذات الأهمية الأساسية لعقد المقاولات، والتي تنص على ضمان لمدة عشر سنوات للانهيار والعيوب الخطيرة في العقارات. ينطبق هذا عندما ينهار العمل، كليًا أو جزئيًا، بسبب عيب في الأرض أو عيب في البناء، أو يظهر خطر واضح للانهيار أو عيوب خطيرة.
• المادة 1667 من القانون المدني: تنظم هذه المادة الضمان لعدم التطابق وعيوب العمل، وتنص على أن المقاول مسؤول عن الضمان إذا لم يقبل العميل العمل أو إذا، عند قبوله، كانت العيوب خفية أو تم التكتم عليها عمدًا.

غالبًا ما تكمن النقطة الحاسمة في تفسير فعل قبول العمل، كما هو موضح جيدًا في الحكم قيد التعليق.

قبول العمل: متى يكون كافيًا لإلغاء الضمان؟

تنص المادة 1665 من القانون المدني على أن العميل يحق له فحص العمل قبل استلامه، وأنه عند التسليم، يعتبر العمل مقبولاً إذا لم يثر العميل أي تحفظات. من حيث المبدأ، يحرر القبول المقاول من الضمان للعيوب وعدم التطابق التي يمكن للعميل إدراكها وقت الفحص.

ومع ذلك، أكدت محكمة النقض، في الأمر رقم 17028/2025، مبدأً أساسيًا يحمي العميل في مواقف محددة جدًا. يبدو أن محكمة الاستئناف في فلورنسا، في الحكم الذي تم نقضه وإحالته، قد تبنت تفسيرًا أكثر تقييدًا للضمان، والذي صححته المحكمة العليا.

لكي يكون القبول كافيًا لإلغاء الضمان للعيوب والقصور المنصوص عليها في المادتين 1490 و 1495 من القانون المدني والضمان بموجب المادة 1669 من القانون المدني، يجب أن يتم القبول عادةً بعد اكتمال العمل، عند تسليم العقار، فيما يتعلق بالعيوب التي كانت محسوسة بالفعل في ذلك الوقت و/أو التي ظهرت بالفعل، بينما تظل إمكانية اللجوء إلى الضمانات المنصوص عليها، على التوالي، للبيع العقاري أو المقاولات، للعيوب وعدم التطابق الإنشائي التي ظهرت لاحقًا.

هذه القاعدة ذات أهمية قصوى. توضح محكمة النقض أن قبول العمل، لكي يكون "كافيًا لإلغاء الضمان"، يجب أن يتعلق حصريًا بتلك العيوب والقصور التي كانت محسوسة بالفعل أو التي ظهرت بالفعل وقت تسليم العقار. هذا يعني أن القبول لا يمكن أن يشمل العيوب "الخفية" أو تلك التي تظهر فقط في وقت لاحق للتسليم. المنطق واضح: لا يمكن قبول ما لا يُعرف أو لا يمكن معرفته بالاجتهاد العادي. يحمي هذا التفسير العميل من المواقف التي قد تظهر فيها عيوب هيكلية أو إنشائية خطيرة، غير واضحة على الفور، فقط بعد فترة زمنية، مما يمنع المقاول من التهرب من مسؤولياته. يؤكد الحكم، في جوهره، أن الضمان للعيوب الخفية أو التي تظهر لاحقًا يظل ساريًا، مما يسمح للعميل بالتحرك حتى بعد سنوات من القبول الرسمي، ضمن حدود فترات التقادم المنصوص عليها لأنواع الضمان المختلفة.

التمييز بين العيوب الظاهرة والعيوب الخفية

يكمن مفتاح قراءة الأمر 17028/2025 في التمييز بين العيوب الظاهرة والعيوب الخفية:

• العيوب الظاهرة: هي تلك التي يمكن للعميل إدراكها بسهولة بالاجتهاد العادي وقت فحص العمل وتسليمه. بالنسبة لهذه العيوب، يمكن أن يمنع القبول فعليًا إمكانية الاعتراضات اللاحقة.
• العيوب الخفية: هي عيوب غير محسوسة على الفور، تتطلب تحقيقات متعمقة أو تظهر فقط مع استخدام العقار أو مرور الوقت. بالنسبة لهذه العيوب، يستمر ضمان المقاول حتى بعد القبول.
• العيوب التي ظهرت لاحقًا: تندرج تحت هذه الفئة العيوب التي، على الرغم من عدم إخفائها، تظهر فقط بعد فترة معينة من اكتمال الأعمال، مثل التسربات الخطيرة أو الانهيارات الهيكلية. بالنسبة لهذه العيوب، توفر المادة 1669 من القانون المدني حماية لمدة عشر سنوات.

من الضروري أن يقوم العميل، بمجرد اكتشاف وجود عيوب خفية أو ظهرت لاحقًا، بإبلاغ المقاول بها في غضون المهل القانونية (60 يومًا من الاكتشاف للعيوب بموجب المادة 1667 من القانون المدني، وسنة واحدة من الاكتشاف للعيوب الخطيرة بموجب المادة 1669 من القانون المدني، وفي كل الأحوال في غضون 10 سنوات من اكتمال العمل بالنسبة للأخيرة).

الخاتمة

يؤكد الأمر رقم 17028 لعام 2025 الصادر عن محكمة النقض مبدأ العدالة والحس السليم، وهو أمر أساسي لحماية العميل في عقد المقاولات. لا يمكن تفسير قبول العمل على أنه "إعفاء عام" للمقاول، خاصة عندما يتعلق الأمر بالعيوب التي لم يكن من الممكن تحديدها بشكل معقول وقت التسليم. هذا يعني أن لدى العملاء أداة حماية قوية للمطالبة بحقوقهم حتى بعد فترة زمنية، بشرط احترامهم لمهل الإبلاغ والتقادم.

لتجنب المفاجآت غير السارة ولإدارة النزاعات المتعلقة بالعيوب والقصور في المقاولات بشكل أفضل، يُنصح دائمًا باللجوء إلى متخصصين قانونيين ذوي خبرة. يمكن للاستشارة المناسبة أن تحدث فرقًا بين حماية استثماراتهم وفقدان حقوق ثمينة، مما يضمن أن العمل المنجز يتوافق تمامًا مع التوقعات والقوانين المعمول بها.