公寓物业疏于维修造成的损害：最高法院 2025 年第 16435 号令明确了侵权责任
公寓大楼是一个复杂的法律微观世界，专属产权和公共区域的共存常常会引发棘手的问题，尤其是在涉及因疏于维修而造成的损害时。在这种情况下，意大利最高法院 2025 年 6 月 18 日发布的第 16435 号令如同一盏明灯，清晰地界定了责任的性质及其后果，特别是对于购买房产的人而言。这项裁决对于物业经理、公寓业主和未来买家都至关重要，因为它确立了损害赔偿方面的明确原则。
受损方的地位：公寓大楼的“第三方”
最高法院处理的核心问题是，因建筑物公共区域疏于维修而遭受损害的房产单元所有人的法律定性。最高法院在审议的命令中重申了一个已巩固的原则：受损的业主并非以严格意义上的公寓业主身份行事，而是扮演着遭受损害的“第三方”角色。这一区分至关重要，因为它直接影响适用的责任类型。
根据最高法院的观点，公寓业主因公共区域疏于维修而造成的损害责任属于侵权责任。这意味着，不适用与不动产相关的义务规则，这些规则根据业主按千分比份额的所有权而约束业主，例如涉及支付公寓费用。相反，它参考了侵权责任的一般规定，特别是《民法典》第 2043 条，该条确立了“不得侵害他人”（neminem laedere）的原则，以及《民法典》第 2051 条，该条涉及因保管不当而造成的损害。最高法院的合议庭在 2016 年第 9449 号判决中已经加强了这种处理方式，该判决明确了公寓大楼因保管公共区域而造成的损害责任性质。
关于公寓大楼，公寓业主因公共区域疏于维修而遭受损害，其地位被视为遭受损害的“第三方”，这意味着公寓业主承担侵权责任，排除适用不动产义务的规定；因此，购买公寓大楼内的房产的买家，如果损害事件发生在购买之前，则无需承担赔偿责任，而应由损害发生时房产单元的所有者承担损害赔偿责任。
这条判决是本裁决的核心。它明确指出，受损的公寓业主被视为公寓大楼的“第三方”，并非因为他们是局外人，而是因为所遭受的损害并非源于合同违约或违反内部公寓规定，而是源于属于侵权责任（或非合同责任）范围内的非法行为。这种定性的最重要后果是，损害赔偿责任不会随着房产所有权的转移而自动转移。
买家和既有损害：谁来支付？
真正的创新，或者更确切地说，一个具有重大实际影响的原则的明确化，涉及房产买家的地位。第 16435/2025 号令明确指出：“购买公寓大楼内的房产的买家，如果损害事件发生在购买之前，则无需承担赔偿责任，而应由损害发生时房产单元的所有者承担损害赔偿责任。”
这一原则至关重要。如果责任是不动产性质的（即与财产所有权相关），则赔偿损害的义务将随房产转移，由新业主承担。然而，由于责任是非合同性质的，它是个人责任，并且由在损害事件发生时是所有者（因此也是公共区域的保管者）的人承担。这与《民法典》实施细则第 63 条等规定形成对比，该条规定买家对卖方在当年及前一年未支付的公寓费用承担连带责任，但该条规定涉及“费用”而非“损害”。
实际影响是多方面的：
- **对于买家：** 获得更多保护。只要损害事件发生在购买之前，他们就不必承担购买公寓大楼之前发生的损害赔偿。然而，在购买前进行彻底的尽职调查仍然是明智的。
- **对于卖家：** 必须意识到，在他们拥有房产期间发生的公共区域疏于维修造成的损害的责任，即使在出售房产后仍然存在。
- **对于公寓大楼/物业经理：** 准确确定损害发生的时间以确定责任人至关重要。沟通和文件记录至关重要。
结论：法律确定性和购买时的谨慎
最高法院 2025 年第 16435 号令代表了公寓大楼法律领域的一个固定点，巩固了关于公共区域疏于维修损害责任的非合同性质的判例。这种清晰度对公寓大楼的所有参与者都有益，因为它减少了与房产转让相关的疑虑和潜在争议。
对于未来的买家来说，信息很明确：既有损害的责任不会转移。然而，在购买前仔细了解建筑物的状况和任何正在进行的诉讼，例如向物业经理索取报告，始终是明智的做法，以避免不愉快的意外。对于卖家来说，这是一个警示，提醒他们保持公共区域的有效性并及时处理任何问题，因为他们对损害事件的责任不会随着房产的转让而终止。本律师事务所随时准备就这些复杂的动态提供澄清和协助。
