اكتشاف مخالفات بناء بعد الشراء

اكتشاف أن العقار الذي تم شراؤه حديثًا يعاني من مخالفات عمرانية أو مخالفات بناء غير معلنة هو موقف معقد ومحبط. ما كان من المفترض أن يكون استثمارًا آمنًا يتحول إلى مصدر قلق، مع عواقب اقتصادية وقانونية كبيرة محتملة. قد تجد نفسك أمام تكاليف غير متوقعة لتصحيح الوضع، أو انخفاض في قيمة العقار، أو في الحالات الأكثر خطورة، استحالة استخدام الأصل أو إعادة بيعه. بصفتك محاميًا متخصصًا في التعويض عن الأضرار في ميلانو، يفهم المحامي ماركو بيانوتشي تداعيات هذه الاكتشافات ويقدم دعمًا قانونيًا يهدف إلى حماية استثمارك والدفاع عن حقوقك تجاه البائع.

الإطار التنظيمي: ضمان العيوب في العقار

يحمي القانون الإيطالي مشتري العقار من خلال أحكام القانون المدني، وخاصة من خلال ما يسمى بـ "ضمان عيوب الشيء المباع". وفقًا للمادة 1490 من القانون المدني، يلتزم البائع بضمان أن يكون الشيء المباع خاليًا من العيوب التي تجعله غير صالح للاستخدام المخصص له أو تقلل من قيمته بشكل ملموس. تندرج المخالفات العمرانية ومخالفات البناء غير المعلنة ضمن هذه الفئة، لأنها تؤثر بشكل مباشر على قابلية العقار للتداول وقابليته للاستخدام.

المواعيد القانونية للتحرك: سقوط الحق والتقادم

من الضروري التصرف بسرعة. ينص القانون على مواعيد صارمة جدًا للاعتراض على العيوب. يقع على عاتق المشتري عبء إبلاغ البائع بالعيوب في غضون ثمانية أيام من اكتشافها، وإلا يسقط حقه في الضمان. لا يتزامن الاكتشاف بالضرورة مع الشك، بل غالبًا مع اللحظة التي يكون فيها لدى الشخص معرفة موضوعية وكاملة بالعيوب، على سبيل المثال من خلال تقرير فني. أما الدعوى القانونية، فتقادم في غضون سنة واحدة من تسليم العقار. يعد الالتزام بهذه المواعيد أمرًا بالغ الأهمية لعدم فقدان فرصة الحماية.

نهج مكتب المحاماة بيانوتشي

نهج المحامي ماركو بيانوتشي، المحامي ذو الخبرة الراسخة في التعويض عن الأضرار في ميلانو، هو نهج عملي واستراتيجي، يهدف إلى تحقيق النتيجة الأكثر واقعية للعميل. تتمثل الخطوة الأولى في تحليل مفصل لجميع المستندات: عقد البيع، والوثائق المساحية والعمرانية، وعند الضرورة، إشراك فني موثوق به لإعداد تقرير رسمي يثبت حجم وطبيعة المخالفات.

بمجرد التأكد من مسؤولية البائع، يتم تحديد الاستراتيجية القانونية الأنسب. هناك طريقان رئيسيان متاحان: دعوى تخفيض السعر (actio quanti minoris)، والتي يطلب بموجبها من القاضي تحديد تخفيض في السعر المدفوع يتناسب مع القيمة الأقل للعقار، أو دعوى فسخ العقد (actio redhibitoria)، وهي ممكنة عندما يكون العيب خطيرًا لدرجة تجعل العقار غير صالح للاستخدام. في كلتا الحالتين، يمكن أيضًا المطالبة بالتعويض عن جميع الأضرار المتكبدة، مثل تكاليف تسوية الوضع العمراني أو خسارة الأرباح.

أسئلة متكررة

ماذا يُقصد بالضبط بالمخالفة العمرانية؟

المخالفة العمرانية هي أي اختلاف بين الوضع الفعلي للعقار والمشروع المودع والمعتمد لدى المكاتب الفنية للبلدية. يمكن أن تكون مخالفات كبيرة، مثل بناء شرفة غير مصرح بها أو زيادة في الحجم، أو مخالفات بسيطة، مثل توزيع مختلف للمساحات الداخلية. حتى المخالفات التي تبدو صغيرة يمكن أن يكون لها عواقب وخيمة، على سبيل المثال، منع الحصول على قرض أو إعادة بيع العقار.

كم من الوقت لدي للإبلاغ عن العيوب للبائع؟

يحدد القانون مهلة ثمانية أيام من اكتشاف العيب لإرسال إشعار رسمي إلى البائع، ويفضل أن يكون ذلك عبر البريد الإلكتروني المعتمد (PEC) أو بالبريد المسجل مع إشعار بالاستلام. غالبًا ما يكون وقت "الاكتشاف" هو الوقت الذي يؤكد فيه فني مؤهل (مساح، مهندس معماري) وجود العيب وطبيعته في وثيقة مكتوبة، مما يوفر دليلًا موضوعيًا.

هل يمكنني المطالبة بتخفيض السعر فقط أم بأضرار أخرى أيضًا؟

بالإضافة إلى تخفيض السعر، يحق لك المطالبة بالتعويض عن جميع الأضرار التي هي نتيجة مباشرة للعيوب. يمكن أن يشمل ذلك، على سبيل المثال، التكاليف المتكبدة للتقرير الفني، والنفقات اللازمة لتصحيح مخالفة البناء، واسترداد رسوم التحضر غير المتوقعة، أو الضرر الناجم عن عدم القدرة على تأجير العقار خلال الفترة اللازمة لأعمال التكييف.

ماذا يحدث إذا كان البائع سيئ النية وكان يعلم بالعيوب؟

إذا تمكنت من إثبات أن البائع كان على علم بالمخالفات وقام بإخفائها عمدًا، فإن وضعه القانوني يتعزز بشكل كبير. في حالة سوء نية البائع، يلتزم بتعويض جميع الأضرار، حتى تلك التي لم يكن من الممكن توقعها بشكل مباشر وقت البيع. علاوة على ذلك، يمكن أن يكون إثبات سوء النية ذا وزن حاسم في تقييم القاضي.

اطلب تقييمًا لحالتك

إذا اكتشفت مخالفات بناء أو عيوبًا في العقار الذي اشتريته، فمن الضروري التصرف بسرعة حتى لا تضر بحقوقك. فهم التعقيد الفني والقانوني للقضية هو الخطوة الأولى للحماية الفعالة لأصولك. قد يؤدي التقاعس أو اتخاذ إجراء دون استعداد كافٍ إلى تقويض إمكانية الحصول على تعويض عادل.

اتصل بمكتب المحاماة بيانوتشي في ميلانو لتقييم متعمق لوضعك. سيقوم المحامي ماركو بيانوتشي بتحليل المستندات لتحديد الاستراتيجية الأنسب للحصول على التعويض الذي تستحقه. يقع المكتب في Via Alberto da Giussano، 26، ويقدم مساعدة قانونية موجهة لحماية مصالحك.