Шкода від неналежного утримання багатоквартирного будинку: касаційний суд у постанові № 16435 від 2025 року роз'яснює позадоговірну відповідальність

Житловий комплекс є складним юридичним мікрокосмом, де співіснування ексклюзивної власності та спільних частин часто породжує делікатні питання, особливо коли йдеться про шкоду, спричинену неналежним утриманням. У цьому контексті Постанова Касаційного суду № 16435, зареєстрована 18 червня 2025 року, виступає маяком ясності, чітко окреслюючи природу відповідальності та її наслідки, особливо для тих, хто купує нерухомість. Це рішення має фундаментальне значення для керуючих компаній, співвласників та майбутніх покупців, оскільки воно встановлює чіткі принципи щодо відшкодування шкоди.

Позиція потерпілої сторони: третя особа щодо житлового комплексу

Центральне питання, розглянуте Касаційним судом, стосується юридичної кваліфікації власника нерухомості, який зазнав шкоди через неналежне утримання спільних частин будівлі. Верховний суд у згаданій Постанові підтвердив усталений принцип: потерпілий власник діє не як співвласник у вузькому розумінні, а займає позицію "третьої особи", яка зазнала збитків. Це розмежування є критично важливим, оскільки воно безпосередньо впливає на тип застосовної відповідальності.

Згідно з Касаційним судом, відповідальність, що виникає у співвласників за шкоду, спричинену недбалістю щодо спільних частин, є позадоговірною. Це означає, що до неї не застосовуються правила, властиві речовим зобов'язанням, які пов'язують співвласників у силу їхнього статусу власників мілізімальних часток і стосуються, наприклад, сплати внесків до житлового комплексу. Натомість, застосовуються загальні норми цивільної відповідальності, зокрема стаття 2043 Цивільного кодексу, яка встановлює принцип "neminem laedere" (не завдавати шкоди нікому), та стаття 2051 Цивільного кодексу, що стосується шкоди, завданої речами, що перебувають у володінні. Цей підхід вже був посилений Об'єднаними палатами Касаційного суду постановою № 9449 від 2016 року, яка роз'яснила природу відповідальності житлового комплексу за шкоду, спричинену володінням спільними частинами.

У сфері житлового комплексу власник квартири, яка зазнала шкоди від спільної речі, займає позицію третьої особи, яка зазнала шкоди через неналежне утримання спільних частин, що тягне за собою виникнення позадоговірної відповідальності у співвласників, виключаючи застосування норм щодо речових зобов'язань; отже, покупець нерухомості, що входить до складу житлового комплексу, не несе відповідальності за відшкодування, якщо шкідливий факт стався до його придбання, а за шкоду відповідає власник нерухомості на момент настання факту.

Ця максима є серцем рішення. Вона роз'яснює, що потерпілий співвласник вважається "третьою особою" щодо житлового комплексу, не тому, що він сторонній, а тому, що завдана шкода не випливає з договірного невиконання або порушення внутрішніх правил житлового комплексу, а з протиправного діяння, яке підпадає під сферу деліктної (або позадоговірної) відповідальності. Найважливішим наслідком цієї кваліфікації є те, що відповідальність за відшкодування шкоди не переходить автоматично з правом власності на нерухомість.

Покупець та попередні збитки: хто платить?

Справжньою новиною, або, точніше, кристалізацією принципу, що має велике практичне значення, є позиція покупця нерухомості. Постанова № 16435/2025 недвозначно стверджує, що "покупець нерухомості, що входить до складу житлового комплексу, не несе відповідальності за відшкодування, якщо шкідливий факт стався до його придбання, а за шкоду відповідає власник нерухомості на момент настання факту".

Цей принцип надзвичайно важливий. Якби відповідальність мала речовий характер (тобто пов'язана з правом власності на річ), обов'язок відшкодування шкоди переходив би разом з нерухомістю, лягаючи на нового власника. Натомість, оскільки відповідальність є позадоговірною, вона є особистою і виникає у того, хто був власником (і, отже, володільцем спільних частин) на момент настання шкідливого факту. Це, наприклад, суперечить статті 63 Прикінцевих положень Цивільного кодексу, яка передбачає солідарну відповідальність покупця за внески до житлового комплексу, не сплачені продавцем у поточному та попередньому році, але ця норма стосується "внесків", а не "шкоди".

Практичні наслідки численні:

• **Для покупця:** Більший захист. Він не буде нести відповідальність за відшкодування шкоди, що сталася до його вступу до житлового комплексу, за умови, що шкідливий факт стався до придбання. Однак, рекомендується провести ретельну перевірку перед покупкою.
• **Для продавця:** Він повинен усвідомлювати, що його відповідальність за шкоду від неналежного утримання спільних частин, що сталася під час його власності, залишається навіть після продажу нерухомості.
• **Для житлового комплексу/керуючого:** Важливо точно визначити момент настання шкоди для встановлення відповідальних осіб. Комунікація та документування є ключовими.

Висновок: юридична визначеність та обережність при покупці

Постанова Касаційного суду № 16435 від 2025 року є твердою точкою в галузі права житлових комплексів, закріплюючи судову практику щодо позадоговірної природи відповідальності за шкоду від неналежного утримання спільних частин. Ця ясність є перевагою для всіх учасників житлового комплексу, оскільки зменшує невизначеність та потенційні суперечки, пов'язані з передачею права власності.

Для майбутніх покупців повідомлення чітке: відповідальність за попередні збитки не переходить. Однак, завжди доцільно ретельно інформуватися про стан будівлі та будь-які поточні судові процеси, можливо, запитуючи звіт у керуючого, щоб уникнути неприємних сюрпризів. Для продавців це нагадування про необхідність підтримувати спільні частини в належному стані та своєчасно вирішувати будь-які проблеми, оскільки їхня відповідальність за шкідливі факти не припиняється з передачею нерухомості. Юридична фірма готова надати роз'яснення та допомогу в цих складних динаміках.