Sentença n. 18681/2024: A necessidade de individualização no contrato preliminar de venda imobiliária

A recente sentença n. 18681 de 9 de julho de 2024 suscitou um notável interesse no setor do direito imobiliário, em particular no que diz respeito à celebração de contratos preliminares de venda. Esta decisão da Corte de Cassação aborda um tema crucial: a exata individualização do imóvel objeto do contrato preliminar, uma questão que tem implicações práticas significativas para as partes envolvidas.

O contexto jurídico da sentença

A Corte abordou o caso em que um contrato preliminar de venda imobiliária dizia respeito a um bem genérico. A questão central era se o objeto do contrato poderia ser determinado também através de atos e factos externos ao negócio. A resposta da Corte é clara: em caso de pronúncia judicial ex art. 2932 c.c., é necessária a exata individualização do imóvel no preliminar.

“(CONTRATO PRELIMINAR) (NOÇÃO, CARACTERÍSTICAS, DISTINÇÃO) - EXECUÇÃO ESPECÍFICA DA OBRIGAÇÃO DE CONCLUIR O CONTRATO Preliminar de venda imobiliária de coisa genérica - Objeto do contrato - Pronúncia judicial ex art. 2932 c.c. - Necessidade de exata individualização do imóvel com o preliminar - Existência - Fundamento. Em caso de contrato preliminar de venda imobiliária de coisa genérica, o objeto do mesmo pode ser determinado através de atos e factos históricos externos ao negócio, mesmo posteriores à sua celebração, apenas na hipótese em que a identificação do bem a ser transferido ocorra na sede da conclusão consensual do contrato definitivo, e não quando, ao invés, se refira a uma pronúncia judicial ex art. 2932 c.c., caso no qual é necessário que a exata individualização do imóvel, com a indicação dos limites e dos dados cadastrais, resulte do preliminar, devendo a sentença corresponder exatamente ao conteúdo do contrato, sem poder recorrer a outra documentação aos dados necessários à especificação do bem objeto da transferência.”

Implicações práticas para as partes

A sentença em questão realça a importância de redigir contratos preliminares com a máxima atenção. É fundamental que as partes envolvidas especifiquem claramente o objeto do contrato, fornecendo detalhes como:

• Identificação precisa do imóvel;
• Indicação dos limites;
• Dados cadastrais.

A falta de tais informações pode comprometer a validade do contrato e a possibilidade de obter uma adequada execução em caso de litígio.

Conclusões

Em conclusão, a sentença n. 18681/2024 representa uma importante etapa na jurisprudência italiana relativa aos contratos preliminares de venda imobiliária. Ela sublinha a necessidade de uma clara e precisa individualização do imóvel no preliminar, estabelecendo um princípio que poderá influenciar as práticas contratuais futuras. Profissionais do setor e particulares devem prestar particular atenção a este aspeto, para evitar problemáticas legais e garantir a certeza dos seus direitos em âmbito imobiliário.