購入後の建築違反の発見

購入したばかりの不動産に、申告されていない都市計画上の不適合や建築違反があることが判明した場合、それは複雑でフラストレーションのたまる状況です。安全な投資となるはずだったものが、経済的および法的に重大な結果を招く可能性のある懸念の原因へと変わってしまいます。状況を是正するための予期せぬ費用、不動産の価値の低下、あるいは最も深刻なケースでは、資産の使用または再販の不可能性に直面する可能性があります。ミラノの損害賠償専門弁護士であるマルコ・ビアンヌッチ弁護士は、これらの発見がもたらす影響を理解しており、お客様の投資を保護し、売主に対してお客様の権利を主張するための的を絞った法的支援を提供します。

法的枠組み：不動産の瑕疵に対する保証

イタリアの法律は、民法典の規定、特に「売却された物の瑕疵に対する保証」と呼ばれるものを通じて、不動産の購入者を保護しています。民法典第1490条によれば、売主は、売却された物が、それが意図されている用途に適さない、またはその価値を著しく低下させるような瑕疵がないことを保証する義務があります。都市計画上の不適合や申告されていない建築違反は、資産の取引可能性や利用可能性に直接影響するため、このカテゴリーに完全に該当します。

行動するための期間：失権と時効

迅速に行動することが不可欠です。法律は、瑕疵を争うための非常に厳しい期間を定めています。購入者は、保証権を失うペナルティとして、発見から8日以内に売主に対して瑕疵を通知する負担を負います。発見は必ずしも疑いと一致するわけではありませんが、多くの場合、専門家による鑑定などを通じて、瑕疵に関する客観的かつ完全な知識を得た時点です。一方、訴訟は不動産の引き渡しから1年で時効となります。これらの期限を遵守することは、保護される可能性を失わないために極めて重要です。

ビアンヌッチ法律事務所のアプローチ

ミラノでの損害賠償において確固たる経験を持つ弁護士、マルコ・ビアンヌッチ弁護士のアプローチは、現実的かつ戦略的であり、顧客にとって最も具体的な結果を得ることを目的としています。最初のステップは、売買契約書、登記簿および都市計画に関する書類、そして必要であれば、信頼できる技術者に依頼して、不適合の程度と性質を証明する宣誓鑑定書を作成することを含む、すべての書類の詳細な分析です。

売主の責任が確認されたら、最も適切な法的戦略を定義します。主に2つの道があります。価格減額請求（actio quanti minoris）は、裁判官に支払われた価格を不動産の価値の低下に比例して減額するよう求めるものです。もう一つは、契約解除請求（actio redhibitoria）で、これは瑕疵が不動産を使用不能にするほど深刻である場合に可能です。どちらの場合も、すべての損害賠償、例えば都市計画の正規化にかかる費用や逸失利益などを請求することも可能です。

よくある質問

都市計画上の不適合とは具体的に何を意味しますか？

都市計画上の不適合とは、不動産の現状と、市町村の技術部署に提出・承認された計画との間のあらゆる不一致を指します。許可されていないベランダの建設や容積の増加といった重大な違反、あるいは内部空間の配置が異なるなどの軽微な不適合である可能性があります。一見些細な不適合でも、例えば住宅ローンが組めなかったり、不動産を再販できなかったりするなど、重大な結果を招く可能性があります。

売主への瑕疵通知にはどのくらいの時間がありますか？

法律では、瑕疵を発見してから8日以内に、売主に対して正式な通知を送る期間が定められています。これは、電子証明付きメール（PEC）または受領確認付き書留郵便で送ることが推奨されます。発見の時点は、多くの場合、資格のある技術者（測量士、建築家）が書面で瑕疵の存在と性質を確認し、客観的な証拠を提供する時点です。

価格の減額のみを請求できますか、それとも他の損害も請求できますか？

価格の減額に加えて、瑕疵の直接の結果であるすべての損害賠償を請求する権利があります。これには、例えば、技術鑑定にかかった費用、建築違反を是正するために必要な費用、予期せぬ都市計画負担金の払い戻し、または改修工事に必要な期間中に不動産を賃貸できなかったことによる損害などが含まれます。

売主が悪意であり、瑕疵を知っていた場合はどうなりますか？

売主が不適合を知っており、意図的に隠していたことを証明できれば、その法的立場は著しく強化されます。売主が悪意であった場合、売買時に直接予見できなかった損害も含め、すべての損害を賠償する義務があります。さらに、悪意の証明は、裁判官の評価において決定的な重みを持つ可能性があります。

ご自身のケースの評価を依頼する

購入した不動産で建築違反や不適合を発見した場合は、ご自身の権利を損なわないように、迅速に行動することが不可欠です。ケースの技術的および法的な複雑さを理解することが、ご自身の資産を効果的に保護するための第一歩です。不作為や、適切な準備なしに行われた行動は、公正な補償を得る可能性を損なう可能性があります。

お客様の状況を詳細に評価するために、ミラノのビアンヌッチ法律事務所にご連絡ください。マルコ・ビアンヌッチ弁護士が書類を分析し、お客様にふさわしい損害賠償を得るための最も適切な戦略を定義します。当事務所は、Via Alberto da Giussano, 26 にあり、お客様の利益を保護するための的を絞った法的支援を提供しています。