La découverte d'irrégularités urbanistiques après l'acte de vente

L'achat d'une maison représente souvent l'investissement le plus important d'une vie, un moment qui devrait être marqué par la sérénité et la planification. Cependant, il n'est pas rare que, après la signature de l'acte notarié, l'acheteur se retrouve face à une réalité bien différente de celle qui lui avait été présentée : la présence d'abus de construction, de divergences cadastrales ou de défauts d'habitabilité qui n'avaient pas été déclarés. Cette situation engendre non seulement un préjudice économique immédiat, lié aux coûts nécessaires pour la régularisation ou à la diminution de la valeur du bien, mais aussi une profonde frustration. En tant qu'avocat expert en indemnisation des dommages à Milan, Me Marco Bianucci comprend parfaitement l'état d'esprit de ceux qui se sentent trahis dans leur confiance et offre un soutien juridique ciblé pour rétablir l'équilibre contractuel et obtenir la juste indemnisation.

Le cadre normatif : vices cachés et aliud pro alio

Dans notre système juridique, le vendeur est tenu de garantir que le bien immobilier vendu est exempt de vices qui le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné ou en diminuent sensiblement la valeur. Lorsque des abus de construction non déclarés sont découverts dans le contrat préliminaire ou dans l'acte de vente, on se trouve souvent face à deux scénarios juridiques distincts. Le premier concerne les vices dits cachés, c'est-à-dire des défauts que l'acheteur n'a pas connus ni facilement reconnus au moment de l'achat, qui permettent d'agir en réduction du prix ou en résolution du contrat. Le second scénario, plus grave, est celui de la vente d'aliud pro alio, qui se produit lorsque le bien livré est complètement différent de celui convenu, par exemple un bien immobilier sans habitabilité et non régularisable. Dans ces cas, la loi offre de fortes protections à l'acheteur, lui permettant de demander l'indemnisation intégrale des dommages subis.

L'approche du Cabinet d'Avocats Bianucci dans les litiges immobiliers

Aborder un litige pour des irrégularités urbanistiques nécessite une stratégie qui combine compétence juridique et technique. L'approche de Me Marco Bianucci, avocat expert en indemnisation des dommages à Milan, commence toujours par une analyse préliminaire approfondie de la documentation technique, souvent en collaboration avec des experts de confiance, afin de quantifier l'ampleur exacte de l'abus et sa régularisation possible. L'objectif principal du Cabinet d'Avocats Bianucci n'est pas nécessairement d'engager une longue procédure civile, mais de rechercher dans un premier temps une solution extrajudiciaire qui garantisse au client le meilleur résultat dans les plus brefs délais. Cela peut se traduire par une demande au vendeur de couvrir entièrement les frais de régularisation ou par une renégociation du prix de vente avec restitution de la différence. Si la voie amiable n'est pas possible, le cabinet est prêt à agir en justice avec fermeté pour protéger le patrimoine du client.

Questions Fréquentes

Quels sont les délais pour signaler les vices du bien immobilier ?

Les délais de déchéance et de prescription sont très courts et stricts. Généralement, l'acheteur a l'obligation de signaler les vices au vendeur dans les huit jours suivant leur découverte. L'action en justice se prescrit quant à elle par un an à compter de la livraison du bien. Cependant, si un cas d'aliud pro alio est constitué, c'est-à-dire la livraison d'un bien radicalement différent (comme un bien immobilier abusif non régularisable), les délais de prescription ordinaires s'étendent à dix ans. Il est essentiel de consulter rapidement un avocat pour ne pas perdre ses droits.

Puis-je demander une indemnisation même si le vendeur était de bonne foi ?

Oui, la garantie pour les vices de la chose vendue s'applique objectivement, indépendamment de la faute du vendeur. Même si le précédent propriétaire n'était pas au courant de l'abus (peut-être hérité de gestions antérieures), il reste responsable envers l'acheteur pour les divergences présentes au moment de l'acte de vente. La bonne foi du vendeur n'annule pas le préjudice économique subi par l'acheteur, qui a donc droit à être protégé.

Le notaire est-il responsable s'il n'a pas relevé l'abus de construction ?

Le rôle du notaire est de garantir la validité légale du transfert et de vérifier la conformité hypothécaire et cadastrale sur la base des déclarations des parties. Cependant, le notaire n'a pas l'obligation d'effectuer des contrôles techniques sur place pour vérifier la correspondance entre l'état de fait et les plans déposés. La responsabilité principale des divergences de construction incombe au vendeur, qui déclare la conformité urbanistique dans l'acte. La responsabilité du notaire ne peut émerger que dans des cas spécifiques de négligence professionnelle évidente par rapport aux documents disponibles.

Que se passe-t-il si l'abus n'est pas régularisable ?

Si l'irrégularité constatée ne peut être régularisée, le bien immobilier pourrait être considéré comme non commercialisable ou dépourvu des caractéristiques essentielles à l'usage d'habitation. Dans ce scénario, on se trouve souvent face à une vente d'aliud pro alio. L'acheteur a le droit de demander la résolution du contrat, ce qui entraîne la restitution du bien au vendeur et le remboursement de la totalité du prix payé, outre l'indemnisation de tous les dommages subis, y compris les frais notariaux, d'agence et d'éventuels déménagements ou rénovations.

Protégez votre investissement immobilier

Découvrir des problèmes structurels ou administratifs après avoir acheté une maison est une situation complexe, mais vous n'êtes pas sans recours. Si vous avez constaté des divergences ou des abus dans votre nouveau bien immobilier, il est essentiel d'agir rapidement pour ne pas encourir de déchéances. Contactez Me Marco Bianucci pour une évaluation de votre cas. En tant qu'avocat expert en indemnisation des dommages à Milan, il saura vous indiquer la voie la plus efficace pour obtenir justice et récupérer la valeur de votre investissement.